Петербургский рынок недвижимости развивается не столь стремительно, как московский. По некоторым оценкам, "отставание" Петербурга от Москвы составляет около 1,5 лет. Однако инвестиционная привлекательность петербургской недвижимости все растет, и сегодня Петербург является вторым после Москвы городом, где активно развивается как российский, так и иностранный девелопмент. Подтверждением этому служит деятельность крупнейших инвестиционных компаний на петербургском рынке недвижимости.
Как правило, петербургские застройщики, как и московские, стремятся к реализации высокорентабельных коммерческих проектов — строительства (реконструкции) престижного жилья и офисно-торговых комплексов. Не столь высокие, по сравнению с Москвой, арендные и продажные цены на недвижимость компенсируются более выгодными для инвесторов условиями, предоставляемыми местными властями. Так, например, в распоряжении застройщика остается значительно большая часть готовых площадей, нежели в Москве. Как правило, он получает от 50 до 70% готового жилья. При этом привлекательность вложений в петербургскую недвижимость возросла и в связи с начавшейся продажей земли в черте города физическим лицам и возможностью выкупа земли приватизируемыми предприятиями.
Петербургские холдинги специализируются на недвижимости
В настоящее время все проекты реконструкции и строительства высококлассных офисных зданий в Петербурге можно пересчитать по пальцам. По оценкам немецкой риэлтерской фирмы Aengevelt Risearch, проводившей в конце прошлого года маркетинговое исследование местного офисного рынка, потребность в строительстве новых площадей под офисы в Санкт-Петербурге на ближайшие пять лет составляет около 115 000 кв. м. Несколько действующих бизнес-центров на окраинах города и один офисный центр на набережной р. Мойки, естественно, не могут удовлетворить растущего спроса на представительские помещения высокого класса. В этой связи закономерно появление на местном рынке новых проектов целевой реконструкции зданий. Например, примечателен проект, реализуемый финансово-строительной компанией "Корпорация 'Двадцатый трест'".
АООТ "Корпорация 'Двадцатый трест'" возникла в 1989 году как преемник строительного треста #20. Основой корпорации является мощный производственный, строительный и транспортный комплекс, позволяющий реализовывать полный цикл строительных проектов. В собственности находится 45 000 кв. м возведенного жилого фонда в шести районах города. Среди дочерних предприятий компании — сельскохозяйственная компания "Агро", завод по производству пива "Петробир", клубный ресторан "Империал" и др. Оборот в 1994 г. составил более 60 млрд рублей.
Одним из ведущих проектов корпорации на рынке недвижимости Санкт-Петербурга является проект "Башня 'Петр Великий'", включающий в себя создание торгового комплекса (вроде Пассажа) и 36-этажного офисного здания. Проект реконструкции здания и строительство бизнес-центра разработан корпорацией "ХХ трест" и финской фирмой Parastek. Общая площадь комплекса — 33,2 тыс. кв. м. На полезной площади (27 тыс. кв. м) разместятся подземный гараж на 93 автомобиля, два этажа займут магазины, кафе и службы бытового обслуживания, еще в четырех этажах разместятся офисы компаний. В настоящее время достигнута предварительная договоренность с рядом компаний о сдаче им помещений в аренду. По расчетам корпорации, затраты на реставрацию и строительство комплекса можно будет окупить в течение 8 лет. Проект комплекса уже утвержден главным архитектором города и в ближайшее время будет передан на государственную экспертизу. Основным источником финансирования строительства станут средства будущих арендаторов комплекса. Чтобы аккумулировать средства на строительство, учрежден специальный фонд и зарегистрирована эмиссия акций на 10 млрд рублей. По оценкам специалистов компании, строительство центра и реконструкция здания обойдется в $60 млн.
При этом интересно, что недавно руководство корпорации объявило об отказе от диверсификации деятельности корпорации в пользу реализации инвестиционных и строительных проектов. По словам президента "Двадцатого треста" Сергея Никешина, в самое ближайшее время корпорация намерена пересмотреть свою инвестиционную политику, одним из принципов которой на протяжении последних пяти лет оставалась диверсификация деятельности. Пройдя в 1989-91 гг. период становления базовых строительных и производственных подразделений, корпорация объявила о намерении расширить круг своих интересов и решила создать несколько дочерних предприятия в сфере импорта товаров, а также производства и реализации продуктов питания. Объявленная программа была реализована: корпорация создала торговый дом "Скандинавия", завод по производству пива "Петробир" и т. п.
