Является ли (станет ли) Сочи реальной альтернативой Москве для частных инвестиций в недвижимость? Именно так стоит вопрос перед теми, кто уже не видит смысла заниматься инвестициями в столице и не желает рисковать на рынках городов второго ряда. В конце концов, не зря же Сочи уже нарекли третьей столицей России. Или все-таки зря?
Высотный бум
Если кто-то думает, что весь Сочи бурлит от шума олимпийских строек, то он жестоко ошибается. Никаких таких строек в городе нет, и они даже не начаты. То есть, как можно предположить, бурление происходит. В тех кабинетах, где утверждаются (или не утверждаются) предварительные проекты, где распределяются средства и подряды. Кроме того, бурлят жители, чьи дома оказались на пути будущей олимпийской трассы в Красную Поляну и на месте будущей Олимпийской деревни в Имеретинской долине.
Но город как таковой живет обычной курортной жизнью. Кстати, даже невооруженным глазом видно: отдыхающих в этом году значительно меньше, чем в прошлом. То ли потому что дожди через два дня на третий, то ли потому, что народ наконец оценил преимущества Турции перед Русской Ривьерой.
До чего дошло: мы с фотографом специально ходили по городу и искали растяжки или плакаты с олимпийской символикой. А год назад каждый угол был украшен надписью "Сочи-2014".
Впрочем, бог с ними, с растяжками — это не показатель. А вот строительные краны и серые корпуса монолитных новостроек можно увидеть из любой точки города. Все эти новостройки — исключительно "точечные". Такое ощущение, что город ощетинился многоэтажными башнями, как еж иголками.
Тут, правда, надо сделать отступление насчет "многоэтажности". Выше 23-25 этажей в городе, находящемся в сейсмоопасной зоне, ничего не строится. Но из-за рельефа и высоты над уровнем моря даже десятиэтажный дом смотрится высоткой, чуть ли не небоскребом.
Малоэтажные дома в Сочи не строят: слишком дорога земля, чтобы ограничивать себя двумя-тремя этажами. И слишком разнородно и неоднозначно окружение, чтобы строить супердорогую элитную малоэтажку.
Место у моря
"Я считаю, что настоящего элитного жилья в Сочи нет,— заявляет Яна Бердникова, генеральный директор риэлтерской компании Century 21 Sun Realty.— Правда, есть объекты, которые позиционируются застройщиками как элитные. Как правило, на основании расположения поблизости от береговой линии".
Жилой комплекс "Миллениум тауэр" — одна из самых известных и высоких (в прямом смысле) новостроек Сочи. Он расположен в Хосте, в 150 м от моря. И самое главное: дорога к берегу пологая, а между домом и морем — ни Курортного проспекта (центральная магистраль и головная боль Сочи), ни железнодорожных путей. То есть расположение для Сочи редкое, почти идеальное. Дом уже сдан, наполовину закончено остекление фасадов, вскоре можно будет приступать к отделке готовых квартир. Цена квадратного метра в настоящее время — от 137 тыс. до 330 тыс. руб. в зависимости от этажа и "морского" вида из окон.
Но прямо рядом со сверкающим стеклом корпусом — нелепый четырехэтажный дом, оставшийся с прошлых времен. Со всех сторон — тут и там частная застройка, которую сочинцы называют "шанхаем". Похоже, "высотность" Сочи имеет не только экономические основания: люди хотят подняться как можно выше над исторической городской застройкой, потому что другого способа отдалиться от нее нет.
А еще меня смутила слишком уж просторная придомовая территория. В той ее части, которая ближе к морю, как раз есть место для второй очереди строительства. "На этот счет планы пока не определены",— смущенно говорит риэлтер, которая представляет нам "Миллениум". Я ей почему-то не верю: в Сочи никто не станет разбрасывать гектары земли под ландшафтный дизайн.
Чтобы получить лучшее окружение, надо пожертвовать расстоянием до моря. Иными словами, забраться повыше в горы. ЖК "Лазурный" расположен в 400 м от моря и на высоте почти 40 м. Когда спускаешься вниз, этого не замечаешь, а вот обратно... "Зато под нами крутой склон, на котором даже теоретически нельзя ничего построить,— говорит Кирилл Помятинский, заместитель директора по маркетингу компании-застройщика.— Мы позиционируем себя как верхний уровень бизнес-класса, делая скидку на относительную удаленность от моря. В остальном же стараемся соответствовать высшему разряду. Кстати, у нас 118 парковочных мест на 66 квартир — это редкость для Сочи".
Большая площадь остекления и высокие потолки (3,2 м) создают ощущение простора в квартирах. А в пентхаусах — пятиметровые потолки, так что некоторые покупатели даже сочиняют дополнительный этаж. Стоимость метра — от 85 тыс. до 162 тыс. руб. Привлекателен ли этот уровень цен для частных инвестиций? "Сейчас цены находятся на уровне, близком к пиковому значению,— говорит Яна Бердникова.— Продажи велись активно год назад, после того как Сочи был провозглашен столицей Олимпиады. Но с октября прошлого года по май нынешнего установился почти полный штиль. Только сейчас, летом, спрос и цены немного двинулись вверх. В любом случае большинство покупают квартиры для себя, а не для перепродажи".
