55 лет назад во Франции был предложен проект постройки так называемых ашелемов — домов, предназначенных для малообеспеченных групп населения, что позволило французским властям решить жилищный вопрос в стране. Это была далеко не первая попытка обеспечить жилплощадью всех желающих, хотя, пожалуй, самая успешная. Многочисленные и разнообразные попытки дать людям крышу над головой свидетельствуют об одном: решить квартирный вопрос удается лишь тогда, когда застройщики обуздывают свое стремление к прибыли.
Жизненное пространство
Квартирный вопрос портил людей во все времена, однако осознание этого печального факта пришло к европейцам довольно поздно. В доиндустриальную эпоху жители городов, конечно, испытывали острую нехватку жилплощади, а то жилье, что было по карману большинству квартиросъемщиков, было не слишком приспособленным для жизни. Однако годы шли, сменялись поколения, а проблема оставалась незамеченной, поскольку население городов росло довольно медленно. С началом промышленной революции, которая в первой половине XIX века охватила большую часть западноевропейских стран, тысячи вчерашних крестьян устремились в города, где надеялись найти работу на фабриках, и нагрузка на жилищный фонд стала неуклонно расти.
Первые действия европейских правительств, направленные на решение жилищного вопроса, носили репрессивный характер. Вместо того чтобы бороться за улучшение жилищных условий горожан, власти начинали бороться с трущобами и их обитателями. Во Франции Наполеона III проблема некачественного жилья решалась путем его сноса. Бессменный префект департамента Сена барон Осман с 1853 по 1870 год снес и перестроил практически весь старый Париж, заменив кривые улочки бульварами, а трущобы новыми доходными домами. Однако при этом интересы квартиросъемщиков практически не учитывались, поскольку главной идеей было не улучшение жилищного фонда, а украшение имперской столицы.
По другую сторону Ла-Манша законодатели тоже были склонны возлагать вину за неудовлетворительные условия проживания в городах на самих обитателей бедных районов. Со скученностью населения в трущобах пытались бороться запретительными мерами. В 1862 году власти Глазго постановили обмерить все дома на рабочих окраинах. Была установлена норма — 300 кубических футов (9 кв. м) на человека. К домам прибивались специальные таблички — "билеты", на которых указывалось максимальное число жильцов. По ночам в городе устраивались внезапные проверки — санитарные инспекторы обыскивали дома в поисках лишних жильцов, причем искали, обшаривая шкафы и заглядывая под кровати. Один из старожилов Глазго через много лет вспоминал: "А еще были билетные дома... Жуткие места. И эти парни в форме туда приходили вроде детективов, здоровые детины такие были. Приходили по ночам, в двери ломились, а народ разбегался от них. Кто под кровать, кто в окно — всюду разбегались. А один убился. Парень молодой был, не помню, как звали, в окно выпрыгнул, да и шею сломал — забыл, что на четвертом этаже был".
И все же понимание того, что людям надо помочь в их жилищных проблемах, постепенно приходило. В континентальной Европе рабочие время от времени пытались решить проблему самостоятельно. В 1865 году в Копенгагене рабочие крупнейшей датской судоверфи "Бурмайстер" организовали Рабочую строительную ассоциацию. Эта кооперативная организация должна была на общие средства строить жилье для наиболее нуждавшихся. Капиталов у бурмайстерских рабочих не хватало, так что ничего существенного они построить не смогли. Но сама идея будоражила умы, и жилищные кооперативы стали возникать в Германии, Швеции, Швейцарии и других странах.