Анализируя результаты своей работы за прошлый год и тенденции рынка строительных услуг, руководство корпорации пришло к выводу о необходимости сосредоточить усилия непосредственно на строительстве, производстве стройматериалов и инвестициях в недвижимость. Отказ от прочих направлений деятельности был мотивирован отнюдь не тем, что иные производства приносят холдингу убытки (все они являются прибыльными), а тем, что инвестиции в эти предприятия менее прибыльны, чем участие капитала корпорации в собственно строительных проектах. Поэтому среди приоритетов ближайших лет — проектирование, строительство, девелоперская деятельность и управление недвижимостью. Доли корпорации в нескольких дочерних предприятиях или предприятия целиком отойдут сторонним компаниям. По замыслу руководства, одним из основных результатов преобразований должно стать превращение "Двадцатого треста" в финансово-строительную компанию западного типа.
Иностранные девелоперы считают петербургский рынок перспективным
Другой любопытный инвестиционный проект, реализуемый сегодня в Петербурге, — реконструкция крупного комплекса зданий в историческом центре Санкт-Петербурга, недалеко от станции метро "Владимирская". Здесь будет сооружен офисный и жилой центр европейского класса. Проект осуществляет крупнейшая девелоперская компания Латвии Nira-Fonds совместно с несколькими латвийскими банками, приступившими на днях к полномасштабному финансированию стройки.
Проект представляет собой полную реконструкцию комплекса, состоящего из трех жилых зданий, расположенных на пересечении Б. Московской и М. Московской в 400 метрах от Невского проспекта. Это район, застроенный в конце прошлого века. Год назад эти здания были приобретены латвийской компанией на аукционе местного фонда имущества. Учитывая, что при реализации проекта планировалась продажа в собственность всех квартир и части офисных помещений, между компанией и фондом имущества был подписан договор купли-продажи объекта (в отличие от обычных договоров аренды с правом выкупа).
Nira-Fonds — крупнейшая девелоперская компания Латвии. Одной из первых начала реконструкцию денационализированных зданий в Риге. Управляет пятью офисными центрами в Риге. Деятельность в России начала три года назад со строительства четырех жилых зданий в Москве и Липецке для российских военнослужащих. Является действительным членом Всемирной ассоциации риэлтеров (FIABCI).
На этапе общестроительных работ подрядчиком строительства выступает один из крупнейших строительных трестов Санкт-Петербурга. Строительство завершится в ноябре-декабре этого года. В комплекс входят офисный центр, первой этаж которого предполагается предоставить банковскому учреждению (проектом предусмотрен операционный зал и хранилище денег), а на оставшихся четырех этажах разместятся офисные помещения и элитные квартиры. Общая площадь объектов составит после реконструкции 8 400 кв. м (6750 кв. м. — дом #8 и 1990 кв. м — дом #4). По договору с мэрией один из домов, входящих в комплекс, будет отремонтирован и передан муниципалитету. Цена продажи и арендные ставки площадей пока не разглашаются.
При строительстве Nira-Fonds использует европейскую схему финансирования подобных проектов, когда компания полностью финансирует треть работ (предварительный и общестроительный циклы). С началом же отделочных работ начнется привлечение средств — кредитных ресурсов иностранных банков, а также средств будущих собственников квартир и офисов. На сегодняшний день затраты компании на реализацию проекта оцениваются в $2 млн.
До завершения строительства застройщик намерен продать около 60% помещений. Чтобы гарантировать сроки и качество работ иностранным кредиторам и будущим владельцам, на этапе отделки к проекту будет привлечена западная строительная компания, имеющая опыт работы на российском рынке. Название компании будет объявлено после окончания тендера, в котором участвуют несколько претендентов.
В интервью Ъ президент Nira-Fonds Вадим Марков сообщил, что его компания вышла на российский рынок недвижимости, рассчитывая на его оживление в самом ближайшем будущем. Способствовать этому могут как действия российской власти по радикальной приватизации государственной и муниципальной собственности, так и текущая работа по созданию полного пакета юридических документов, защищающих права инвесторов. Именно так, по словам Вадима Маркова, развивались рынки стран Восточной Европы и Прибалтики. И в результате успешной реализации, например, латвийской программы приватизации только в одной Риге с населением в 850 000 человек около 70% всех зданий города передано в частные руки.
"Деловой центр 'Владимирский'" (таково официальное название проекта) — уже второй проект (первый — офисный центр "Невский 25"), реализуемый в Санкт-Петербурге за счет иностранного капитала. Это позволяет сделать вывод о том, что иностранные девелоперы связывают с российским рынком недвижимости определенные надежды. Это неудивительно, поскольку в условиях стабильной экономики инвестиции в строительные проекты, а также владение недвижимостью не способны приносить большие прибыли, а подчас и вовсе убыточны. Развивающиеся рынки, в частности российский, напротив, привлекают инвесторов — при условии, разумеется, политической стабильности в стране.
МАКСИМ Ъ-ПОЛЯКОВ,
КОНСТАНТИН Ъ-ЗБАРОВСКИЙ