Приватизации предприятий в России приблизилась к завершающей стадии. После того как в президентских "Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ", вышедших летом прошлого года, было дано добро на выкуп земельных участков приватизированных предприятий, начал формироваться пакет документов на право собственности на основные фонды (в том числе недвижимости) каждого приватизированного предприятия. Правила выкупа земли приватизируемых предприятий только начали отрабатываться, и пока не существует единых правил его проведения. В этом обзоре Ъ попытается дать анализ возможных вариантов выкупа земельных участков под приватизируемыми предприятиями и оценить влияние этого процесса на развитие земельных рынков в российских городах.
Право приватизации земельных участков было дано приватизируемым предприятиям еще в 1992 году. Однако и в Москве, и в регионах это право было полностью проигнорировано местными властными структурами — все ждали выхода основного закона, определяющего земельные отношения в стране, — Земельного кодекса. Но он до настоящего времени не принят. После утверждения "Основных положений" процесс сдвинулся с места. Этому отчасти способствовала и активная деятельность Госкомимущества, давно пытающегося установить контроль над всеми объектами недвижимости включая землю.
Если не принимать во внимание кулуарную борьбу различных властных структур, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями является, по мнению специалистов, явно положительным моментом в формировании рынка недвижимости и развития производственной деятельности предприятий.
Итак, что же дает выкуп земельных участков предприятиям? Во-первых, конечно, большую вероятность привлечения инвестиций. Как утверждает Владимир Руссу, директор по экономике и финансам АО "Ковровский завод им. Дегтярева", одно известие о том, что акционерное общество стало собственником земли, сразу значительно подняло в цене его акции на рынке ценных бумаг.
Во-вторых, предприятие — собственник земельного участка может более эффективно использовать незастроенные площади — заложить их, сдать в аренду либо попросту продать. Не исключены варианты изменения целевого назначения земельного участка и постройки на нем, скажем, офисного центра или жилья.
Особенно выгодно приобретение земли предприятиям, подлежащим выводу за городскую черту. В соответствии с "Основными положениями государственной программы приватизации" любое предприятие, имеющие план приватизации, имеет право выкупить земельный участок. И местные власти, как ни жалко им соглашаться на выкуп, не могут ему воспрепятствовать. При этом, в соответствии с "Основными положениями", выводимое предприятие, после того как оно будет размещено на другом месте, останется собственником прежнего земельного участка. Чаще всего эти земельные участки расположены в центре города, а основной причиной вывода предприятий является либо экологически вредное производство, либо то, что они занимают огромные площади и мешают функционированию городской инфраструктуры.
Впоследствии местные власти должны будут либо выкупить этот участок по цене, назначенной владельцем земли, либо предоставить равноценный с компенсацией всех затрат и упущенной выгоды. Вероятность того, что муниципалитеты будут проводить подобные акции, незначительна — бюджет вряд ли потянет подобные издержки. Однако муниципалитет может привлекать к этому процессу сторонних инвесторов, желающих выкупить оставшийся после вывода предприятия участок.
Выкуп земельных участков приватизированных предприятий в России только начинается, но количество предприятий, желающих стать собственниками земли, уже перевалило за тысячу (см. таблицу). Этому способствуют не только выгоды, получаемые от прав собственности, но и низкая стоимость выкупа, которая в основном рассчитывается исходя из нормативной цены земли. Все это в конечном счете отразится на земельном рынке России. Включение в оборот огромной массы земельных участков с целевым назначением под производство собьет до минимума рыночные цены на такую землю. Прежде всего это повлияет на первичный рынок земли в городах. Если же предприятиям частично удастся изменить целевое назначение земельного участка (не у каждого субъекта федерации законодательная база сегодня предоставляет такую возможность), именно эти участки с измененным и достаточно привлекательным для инвесторов целевым назначением составят основу рынка в будущем. Поскольку, по оценкам экспертов Ъ, таких участков будет немного, спрос на них будет высок и стоить они будут достаточно дорого.
Следует оговориться, что выкуп земельных участков приватизированных предприятий идет только в регионах: местные нормативные акты действительно позволяют осуществить выкуп, причем по низкой цене. Ситуация же в Москве выглядит совершенно иным образом. Здесь приватизированные предприятия не имеют таких "свобод", как в других регионах России. Правительство Москвы строго придерживается выработанной политики в отношении столичной земли. Несмотря на все федеральные законодательные акты в Москве по-прежнему нет собственности на земельные участки. Вместо прав собственности — права долгосрочной аренды. Приватизированные предприятия стоят перед выбором: либо бессрочное пользование, нонсенс с точки зрения мировой практики землевладения, либо долгосрочная (на 49 лет) аренда.
Нашумевший указ президента "О втором этапе приватизации в городе Москве", вышедший на этой неделе, представляет собой полное юридическое обоснование всех действий правительства Москвы в вопросе прав на земельные участки приватизированных предприятий. В этом указе президент признал Москву "особой зоной" и приоритетным видом землевладения утвердил аренду. Так что о приобретении земли в Москве в собственность речи не ведется.
Хотя земля остается в собственности государства, предприятиям все равно в конечном счете придется платить даже и за право аренды. Как сообщили специалисты Московского земельного комитета, выкуп прав аренды земли должен производиться у правительства Москвы по рыночной цене, которая весьма внушительна — 1 сотка в центре города стоит сейчас $30-40 тыс. По словам заместителя председателя Москомзема Сергея Мельниченко, планируется выход постановления, регламентирующего взаимоотношения предприятий с муниципалитетом и определяющего условия дальнейшего залога или продажи права аренды земельного участка.
Что касается московских предприятий, подлежащих выводу за пределы городской черты, то Сергей Мельниченко сообщил, что к ним будут предъявлены более жесткие требования. Во-первых, срок аренды земельного участка будет соответствовать сроку вывода предприятия. Во-вторых, к предприятиям, нарушающим сроки вывода, будут применены штрафные санкции в виде денежных взысканий и увеличения ставок аренды. Поэтому таким предприятиям сегодня выгоднее не выкупать права аренды, а оставить землю "под собой" в бессрочном пользовании.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