Богатые благотворители тоже стремились внести свою лепту в улучшение жилищного фонда, причем наибольшего успеха они добились в Англии. В сущности, это была не совсем благотворительность, поскольку английские "благодетели" хотели получать прибыль. В середине XIX века в Соединенном Королевстве возникло движение под названием "Благотворительность плюс пять процентов". Речь шла о том, что жилье для бедных должны возводить компании, которые выплачивали бы своим акционерам дивиденды не выше 5% годовых. Низкие по тогдашним меркам дивиденды позволяли взимать низкую квартирную плату, что давало небогатым семьям возможность снять квартиру. К концу XIX века в одном лишь Лондоне действовало около 30 подобных строительных компаний, которые назывались "компаниями образцового жилья". Люди, которые занимались этим бизнесом, преследовали разные цели. Некоторых действительно привлекала возможность делать добрые дела. Например, американский банкир Джордж Пибоди, много лет живший в Лондоне, отойдя от дел, занялся строительством домов для бедных лондонцев практически себе в убыток. Двигало им в основном честолюбие, и англичане, зная это, осыпали его всевозможными почетными титулами — почетный доктор Кембриджа, почетный доктор Оксфорда и т. п. Других привлекала почти неограниченная власть, которую обретал домовладелец над своими жильцами, платившими ренту ниже рыночной. Так, к концу столетия около 7 тыс. человек находились в полной власти у помешанной на вопросах морали старой девы по имени Октавия Хилл. Эта дама была уверена, что "невозможно разделить управление домами и управление людьми", и устанавливала для своих жильцов самые жесткие правила, включая время отхода ко сну и утренней побудки. Были, конечно, и такие, кто, несмотря на заниженную квартплату, делал на застройке для бедняков приличные деньги. Сэр Сидней Уотерлоу основал в 1863 году компанию "Улучшенное жилье для рабочих" (Improved Industrial Dwelling Company) с капиталом £50 тыс. К 1884 году компания построила дома, в которых проживало около 30 тыс. человек, а ее капитал равнялся £921 тыс. Успех компании не в последнюю очередь объяснялся тем, что с 1872 года Уотерлоу занимал пост лорд-мэра Лондона, так что проблемы с властями могли возникнуть у ее конкурентов, но только не у нее.
Жилища, которые возводились "компаниями образцового жилья", были заметно лучше того, чем обычно довольствовались жители трущоб; а железная дисциплина, которую требовали от жильцов Октавия Хилл и другие домовладельцы, приучала рабочих к тому, что писать на стенах и гадить в подъездах нехорошо. В правилах для жильцов одной из таких компаний, например, говорилось: "Стирать только в прачечной... Вывешивать белье из окон запрещается... На стенах не рисовать и гвоздем их не царапать". Начинали эти компании со строительства многоквартирных домов в центре крупных городов, но к концу XIX века все чаще застраивали окраины типовыми одноэтажными и двухэтажными домами, в каждом из которых проживала одна рабочая семья. Дома эти строились блоками, стояли впритык и оттого назывались "спина к спине". К услугам рабочей семьи в таком доме было в среднем около 170 кв. м плюс заасфальтированный дворик, где можно было стирать и сушить белье.
Город-сад
В конце XIX--начале ХХ века многие европейские государства начали принимать программы, призванные помочь с решением жилищного вопроса. Впереди шагала Дания, в которой продолжало развиваться кооперативное движение. В 1887 году правительство начало выдавать кредиты местным властям и кооперативам, которые строили жилье с низкой арендной платой. Вся прибыль, полученная от сдачи таких жилищ, по закону должна была направляться на дальнейшее расширение жилищных программ. Программа оказалась исключительно выгодной для жильцов и убыточной для строителей. Земля в Дании быстро дорожала, и люди, получившие жилье по дешевке, довольно быстро его перепродавали с немалой для себя выгодой. В результате в стране началась активная спекуляция доступным жильем, которое становилось от этого все более недоступным. В начале ХХ века в Дании строили довольно много кооперативного жилья. В одном только Копенгагене к 1910 году насчитывалось около 10 тыс. кооперативных квартир — в основном двухкомнатных, с отдельной кухней, что было совсем неплохо для простых рабочих. А вот санузел обычно имелся лишь один на несколько квартир, что было не слишком удобно.