Вдаль по Ривьере
Сочи — это не только Центральный район. Протяженность города — 140 км, и чем дальше от центра, тем менее плотная застройка и тем больше возможностей для выбора места под застройку.
Конечно, житель центрального Сочи скажет, что в каком-нибудь Лазаревском другая климатическая зона, что субтропики — только до Лоо, а дальше даже бананы не растут (в центре города бананы растут как сорняки, только, конечно, не вызревают). Климат в отдаленных районах, может быть, и не субтропический, но вот температура воздуха и воды такая же, как и в центре, а съедобные (не декоративные) бананы есть на рынке. Вопрос в другом — есть ли там спрос на жилье бизнес-класса?
В Лазаревском сейчас достраивается первый жилой комплекс такого уровня — Coral House. Три башни, напоминающие чайку с расправленными крыльями. Находится ЖК в 200 м от побережья (правда, чтобы добраться до моря, надо пересечь и шоссе, и железную дорогу — куда ж от них денешься?). Зато прямо рядом — аквапарк.
Большинство квартир имеют морские виды, хотя бы и непрямые. Впрочем, опытные приморские жители предпочитают вид на горы — говорят, что море за окном быстро надоедает. Это тоже есть, причем горы, в отличие от центра Сочи, не усеяны разномастной застройкой.
Цены значительно ниже, чем в центре — от $2,2 тыс. за квадратный метр до $3,7 тыс. (в пентхаусах). Представитель застройщика сказал мне, что довольно много покупают местные жители, которые зарабатывают сдачей квартир в аренду. Может быть, улучшают свои жилищные условия, а может быть, собираются и новые квартиры сдавать — уже по более высокой цене. Правда, банки не дают ипотечные кредиты под "серые" доходы, а то продажи шли бы еще активнее (сейчас продано чуть более 50% квартир).
Правда, надо иметь в виду: чтобы получать прибыль от сдачи квартир в краткосрочную аренду, надо быть местным жителем. А на сколько-нибудь заметное повышение цен можно рассчитывать только в долгосрочной перспективе — ближе к олимпийскому году.
Найти Руслана
Ну а что же коттеджная недвижимость? Конечно же, в продаже есть дома, коттеджи, виллы, особняки, усадьбы и даже дворцы. Но непреложным фактом является то, что на территории Сочи нет ни одного организованного коттеджного поселка. Даже малоэтажных жилых комплексов почти нет.
Едва ли не единственное исключение — апарт-отель "Катерина-Альпик" в Красной Поляне. Здесь, в одном из 4-5-этажных корпусов можно приобрести, скажем, апартаменты площадью 180 кв. м примерно за $1,5 млн, причем уже с отделкой и мебелью. В высокий горнолыжный сезон, например во время новогодних каникул, такие апартаменты сдаются по 30 тыс. руб. в день. Но, во-первых, хозяин апартаментов получит только 70% арендной платы — остальные 30% возьмет управляющая компания, которая и занимается сдачей площадей в аренду. А во-вторых, высокий сезон длится два, от силы три месяца в году. В любом случае срок окупаемости составит 15-20 лет.
Так что апартаменты в "Катерина-Альпик" покупают прежде всего для собственного удовольствия. Ну и по ходу дела — для сдачи в аренду.
И все же там, в Красной Поляне, нам удалось отыскать коттеджный поселок, который вполне можно назвать организованным. А как еще назвать поселок из пяти домов, построенный в едином архитектурном стиле, с шлагбаумом на въезде и ландшафтным дизайном? Вот только создавался этот поселок не совсем традиционно: частное лицо приобрело несколько участков, заказало архитектору проект, а затем продало каждый участок с домом другим частным лицам. По документам это несколько домовладений, фактически — поселок.
Частное лицо зовут Руслан, и он сейчас строит по такой же схеме второй мини-поселок. Точнее, достраивает — дома подготовлены к внутренней отделке. За 1,5 млн можно купить коттедж площадью 240 кв. м. "А в готовом поселке дома стоят от трех до пяти миллионов долларов,— говорит Руслан.— Правда, все они давно раскуплены, и никто из хозяев их продавать не собирается".
Приходится признать: предложение "от Руслана" — единственное в Сочи, которое показалось мне инвестиционно привлекательным.
Впрочем, если говорить о долгосрочных инвестициях, на Русской Ривьере можно покупать что угодно. Через шесть-семь лет цены значительно вырастут, особенно на территории между центром города, Адлером и Красной Поляной — то есть в районах, приближенных к будущим олимпийским объектам. А для быстрых спекулятивных сделок столица Олимпиады-2014 интереса не представляет.