Теперь уже с полной уверенностью можно сказать о том, что договора скрытой аренды становятся опасными. По крайней мере для тех, кто арендует офисы в центре. Здесь скоро произойдет тотальная инвентаризация, в ходе которой власти надеются выявить и выселить арендаторов-нелегалов. Для проведения инвентаризации все готово — мэр подписал постановление правительства "О создании акционерного общества 'Производственно-коммерческая дирекция'" (ПКД), которому и предписано за этот год навести в центре порядок. Но инвентаризация — далеко не все, что собирается осуществить в центральном административном округе ПКД, — изменения коснутся и самой системы предоставления муниципальных помещений в аренду.
Идея проведения инвентаризации в центре не нова, впрочем как и попытки упорядочить отношения между арендаторами и арендодателями. Но до сих пор дело дальше угроз не шло — с одной стороны, у центрального территориального агентства до "левых" арендаторов не доходили руки, с другой — на проведение столь широкомасштабной проверки не было средств. Деньги нашлись. 2,5 млрд рублей на инвентаризацию выделяются "Производственно-коммерческой дирекцией", учредителями которой являются правительство Москвы в лице Москомимущества и Столичный банк сбережений.
Инвентаризация будет выглядеть чрезвычайно просто, и арендаторы сначала даже могут не почувствовать, что она уже началась. В первую очередь будут проверяться РЭУ на предмет заключения договоров аренды. Затем сотрудники ПКД разойдутся по улицам центра и, заглядывая в многочисленные офисы, будут выяснять права арендаторов на их помещения.
Все арендаторы, чьи договора аренды вызовут сомнения у специалистов ПКД, окажутся в незавидной ситуации — многим из них придется покинуть родные пенаты. К категории сомнительных относятся так называемые договора "скрытой аренды", заключенные между основным арендатором помещения и субарендатором. В большинстве случаев такие договора оформляются как договора о совместной деятельности и предполагают двусторонний (и далеко не всегда безналичный) расчет между сторонами за помещение.
Санкции будут выглядеть таким образом: в лучшем случае вас оставят на месте, но обяжут перерегистрировать договор аренды по всем правилам. В худшем — "попросят" из занимаемого помещения. Разумеется, первый вариант наиболее предпочтителен. Ведь общеизвестно, что муниципальные ставки гораздо "мягче" ставок аренды на вторичном рынке. Да и выплаты наличными в валюте можно будет забыть как кошмарный сон. Но это в лучшем варианте. И зависеть исход дела будет в общем от простой вещи — наличия у арендатора средств. Дело в том, что Москомимущество предполагает ввести новую систему взаимоотношений с арендаторами через опционы (проект распоряжения мэра по этому поводу сейчас проходит согласование).
Цена опциона за право долгосрочной аренды помещения на 15 лет составит минимум $100-300 за м2 в зависимости от местоположения. То есть фактически все желающие остаться в своих помещениях должны будут заплатить за это право в Москомимуществе.
Оформив должным образом договор аренды, арендатор сможет в дальнейшем распоряжаться помещением по собственному усмотрению — выкупить его или переуступить другому юридическому лицу. Причем в случае выкупа стоимость опциона будет засчитана при окончательных расчетах за помещение. А вот для того чтобы переуступить помещение, арендатору придется дополнительно заплатить 10% от стоимости опциона.
В том случае если арендатор откажется выплачивать опцион, его ожидает выселение. Причем сама процедура выселения становится значительно проще. Если до сих пор власти могли выселить организации, находящиеся в помещении на незаконных основаниях, только по решению арбитража, то теперь выселение будет происходить быстрее и проще — с применением силы. По имеющимся сведениям, в прокуратуры районов поступило инструктивное письмо, в котором предусмотрено "прямое принуждение для пресечения правонарушений", связанных с незаконным пользованием объектами недвижимости. В письме указано, что "применение силы для пресечения действий по захвату и удержанию объектов недвижимости может иметь место в случаях, когда в них усматриваются признаки самоуправства, превышения власти и полномочий, злоупотребления служебным положением".
По расчетам специалистов Москомимущества, на территории ЦАО сейчас около пяти тысяч договоров аренды (а это 900 тыс. м2) не узаконены, и следовательно, городскому бюджету от них ни горячо, ни холодно. После их переоформления ситуация изменится в пользу бюджета: от арендных платежей город должен получить около 100 млрд руб. и дополнительно еще порядка триллиона за счет введения опционов.
Очевидно, что все эти нововведения должны изменить рынок аренды муниципальных площадей. Во-первых, сама процедура предоставления помещений явно упростится. Ведь в конечном итоге власти лишь узаконили те "опционы", которые арендаторы выплачивали за право "сидеть" в центре. Теперь по крайней мере не будет возникать вопросов и разночтений по поводу того, кому, сколько и как платить, — ставки фиксированы, получатель назван. Во-вторых, инвентаризация позволит освободить площади в центре, на которые смогут рассчитывать арендаторы, готовые платить опцион. Кроме того, фактическое увеличение стоимости аренды за муниципальные площади вряд ли снизит их привлекательность, считают эксперты, поскольку ставки вторичного рынка по-прежнему оказываются далеко впереди.
ВИТА Ъ-ХОТИНА