Компания "Хорус" выводит на рынок новый проект клубной застройки — жилой дом "Одиннадцать Станиславского". У этого проекта две особенности, редкие для московского рынка,— во-первых, это комплексная квартальная застройка в Центральном округе, во-вторых, продажи начинаются на высокой стадии готовности: корпуса уже выведены под крышу.
Алексеевская, Коммунистическая, Станиславского
Центр Москвы разнороден и нелогичен. Пожалуй, при всем желании не отыщешь более или менее компактной исторической застройки — ни XIX, ни XX, ни даже XXI века. Причин тут несколько — и пожар Москвы 1812 года, и архитектурное большевистское нашествие, и бездарная брежневская застройка. Что же касается последних двух десятилетий — кто из инвесторов-застройщиков был в состоянии выкупить и заново организовать пространство площадью несколько гектаров в центре Москвы? Учитывая многочисленные ограничения, обременения и т. д.?
Подальше от центра — пожалуйста, за пределами МКАД — вообще без проблем (ну, почти без проблем), но не в центре. Подобные масштабные проекты (как правило, на территории бывших и выведенных из центра промзон) только сейчас начинают реализовываться.
В наибольшей стадии готовности — проект под названием "Одиннадцать Станиславского" компании "Хорус".
С названием стоит разобраться отдельно, поскольку большинство москвичей понятия не имеют, где находится улица Станиславского. А вот если вспомнить прежние имена — бывшая Малая Коммунистическая и еще раньше Малая Алексеевская, все становится понятно. Район между Таганской площадью и Яузой, чуть-чуть за пределами Садового кольца. Район, не входящий в число московских территорий первого разряда престижности, но имеющий собственное лицо, собственную историю и собственную гордость. 100 лет назад — район патриархальный и ремесленный. Десять лет назад — почти не тронутый новой застройкой и реконструкцией. Сейчас, как оказалось, один из самых тихих и заповедных в историческом центре.
От ремесленно-фабричного прошлого пошло и нынешнее название улицы. На ней находилась золотоканительная фабрика, принадлежавшая семье Алексеевых, из которой вышел и Константин Сергеевич Станиславский. На фабрике он организовал народный театр, запрещенный затем властями: рабочие-театралы больше увлекались подпольной литературой, чем пьесами Шекспира. А Константин Сергеевич придумал МХАТ — но это уже совсем другая история.
Деление площадей
Здание бывшей фабрики Алексеевых полностью реконструировано компанией "Хорус", в нем сейчас размещается бизнес-центр класса А "Фабрика Станиславского". Кстати, есть в нем и театр, но уже не "народный", а профессиональный — Студия театрального искусства под руководством Сергея Женовача. А на прилегающей территории площадью 4,5 га как раз и ведется строительство жилого комплекса. Точнее, уже заканчивается. И все это вместе после окончания строительства станет одним огороженным и охраняемым кварталом.
На самом деле "Одиннадцать Станиславского" — это полноценный жилой комплекс из пяти корпусов. Но застройщики почему-то называют объект "домом" — может быть, потому что так звучит "уютнее", а может быть, потому что общее количество квартир — всего 38 — скорее соответствует стандарту клубного дома, а не жилого комплекса.
Один корпус, выходящий фасадом на улицу Станиславского,— трехэтажный особняк-резиденция на одну семью площадью 1150 кв. м. Точнее, продаются под жилье только два верхних этажа площадью 655 кв. м, а первый — нежилой. "Но мы рассчитываем, что покупатель резиденции заинтересуется и первым этажом: чем плохо иметь "под собой" собственный бутик? Впрочем, при желании покупатель может сделать из первого этажа, например, зал приемов",— говорит руководитель проекта Дарья Бундина.
На перпендикулярный улице Станиславского Мартыновский переулок выходят фасадами три пятиэтажных корпуса. Прямоугольные формы фасадов, высокие окна, светло-коричневая гамма — лондонские архитекторы из бюро John McAslan and Partners создали образ, напоминающий о фабричном прошлом района, при этом гармонирующий с современным обликом офисного центра и производящий впечатление благородной роскоши.
Первые этажи каждого корпуса — нежилые. "Здесь не будет никаких продуктовых магазинов, кафе — ничего, что может хоть как-то помешать будущим жильцам. Только бутики или салоны",— обещает Дарья Бундина.
На жилых этажах по три квартиры — две по 130 кв. м и одна, расположенная между ними, 60 кв. м. Но "маленькую" квартиру купить прямо сейчас нельзя. А вот если будут выкуплены обе находящиеся на этаже 130-метровки и никто из покупателей не пожелает присоединить еще и 60-метровую, тогда — пожалуйста. Продавцы считают, что такая вероятность невелика: покупатели наверняка захотят купить большую площадь. Кстати, ничто не мешает выкупить и весь этаж. С точки зрения маркетинга все верно, но отсутствие возможности выбора малых площадей можно считать недостатком.
Что касается видов, они зависят от расположения корпуса. Из того, который находится на углу улицы Станиславского и Мартыновского переулка, потрясающий вид на храм Святителя Мартина Исповедника — знаменитый архитектор Родион Казаков построил его в XIX веке как уменьшенную копию собора Святого Павла в Лондоне. Но это с торца здания. А фасадные окна выходят на образчик архитектуры 60-х — краснокирпичную пятиэтажку. А вот из дальнего от улицы Станиславского корпуса творение Казакова можно увидеть, только высунувшись из окна. Зато прямо перед окнами — густая зелень сквера. Кроме того, пожалуй, лучшее предложение — пентхаус площадью 340 кв. м с открытой террасой.
