Наиболее заметные события на квартирном рынке Москвы за последний месяц связаны с изменением структуры спроса, сместившегося в пользу двухкомнатных квартир. Что касается ценовой ситуации, то подорожали московские квартиры достаточно основательно еще в конце декабря прошлого года: по сравнению с ноябрем средняя стоимость квадратного метра выросла к концу года на 10% и достигла $992. В январе спрос на квартиры резко упал (количество заявок на покупку сократилось по сравнению с декабрем почти на треть), что повлекло за собой и прекращение роста цен — пока что они остаются на декабрьском уровне.
Наиболее существенные изменения на московском рынке квартир произошли в области структуры спроса и предложения. И если, как отмечают специалисты экспертно-аналитического отдела Московской центральной биржи недвижимости, предложение различных типов квартир осталось практически в прежних пропорциях — однокомнатных 19%, двухкомнатных 36%, трехкомнатных 30%, квартир из четырех комнат и более комнат 15% — то в структуре спроса произошли очень существенные изменения.
Во-первых, пожалуй, впервые за всю историю московского рынка квартир наибольший объем спроса пришелся на двухкомнатные квартиры — их доля составила 34%. По мнению специалистов риэлтерских структур, это произошло в первую очередь из-за постоянно уменьшающегося объема предложения однокомнатных квартир, которые по-прежнему являются наиболее "ликвидным" товаром — на их долю приходится 30% спроса. Существенно повысился и интерес к трехкомнатным квартирам (спрос составил 24%), в особенности на квартиры среднего качества и, соответственно, средней цены — до $100 тысяч. Произошло и незначительное увеличение спроса на многокомнатные квартиры — до 12%, но его вряд ли можно отнести к разряду долгосрочных тенденций. Скорее всего, увеличение спроса произошло благодаря некоторому снижению стоимости квартир, находящихся в продаже более трех месяцев — по мнению риэлтеров, по истечении этого срока многокомнатные квартиры подлежат "уценке" на 7-12%, что и оказывает периодически влияние на повышение к ним интереса со стороны покупателей.
Географическая структура спроса не претерпела изменений. По-прежнему наиболее ликвидны и интересны для покупателей квартиры в районах Кутузовского и Ленинского проспектов, причем за последние два месяцы эти районы явно стали наиболее престижными и дорогими, обогнав даже прежнего лидера — Крылатское. Устойчивым спросом продолжали пользоваться и квартиры в том же Крылатском, а также на Ленинградском проспекте и в Строгино, которое сегодня уже однозначно можно отнести к разряду престижных районов. Приблизительно в том же ценовом диапазоне находятся и квартиры вдоль Профсоюзной улицы. О районах, спрос на квартиры в которых близок к нулю, говорить гораздо проще — это всем давным-давно известные Марьино, Капотня и Люблино.
То же самое касается и типов квартир — до шести месяцев ищут покупателя "хрущевки" и квартиры гостиничного типа. Их стоимость находится, в зависимости от месторасположения, в следующих диапазонах: однокомнатные — $29 000-36 000, двухкомнатные — $35 000-46 000, трехкомнатные — $44 000-62 000.
К следующей ценовой группе относятся типовые квартиры в панельных 9-12-этажных домах. Однокомнатные квартиры такого типа стоят $36 000-45 000, двухкомнатные — $46 000-57 000, трехкомнатные — $62 000-84 000.
Третью группу составляют квартиры улучшенной планировки в кирпичных либо высотных панельных домах, однако расположенные в непрестижных московских районах. Кстати, именно эта группа сильно подорожала с декабря прошлого года — приблизительно на 17%. Сейчас однокомнатные квартиры этого типа выставляются по $45 000-53 000, двухкомнатные — по $56 000-68 000, трехкомнатные — по $83 000-95000.
Самыми дорогими, естественно, остаются элитные квартиры (на вторичном рынке они в основном представлены квартирами в кирпичных ведомственных домах с высоким качеством строительства), расположенные в элитных же районах Москвы. Их стоимость также достаточно значительно возросла за декабрь--январь — на 12,5%. Сегодня эти квартиры реализуются по следующим ценам: однокомнатные — $52 000-75 000, двухкомнатные — $67 000-130 000, трехкомнатные — от $125 000.
Ценовые изменения коснулись не только привычных разрядов и типов квартир. Так, уже с декабря на рынке все явственнее стало ощущаться присутствие так называемых "чистых" квартир, то есть квартиры с уже выписавшимися жильцами. Их стоимость вне зависимости от месторасположения в среднем на 10-15% выше, чем у "нечистых". Это легко объяснить. Целый пакет вышедших недавно новых документов правительства Москвы, касающихся процесса выписки-прописки граждан, а также ужесточение контроля за участием в процессе купли-продажи недвижимости граждан, относящихся к так называемым группам риска, привели к ситуации, когда купля-продажа квартир может растянуться на срок до двух месяцев. Это время необходимо для получения всех необходимых согласований и выписки граждан, после которой покупатель может действительно ощутить себя полноценным собственником квартиры.
Существенной для участников рынка недвижимости может стать и еще одна тенденция. Судя по проведенному опросу риэлтерских фирм, количество продаваемых в рассрочку квартир увеличилось по сравнению с концом прошлого года на 20%. Большинство предпочитает наименьшую годовую процентную ставку — 20-25%. Деньги при этом обычно должны быть полностью выплачены в течение 1-1,5 лет. А на вопрос, почему покупатели не хотят воспользоваться возможностью получить рассрочку на срок до, к примеру, десяти лет, клиенты риэлтерских фирм, как правило, отвечают, что за столь долгое время в России много чего может произойти. Причем события могут в корне преобразовать законодательную базу, что может привести к изменению условий вступления в права собственности на недвижимость. В итоге, поскольку на все время рассрочки официальным собственником квартиры является риэлтерская либо посредническая инвестиционная структура, покупатели могут лишиться права получения квартиры в собственность после окончания выплат. Это заставляет их сокращать время рассрочки до минимума.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