Другим путем пошли в Италии. В 1903 году был принят закон Луццати, согласно которому в городах создавались агентства жилищного строительства — государственные компании, которые должны были строить дешевое жилье и управлять им, взимая низкую арендную плату. Система работала удовлетворительно, но решить все проблемы она не могла из-за тогдашней бедности итальянского государства, которое просто не могло обеспечить дешевым жильем всех, кто в нем нуждался.
Во Франции придумали собственную систему. С 1908 года государство санкционировало создание строительных ипотечных обществ, участниками которых становились в основном рабочие. Это была классическая ипотека со всеми ее плюсами в виде доступной цены квартиры и минусами в виде долгих и внушительных платежей. Риск того, что общество лопнет, прежде чем успеет что-нибудь построить, тоже, естественно, существовал. С 1912 года во Франции стали создавать муниципальные строительные компании, напоминавшие итальянские строительные агентства. Эти компании действовали в рамках программы "Недорогое жилье", или HBM (Habitation a Bon Marche), как ее было принято называть. HBM отличало то, что муниципальные компании финансировались в основном не из государственного кармана, а за счет пожертвований благотворителей. Впрочем, французские благотворители были довольно щедры.
В общем, европейские правительства активно искали пути решения жилищного вопроса, но вскоре им стало не до этого. С началом первой мировой войны о жилищном фонде перестали думать, и к 1919 году проблема оказалась запущенной. Хотя власти обещали демобилизованным ветеранам жилища, достойные их ратного подвига, реальной возможности обеспечить всех нуждавшихся квартирами не было ни в одной стране послевоенной Европы.
И все же в 1920-х годах политикам, архитекторам и девелоперам удалось нащупать выход из ситуации. Постепенно вокруг некоторых европейских городов стали возникать спальные районы и целые города-спутники, население которых днем уезжало на работу в соседний мегаполис, а вечером возвращалось обратно. Началось же все с переосмысления утопии под названием "город-сад". В конце XIX века с идеей строительства города-сада носился англичанин Эбенезер Говард. Этот человек ничего не понимал в архитектуре и градостроительстве, а просто работал в фирме, которая готовила доклады для депутатов британского парламента. В 1898 году он выпустил книгу, в которой описал новый тип поселения — город, окруженный поясом из зеленых насаждений и полосой, отданной под сельское хозяйство. Предполагалось, что в таком городе соединятся все преимущества культурной городской и здоровой деревенской жизни. Вскоре энтузиасты, поверившие Говарду, создали акционерное общество "Первый город-сад", и в 1903 году в графстве Хертфордшир был основан город Летчворт, вокруг которого во все стороны простирались возделанные поля. Первые жители Летчворта были типичными утопистами. Достаточно сказать, что они запретили продажу алкоголя, и Летчворт мог гордиться единственным в Великобритании пабом, в котором не продавали пиво. Но сама идея города-сада была весьма удачной, и после первой мировой войны ее взяли на вооружение во многих странах, и прежде всего в Германии.
Вся недолгая история Веймарской республики была заполнена всевозможными кризисами, и жилищный кризис был лишь одним из них. Рабочих было некуда селить, при том что арендная плата в городах была слишком высока. В межвоенный период строительством доступного жилья в Германии активно занимались профсоюзы, которые создавали собственные строительные компании, а потом расселяли в новых домах своих членов. Дома эти оказывались достаточно дешевыми благодаря тому, что строили их, отказавшись от старомодных архитектурных излишеств вроде статуй, орнаментов и прочих украшений. Но удачнее всех эти идеи реализовал архитектор Эрнст Май, который сумел связать идеи новой архитектуры с идеями города-сада. Благодаря Маю вокруг Франкфурта-на-Майне выросло кольцо городов-спутников. Впрочем, за это город должен был благодарить не только его, но и своего мэра Людвига Ландмана.
