В январе на ситуацию на рынке муниципальных квартир влияло несколько основных факторов. Во-первых, с конца прошлого года оставался неудовлетворенным спрос на дешевое муниципальное жилье. Во-вторых, ажиотаж на рынке был подогрет распространившимися слухами о закрытии валютных счетов. И, наконец, в-третьих, сказалось решение правительства Москвы предоставлять скидки оптовым покупателям муниципального жилья. В результате произошедшее в середине месяца очередное повышение цен на квартиры практически не отразилось на уровне спроса.
Новый год на муниципальном рынке московское правительство решило начать с установления новых цен на квартиры, что и было сделано на очередном заседании межведомственной комиссии, прошедшем 16 января. Себестоимость строительства жилья, которая служит отправной точкой при расчете цен, на эту дату составила 1,545 млн руб., что на 25% выше октябрьского уровня. А вот повышение цен на квартиры в различных районах было различным. Например, в одном из самых популярных районов муниципальной застройки — Митино цена была повышена на 40% и достигла 3,4 млн руб. за 1 кв. м общей площади. А вот рост цен в Южном Тушино и Отрадном, обычно менее интересовавших покупателей, составил всего 12,5%.
Несмотря на значительный ценовой рост в ряде районов, говорить о снижении спроса на муниципальном рынке не приходится. По мнению специалистов Российского агентства инвестиций и недвижимости — РАИН, есть несколько причин, объясняющих это явление. Прежде всего следует отметить одну примечательную особенность самой структуры спроса, сложившейся в конце минувшего года. В течение всего 1994 года покупатели абсолютно не интересовались квартирами в активно застраивающемся, но экологически неблагоприятном районе Люблинских полей. Несмотря на самые низкие цены по Москве, эти квартиры практически не продавались. В результате квартиры на Люблинских полях, отведенные для коммерческой продажи, были переданы под городские нужды. А вот в конце года возникла парадоксальная ситуация: против всех ожиданий возник спрос на самое дешевое жилье, то есть именно на квартиры в Люблинских полях.
Как сообщили специалисты РАИН, долгое время несколько оптовых покупателей даже стояли в очереди за этими квартирами. А поскольку механизм возвращения жилья на коммерческую продажу достаточно инертен, то агентство решило удовлетворить покупателей, не дожидаясь помощи властей. На собственные средства оно приобрело недостроенный дом в Люблинских полях у ЗИЛа, которому предстояло профинансировать строительство. Завод охотно переуступил часть квартир в этом доме, поскольку испытывал финансовые затруднения. Затем эти квартиры были перепроданы жаждущим покупателям.
По всей видимости, спрос на дешевое жилье возник со стороны компаний, занимающихся реконструкцией центра по инвестиционным контрактам с правительством Москвы и приобретающих муниципальные квартиры для отселения жителей из центра города. В конце года эти компании решили купить крупные квартирные лоты, ожидая скорого повышения их стоимости. Кроме того, существовала и еще одна причина, спровоцировавшая повышение спроса. В конце года поползли слухи о готовящейся денежной реформе и закрытии валютных счетов граждан. Целый ряд физических лиц, державших средства на валютных счетах и намеревавшихся использовать их для покупки хорошей квартиры на вторичном рынке, принял решение купить хоть что-то уже сейчас. В результате за дешевыми муниципальными квартирами выстроилась очередь и из покупателей — физических лиц. И только когда слухи улеглись, очередь постепенно исчезла.
Еще одним фактором повышения активности муниципального рынка в январе послужило вышедшее в конце прошлого года распоряжение правительства #2445 "Об обеспечении финансирования жилищного строительства, осуществляемого по заказу правительства Москвы в 1994 году". Согласно этому документу оптовые покупатели квартир, приобретающие не менее 2 тыс. кв. м жилья единовременно, имеют право на получение 15-процентной скидки. В результате уже в январе риэлтеры отметили активизацию оптовиков, действующих на этом рынке. За счет скидки у этой категории покупателей, играющих на несовпадении динамики цен на квартиры и курса доллара, появилась дополнительная возможность для маневра. Кроме того, существенное влияние на рост спроса оказала и предусматривавшаяся в распоряжении возможность оплаты крупных покупок в рассрочку, при условии единовременной выплаты покупателем 50% от суммы сделки и погашения оставшейся суммы с начислением учетной ставки Центрального банка от невыплаченной суммы ежемесячно.
А теперь о прогнозах. Как было объявлено на последнем заседании правительства Москвы, в 1995 г. на коммерческую продажу предполагается пустить 1 млн кв. м, что на 25% больше планов прошлого года. В 1994 году, по предварительным данным, муниципалитетом было продано около 700 кв. м жилых площадей, то есть план остался недовыполненным. И хотя правительство приняло некоторые меры, направленные на стимуляцию спроса на муниципальном рынке, вопрос о реальности планов нынешнего года остается открытым. Что же касается цен, то ожидать от них чего-либо кроме повышения трудно. По прогнозам, в 1995 г. средняя стоимость строительства 1 кв. м типового муниципального жилья составит 2,2 млн руб. против 1,2 млн руб. в прошедшем году. А цена продажи составит в среднем 3,5 млн руб. за 1 кв. м, что почти на 60% выше прошлогоднего уровня.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