Массовая приватизация квартир в России была лишь первым шагом к формированию класса собственников и не могла сразу привести к созданию цивилизованного рынка жилья. Возникла достаточно странная ситуация, когда все квартиры в доме могут быть в собственности жильцов, при том что сам дом им не принадлежит. В результате не нашли своего решения многие проблемы содержания и эксплуатации жилого фонда. В мировой практике для решения подобных вопросов давным-давно используется такая форма собственности на недвижимость, как кондоминиум. К этой форме собственности попыталась сделать шаг и Россия. Сегодня, когда прошло около года с момента утверждения президентом России "Временного положения о кондоминиуме", Ъ решил вновь обратиться к теме создания жилищных товариществ в России и посмотреть, что же изменилось за прошедший год в Москве.
Надо отметить, что новая форма собственности и, соответственно, новая форма организации управления и эксплуатации жилого фонда приживается в России с большим трудом. Сама идея создания жилищных товариществ, которые могли бы улучшить инвестиционный климат в сфере жилищного строительства, эффективнее и рациональнее управлять недвижимостью, освободить госбюджет от непомерных расходов на эксплуатацию жилья была принята в обществе с энтузиазмом. На этапе подготовки основных документов, регламентирующих создание и деятельность жилищных товариществ, оживились давно существовавшие, но в последние годы почти прекратившие свою деятельность жилищные комитеты и советы общественного самоуправления жильцов. И это неудивительно: люди хотели быть реальными собственниками, хотели сами управлять недвижимостью, заботиться о состоянии мест общего пользования и придомовых территорий, одним словом — создать нормальные условия для проживания.
От "Временного положения о кондоминиумах" люди ждали многого. Да и было на что рассчитывать. В первоначальном варианте документа не предусматривалось никаких ограничений по привлечению инвесторов, ведению коммерческой деятельности, а также владению и распоряжению нежилыми помещениями и местами общего пользования. Для реконструкции членам кондоминиума было вовсе не обязательно иметь свободные средства. Предполагалось, что их можно будет получить в банке под залог недвижимости, принадлежащей кондоминиуму. Возврат же кредита и процентов по нему должен был идти не из кармана участников кондоминиума, а от коммерческого использования нежилых помещений и мест общего пользования. Кондоминиумы привлекают и инвесторов, имеющих перед собой в лице учредителей товарищества конкретного собственника, с которым можно достаточно четко определить условия совместного владения недвижимостью.
Таким образом, в первоначальном варианте документ выглядел довольно обнадеживающим. Однако в процессе согласования в различных министерствах и ведомствах он значительно изменился. Во-первых, было однозначно определено, что товарищество является некоммерческой организацией, а это сильно дискредитировало идею кондоминиума. Получилось, что инвесторам места в нем практически нет, поскольку коммерческая деятельность запрещена, а все расходы по содержанию дома ложатся на плечи жильцов. После этого большинство потеряло интерес к созданию в своих домах кондоминиумов.
Однако и из оставшейся части энтузиастов далеко не все смогли дойти до конца в своем стремлении стать собственниками. Оказалось, что сама процедура образования жилтоварищества очень плохо проработана, и каждую инстанцию приходилось преодолевать с боем. Лишь одиночки смогли пробиться. Первые жилтоварищества были образованы еще в начале 1994 года, а сейчас в Москве официально зарегистрировано порядка 20 кондоминиумов. Их руководители получили лицензии еще летом прошлого года. Однако до сих пор практически никому не удалось перевести здание в управление вновь созданных товариществ. В департаменте муниципального жилья затруднились указать хотя бы один дом, переданный на баланс жилтовариществу. А ведь этот этап является, пожалуй, самым важным, и именно после него здание реально переходит в управление его жильцов.
Первый шаг в этом направлении был сделан распоряжением префекта Центрального административного округа Москвы #1530 от 10 ноября "О создании комиссии по передаче домов в управление товариществам собственников помещений на территории ЦАО". Состоялось даже первое заседание этой комиссии. Однако в ходе его выяснилось, что при подготовке документов для передачи домов жилтовариществам был допущен ряд ошибок. Например, был неправильно произведен "обсчет" домов, и в результате все представленные на обсуждение здания были признаны убыточными: на их содержание требуется значительно больше средств, чем может быть собрано за счет коммунальных платежей. Решение о передаче домов было отложено. Сейчас в департаменте муниципального жилья с целью упорядочения процесса передачи зданий готовится распоряжение о том, что обязанности по передаче будут возложены на жилищные комиссии административных округов.
На этой неделе в департаменте муниципального жилья состоялся круглый стол, на котором присутствовали руководители департамента и представители нескольких жилищных товариществ. В ходе обсуждения выяснилось, что среди самых активных противников новой формы собственности — дирекции единого заказчика, которые в ряде случаев просто-напросто отказывают товариществам в выдаче необходимых для передачи здания документов. Был случай, когда дирекция отказалась подготовить к зиме дом, жильцы которого образовали товарищество около года назад. По утверждению дирекции, подготовкой должно было заниматься жилтоварищество. Однако товарищество не могло заниматься этим в принципе, поскольку не получило дом на баланс. В результате на протяжении всего года в квартирах регулярно отключалось отопление. На том же основании было отказано и в текущем ремонте, хотя, согласно действующим нормативным актам, ремонт зданий должен проводиться на бюджетные средства, и лишь к 1998 году затраты на содержание и эксплуатацию домов должны полностью лечь на плечи жилтовариществ.
Обнаружился и еще ряд неожиданных моментов, связанных с судьбой нежилых помещений в домах, жильцы которых образовали кондоминиумы. Дело в том, что между образованием товарищества и передачей здания на баланс образовался значительный временной лаг, в течение которого коммерческие структуры успели выкупить нежилые помещения в первых и подвальных этажах, причем без ведома уже существующих жилищных товариществ. Так что теперь жильцы, надеявшиеся получить средства на ремонт зданий и обустройство прилегающих территорий за счет части полагающихся им поступлений от аренды, оказались просто-напросто без средств. И перспективы получения от новых хозяев нежилых помещений хоть какой-то суммы на содержание дома весьма туманны.
Присутствующим на круглом столе был предложен для обсуждения проект устава вновь создающегося Фонда поддержки жилищных движений. Предполагается, что этот фонд будет самостоятельным юридическим лицом, деятельность которого будет контролироваться созданным для этого Попечительским советом. Фонд будет аккумулировать добровольные взносы предприятий, организаций и граждан, которые предполагается направить на поддержку вновь создающихся объединений — жилтовариществ, а также на оказание помощи в финансировании ремонта и реконструкции жилья.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