Возглавив город в 1924 году, Ландман пообещал, что каждый житель города получит возможность приобрести доступное жилье. Созданная им организация "Дом Нассау" финансировала строительство спальных районов и городов-спутников, которые проектировал Май. Вокруг Франкфурта стали стремительно возникать населенные пункты, застроенные однотипными домами, возводимыми из готовых блоков. Внешне эти дома отчасти напоминали пятиэтажки, которые впоследствии активно строились в СССР, хотя и выглядели поопрятнее. Районы, возведенные Маем, проектировались со школами, детскими площадками, театрами, прачечными, а также с зеленым поясом, идею которого он позаимствовал у Говарда. Строительство велось ускоренными темпами — к 1929 году Май возвел более 15 тыс. зданий, причем жилье было не только качественным, но и доступным. Подобные программы осуществлялись в Берлине, Кельне и других немецких городах, хотя и с меньшим размахом.
Дальнейшая судьба архитектора и мэра сложилась весьма печально. Май в 1930 году с группой единомышленников переехал в СССР, чтобы воплотить свою мечту о городе будущего. По его проекту строились Магнитогорск, Нижний Тагил, Сталинск и другие советские города. Однако экономические возможности Советского Союза не позволяли воплотить мечты архитекторов, и вместо аккуратных домиков для жителей социалистического рая приходилось строить бараки и времянки. Впрочем, идея собранной из готовых блоков пятиэтажки, занесенная в СССР группой Мая, все-таки прижилась на советской почве. В 1934 году разочарованный Май уехал в Британскую Восточную Африку (Кению), дабы не возвращаться в Германию, где уже правил Гитлер, и долгие годы жил в добровольной ссылке.
Судьба Ландмана сложилась еще трагичнее. Нацисты сняли его с поста мэра, поскольку он был евреем и либералом. Ландман уехал к родственникам в Голландию, но нацисты вскоре явились и туда. Бывший мэр скрывался от оккупантов, терпел нужду, а зимой 1945 года умер от голода.
От нацистов пострадали не только конкретные люди, но и вся строительная программа. Гитлер ненавидел архитектуру, лишенную пышности, и строительство дешевого жилья по модели Ландмана--Мая было свернуто.
Впрочем, не все диктаторы препятствовали развитию современной архитектуры. Решение жилищного вопроса путем строительства небольших автономных населенных пунктов, создаваемых по единому проекту, было требованием времени, а потому могло быть принято на вооружение режимом с любой идеологией. При Муссолини в Италии было построено несколько таких городов. Например, в 1932 году на месте осушенных Понтийских болот, что находились к югу от Рима, в области Лацио, был основан город Литтория (ныне Латина). В него переселились жители из района Венеции, где в те годы ощущалась острая нехватка жилья. Литтория была типичным городом-садом с однотипными домами, зеленым поясом и прочими достижениями современного зодчества. При Муссолини было основано несколько таких "новых городов" — Инкороната, Сабаудия и другие, и, надо сказать, они были не только удобны, но и красивы.
"Вертикальные гетто"
После второй мировой войны Европа столкнулась с новым жилищным кризисом. Во-первых, континент лежал в руинах, и людей надо было хоть как-нибудь расселить. Во-вторых, с каждым годом усиливался приток сельского населения, искавшего в городах работу, прелести цивилизации и, конечно же, жилье. Впрочем, самый острый жилищный кризис тех лет был не в разбомбленной Европе, а на Ближнем Востоке, где в 1948 году возникло Государство Израиль. В этой стране приходилось строить жилища прямо посреди пустыни, ускоренными темпами и к тому же в условиях постоянной военной угрозы.
