До последнего времени схема продажи объектов недвижимости в рассрочку не распространялась на рынок коттеджей в Подмосковье, который из-за этого оставался доступным лишь узкому кругу покупателей. Причина такого положения вещей — отсутствие необходимой правовой базы, в частности законодательных актов, регулирующих сделки купли-продажи земли между физическими и юридическим лицами. Принятие в конце прошлого года ряда нормативных документов сделало возможным применение к коттеджному рынку уже существующих схем продажи недвижимости в рассрочку. По мнению некоторых специалистов, это позволит резко увеличить количество участников этого рынка и, соответственно, число заключаемых сделок. Первый шаг на этом пути сделала риэлтерская компания "Красные ворота", которая совместно с банком "Нефтяной" и другими московскими фирмами-застройщиками начала продажу коттеджей в рассрочку.
Продажа в рассрочку квартир — явление достаточно распространенное, а вот готовый коттедж до последнего времени можно было купить, только заплатив за него полностью. Коттеджный рынок отстал в предоставлении рассрочки от квартирного более чем на полтора года. На первый взгляд, это может показаться странным: средний коттедж, как правило, дороже средней квартиры, и поэтому внести за его покупку сразу всю сумму для большинства покупателей затруднительно. Тем не менее объяснение этому факту все же есть, и связано оно с несовершенством земельного законодательства. Поскольку коттедж в отличие от квартиры неотделим от земельного участка, при его продаже необходимо оформлять сделку купли-продажи земли. При этом практически во всех районных администрациях были приняты свои правила оформления подобных сделок, что затрудняло работу риэлтеров. И если при продаже коттеджа за полную стоимость преодолевать эти сложности приходилось единожды, то при продаже в рассрочку все становилось значительно хлопотнее.
Дело в том, что при существующих сегодня схемах рассрочки продажу необходимо осуществить дважды: сначала участок с коттеджем должен перейти от продавца к кредитору покупки, затем, после возвращения кредита, от кредитора к конечному покупателю. Кроме того, если продавцом выступало физическое лицо, то возникали дополнительные трудности. Российское законодательство до последнего времени не предусматривало сделок по продаже земли физическими лицами юридическим. И риэлтеры отказывались от предоставления услуг по рассрочке. Теперь же, с принятием нового Гражданского кодекса, все вышеперечисленные проблемы разрешились, и ситуация изменилась.
Принципиально схема кредитования покупки коттеджей практически не отличается от схемы продажи квартир в рассрочку. Первоначальный взнос покупателя составляет 30% от стоимости объекта, кредит выдается на срок от 6 месяцев до 5 лет, а ставка процента по кредиту колеблется от 25 до 35% годовых в валюте в зависимости от срока. До окончания выплат по кредиту коттедж и земельный участок под ним находятся в собственности банка-кредитора (в данном случае "Нефтяного"), а сам покупатель проживает в коттедже на правах арендатора. И лишь по окончании всех выплат по кредиту коттедж вместе с земельным участком переходит в собственность покупателя.
При схожести схем рассрочки на квартирном и коттеджном рынках в принципиальных моментах, между ними есть и существенные различия, обусловленные особенностями коттеджного рынка. В отличие от квартиры для большинства покупателей коттедж не является предметом первой необходимости. Поэтому покупатели склонны выбирать, подыскивая что-нибудь, полностью удовлетворяющее их требованиям.
Чтобы учесть эту особенность рынка и увеличить возможность выбора, компания "Красные ворота", одной из первых приступившая к продаже коттеджей в рассрочку, договорилась с рядом крупных компаний-застройщиков ("Сапсан", "Альфа-эстейт", "Эрлан", "СКМ", "Вега-С", "Эфес" и "Восточно-Европейская торговая компания") о совместном обслуживании клиентов. И если клиент намерен приобрести в рассрочку коттедж в одном из поселков, строящихся этими компаниями, то он может оформить в "Красных воротах" и покупку, и кредит. В результате подключения к сделке дополнительного посредника стоимость самого коттеджа не возрастет, так как все фирмы предоставляют друг другу взаимные скидки. Размер этих скидок и составляет прибыль второго посредника, участвующего в сделке. А вот за оформление и обслуживание кредита покупателю придется заплатить дополнительно — эта услуга стоит 5% от стоимости объекта.
При продаже коттеджей в рассрочку риэлтерам — ведь именно они ответственны за реализацию коттеджа в случае невозврата покупателем кредита — приходится учитывать еще одну особенность. Поскольку коттеджи — это довольно специфический товар, риэлтеры зачастую отказываются кредитовать покупку недостроенных коттеджей. Ликвидность "незавершенки" на сегодняшний день довольно низка, поэтому в случае невозврата кредита у риэлтера могут возникнуть задержки с ее реализацией. Кредиты на покупку "незавершенки" могут быть выданы лишь в том случае, если продавцом выступает не частное лицо, а фирма — застройщик коттеджного поселка, в котором находится приглянувшийся покупателю коттедж.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