И наконец, есть еще один — шестиэтажный — корпус во дворе. С его верхних этажей можно рассмотреть даже башни Кремля, а с нижних можно любоваться стильным зданием офисного центра и ландшафтным дизайном внутреннего двора. По соседству с торцом здания на самой границе владений "Хоруса" расположено четырехэтажное кирпичное жилое здание. Что с ним будет дальше — не понятно. Возможно, "Хорус" выкупит его у жильцов, и тогда по соседству нужно ждать новой стройки. А если нет — придется мириться с малопрезентабельным соседством. Как и во всех остальных корпусах, в "центральном" доме нижние этажи будут отданы под "тихие офисы".
Остается добавить, что во всех домах отделка общественных зон — вестибюлей и холлов — предусмотрена с использованием натурального камня, клинкерного кирпича и массива дерева. Сейчас все дома уже выведены под крышу, и в начале следующего года они должны быть сданы. На весну намечены работы по ландшафтному дизайну.
"Фабричное" соседство
Конечно, соседство с офисом, пусть стильным снаружи и высококлассным внутри,— обстоятельство сомнительное. Особенно учитывая, что территории жилого комплекса и "Фабрики Станиславского" находятся внутри одного огороженного периметра. То есть, погуляв по внутреннему дворику, можно выйти непосредственно на задний двор офисного здания. Невольно возникает вопрос: а ведь и сотрудники офисного здания могут совершить вояж в обратном направлении — сначала выйти покурить на задний двор, а затем прогуляться под окнами жилых домов?
"Нет, не могут,— отвечает на этот вопрос Дарья Бундина.— На задний двор из офисного здания есть только технический проход, сотрудникам туда выход запрещен. "Посторонние" люди, которые могут оказаться внутри охраняемой территории,— только зрители Студии Женовача. Но, во-первых, исключительно до и после спектакля, а во-вторых, соседство с театралами не самое плохое".
Еще на территории комплекса расположены строящиеся сейчас ресторан высшей ценовой категории и бутик-отель. Последний, кстати, будет осуществлять рум-сервис для жильцов всех пяти домов.
Что касается социальной инфраструктуры, то, по мнению застройщиков, здесь, в центре Москвы, необходимости в ней нет. Предусмотрен только небольшой детский клуб. А магазины, фитнес-центры, кинотеатры и частные клиники есть на каждом углу в пределах шаговой доступности.
А вот в чем существует необходимость в центре Москвы — так это в парковочных местах. Считается, что для элитных домов два машиноместа на семью достаточно. Впрочем, это "счет" вынужденный: в центре города слишком мало места, чтобы требовать большего. Так вот под всей территорией жилого дома "Одиннадцать Станиславского" расположена парковка на 226 мест. То есть более пяти машиномест на квартиру. И это, похоже, абсолютный рекорд для московского центра.
Дом "Одиннадцать Станиславского"
Адрес: ул. Станиславского, д. 11
Расположение: Центральный округ (м. "Таганская")
Площадь застройки (га): 4,5
Общее количество квартир: 38
Площади квартир (кв. м): 60-1150
Количество машиномест: 226
Цена ($/кв. м): от 18 000
Застройщик и продавец: ЗАО "Хорус Кэпитал"
Тип договора: предварительный
Окончание строительства: 2-й квартал 2009 года
Характеристики
Положительные: расположение в историческом центре, хорошая транспортная доступность, оригинальная архитектура, большая внутридомовая территория, более чем достаточное количество машиномест.
Отрицательные: не более половины видовых квартир, отсутствие выбора квартир небольших площадей, возможность сноса и нового строительства по соседству.
Мнения конкурентов
Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties:
— На данный момент в районе станции метро "Таганская" представлены всего лишь два качественных проекта. Это ЖК "Арт-Хаус" (30 квартир), расположенный по адресу Тессинский пер., вл. 9, 2/16, и ЖК "Шоколад" (43 квартиры). К потенциальным преимуществам нового жилого комплекса на улице Станиславского можно отнести небольшое количество квартир, комплексное освоение территории, предполагающее строительство инфраструктурных объектов, небольшое количество объектов конкурентов и наличие обширной зеленой зоны.
Однако при всех плюсах, отличающих "Одиннадцать Станиславского", он расположен в Таганском районе, который исторически нельзя считать элитным. С учетом того, что жилой комплекс претендует на звание элитного, в целом вероятно возникновение определенных трудностей при его продаже. Проект будет считаться успешным, если к концу года будет реализовано 50% всех квартир. На мой взгляд, такой сценарий развития событий чересчур оптимистичен, однако реализация коммерческой части проекта в целом поможет выровнять план продаж. Вместе с тем Таганка обладает перспективами роста, и возможно, что с течением времени имидж района Таганский может сильно измениться. Другой вопрос, что пока никто толком так и не начал работать над улучшением его имиджа. С учетом всех этих факторов, а также того, что продажи начались на стадии готовности дома, цена в $18 тыс. за 1 кв. м, на мой взгляд, является потолочной. Она сопоставима с ценами в комплексах подобного уровня в других, более престижных районах, куда стремится основная часть покупателей элитного жилья.