В первые годы существования Израиля в стране возникли десятки лагерей переселенцев, так называемые маабары, в которых люди ютились в брезентовых палатках или наскоро построенных хижинах. В таких лагерях оказались, например, почти все переселенцы из Ирака — более 130 тыс. человек. Население маабар быстро росло: в конце 1949 года в них жило около 90 тыс. человек, а к концу 1951 года — более 220 тыс., причем число самих лагерей превышало 120. Поселенцев пришлось обустраивать за счет государства, дома им строили зачастую на месте, где стояли их палатки. Лагеря быстро трансформировались в города. Так возникли Сдерот, Кирьят-Шмона и другие. Правительством был рассчитан минимум жилой площади для одного домовладения — 30 кв. м. Такое жилище и предоставлялось репатриантам. Вскоре начали действовать государственные ипотечные программы, помогавшие людям обзаводиться собственным жильем. За квартиру, которая стоила 50 тыс. израильских фунтов ($12,5 тыс.), израильтянин платил 10 тыс., государство предоставляло ему кредит в 30 тыс., а коммерческий банк — в 10 тыс. В результате к 1970 году лагеря исчезли, а их обитатели частью переселились в города, частью осели в новых населенных пунктах, возникших на месте старых маабар.
Другой страной, где жилой фонд приходилось возводить практически с нуля, была разбомбленная Германия. За его восстановление взялась организация Neue Heimat ("Новая родина"), которая была создана в 1945 году на базе акционерного общества, которое еще в 1920-х годах возводило дома для одного из гамбургских профсоюзов. В условиях оккупации Neue Heimat, конечно же, могла действовать только под эгидой союзников, которые назначали своих наблюдателей и контролировали финансы "Новой родины". Фактически германский жилищный фонд восстанавливали англичане и американцы руками Neue Heimat, причем делали это из политических соображений, ведь Германия была основной ареной борьбы против советского влияния, а значит, о ее населении приходилось заботиться.
С жилищным кризисом сталкивались даже страны, пострадавшие от войны в значительно меньшей степени, чем Германия. Италии после войны пришлось отойти от своих эстетических традиций и начать строить уродливые пятиэтажки, а Франции — пересмотреть старую систему HBM, на смену которой пришла система HLM. В 1949 году правительство заморозило рост ренты, после чего, как и следовало ожидать, частные инвестиции в строительство жилья практически прекратились. Выход в 1953 году подсказал тогдашний министр реконструкции и урбанизации Эжен Клодиус-Пети. Речь шла о масштабной программе строительства жилья для сдачи в аренду по умеренной цене. Строительство должно было вестись частными и государственными компаниями за счет муниципальных образований, но с субсидиями из казны. Поначалу программа пробуксовывала, и Клодиус-Пети ушел в отставку для того, чтобы заняться реализацией своих архитектурных фантазий в отдельно взятом городе. Бывший министр стал мэром города Фирмини и в 1954 году пригласил для его переустройства знаменитого Ле Корбюзье, который выстроил рядом со старым городом новый Зеленый Фирмини, где дома были похожи на коробки, а зелени хватало с избытком, как и в любом уважающем себя городе-саде. Между тем жилищный кризис усугублялся, и в 1956 году проект HLM (или ашелем, как произносят французы) начал осуществляться в национальных масштабах. Решение о строительстве ашелемов, как стали называть эти дома, принималось на уровне муниципальных образований, причем местные власти были весьма заинтересованы в их возведении. Во-первых, центральная власть требовала, чтобы как минимум 20% возводимого жилья составляли ашелемы, и муниципалитеты, не выполнявшие это условие, подвергались суровым штрафам. Во-вторых, каждый мэр, построив ашелем, мог приписать себе заслугу его строительства и тем самым набрать очки у избирателей. Чем левее был политик, тем охотнее он обещал строить ашелемы, и тем охотнее он их строил, ведь квартиры в них снимали самые бедные жители города, то есть его потенциальные избиратели. Жители буржуазных кварталов при этом, конечно, ворчали, что их налоги идут на благоустройство "бездельников" и "дармоедов", но в душе были рады тому, что беспокойные соседи съезжают в новые кварталы. Наконец, в-третьих, именно муниципальные власти решали, какой строительной компании вручить подряд на возведение очередного квартала ашелемов. Это означало откаты, которыми не брезговали многие французские политики. Скандалы с откатами при строительстве ашелемов возникали регулярно и продолжают случаться до сих пор.
Строительство ашелемов имело много последствий. С 1956 года жилищное строительство стало все больше сосредотачиваться в руках государства, поскольку конкурировать с дешевыми квартирами ашелемов не мог ни один застройщик. С 1956 по 1963 год государство возвело 15% всех жилых новостроек, а к 1970 году — уже 35%, и тенденция сохранялась. При этом жилищные условия миллионов французов серьезно улучшились. Квартиры стали доступны для молодых семей и иммигрантов, которые тем охотнее ехали во Францию, чем больше были уверены в том, что новая родина обеспечит их жильем. Однако вместо старых трущоб, снесенных еще бароном Османом, Франция получила новые "вертикальные гетто", как стали называть многоквартирные ашелемы. К тому же социальное жилье редко отвечало эстетическим запросам французов. Новые улицы строились "по пути крана", то есть два дома возводились напротив друг друга одним и тем же строительным краном, который поворачивался то в одну, то в другую сторону. Когда два дома-близнеца достраивались, кран перемещали дальше по улице на место строительства новой пары. Нравы у многих жителей ашелемов, как со временем оказалось, мало походили на нравы граждан идеального города-сада. Скорее они вели себя как типичные обитатели трущоб. Именно они вместе с левацки настроенными студентами громили Париж в 1968 году. Они же поджигали автомобили в ходе массовых беспорядков прошлого года. И все же ашелемы не стали язвой на теле общества. Через систему социального жилья прошли многие тысячи молодых французов, включая представителей интеллигенции, которые благодаря HLM смогли раньше начать самостоятельную жизнь и тем самым быстрее адаптироваться в обществе. В общем, Франция сумела весьма эффективно разрешить жилищный вопрос, хотя при этом возникло немало сопутствующих проблем.
Послевоенное развитие жилищного фонда Европы было повсюду связано с усилением роли государства. В сущности, это было одним из важнейших признаков "общества всеобщего благоденствия", которое складывалось в индустриальных странах в 1960-1970-х годах. Если в XIX веке строительство доступного жилья было, в сущности, делом отдельных фирм и социально ответственных бизнесменов, то в первой половине ХХ века этим занимались сильные профсоюзы и крупные муниципальные образования. Вторая половина столетия стала временем расцвета грандиозных строительных программ, которые развивались на национальном уровне, что ясно видно на примере Израиля, Франции и отчасти Германии, где за корпорацией Neue Heimat стояли правительства победивших держав.
Между тем менялось значение самого понятия "город". Возникли населенные пункты, выполнявшие специфические задачи. В полосе между городскими окраинами и городами-спутниками стали возникать пригороды, которые в действительности представляли собой автономные населенные пункты, где с удовольствием селились обеспеченные горожане. Пригороды наиболее соответствовали тому, о чем мечтали строители города-сада. Здесь было зелено, просторно, преступность практически отсутствовала, а люди были культурны и дружелюбны. Такие поселения, правда, были не для рабочих, а для куда более преуспевающей публики. Появились населенные пункты с узкой специализацией. Так, в Японии в 1960-1980-х годах возникло порядка 30 "новых городов", которые имели четкое предназначение: Касима — город-порт, Цукуба — наукоград и т. п. Населенные пункты стали различаться даже по возрастному принципу. В живописных местах стали появляться поселки, специально построенные для пенсионеров. Молодым в этих городах-хосписах было нечего делать, поскольку местные власти не желали тратить ни копейки на школы и детские сады.
Сегодня в большинстве развитых стран существует баланс между частным предпринимательством и государственным вмешательством в дело жилищного строительства. Государство, как водится, старается следить за тем, чтобы бедным было где жить, а бизнес старается удовлетворить запросы более взыскательной публики.