После завершения бурной приватизации ГУМа крупнейший магазин страны получил возможность жить спокойно, сохраняя ровные взаимоотношения с московскими властями. При этом московское, да и российское правительство старались оказывать всяческую помощь акционерному обществу. И поэтому как гром среди ясного неба прозвучало выступление Юрия Лужкова на заседании правительства Москвы 17 января: мэр обвинил руководство ГУМа в том, что арендные платежи, которые АО перечисляет в бюджет за аренду здания, составляют лишь незначительную часть платы, в действительности получаемой ГУМом со своих арендаторов и фирм, торгующих на его площадях. Руководство ГУМа считает это заявление досадным недоразумением, возникшим из-за недостатка у московских властей реальной информации об АО "Торговый дом 'ГУМ'".
АО "Торговый дом 'ГУМ'", одно из крупнейших торговых предприятий Москвы, акционировалось в 1990 году, приватизировалось — в 1992-м на основе постановления правительства Москвы #255 от 5 мая 1992 года "О приватизации магазинов, входивших в систему ГУМа". Сумма выкупа приватизируемого имущества без главного здания на Красной площади (по балансовой стоимости) была оценена в 291 млн руб. Общая площадь главного торгового здания ГУМа — 70 000 м2, общая торговая площадь — 16 000 м2. Задействованный штат в главном здании на Красной площади — 3000 человек. Годовой товарооборот в 1994 году составил порядка 500 млрд руб.
Выход руководства ГУМа "на правительство" имел вполне безобидный повод — представление на обсуждение правительства Москвы, выступающего собственником здания, альтернативных технико-экономических оснований реконструкции ГУМа, разработанных двумя привлеченными для этого компаниями — британской девелоперской фирмой Erdman Lewis и американской International Realty Investors Group.
Однако члены московского правительства сочли, что до решения технических проблем с реконструкцией пока далеко — начать нужно с урегулирования финансовых взаимоотношений города с АО "Торговый дом 'ГУМ'". В настоящее время ГУМ, будучи приватизированным предприятием, арендует самое престижное торговое здание в Москве, и находится немало компаний, которые за то, чтобы разместиться на его площадях, готовы платить от $1000 до $5000 за 1 м2 в год. Разумеется, власти не устраивает, что бюджет к этим деньгам АО никакого отношения не имеет.
Поэтому на заседании московского правительства основным вопросом стала не будущая реконструкция, а величина арендных платежей, поступающих в бюджет. Притязания московского мэра к АО сводилась к следующему. Арендные платежи, перечисляемые муниципалитету — собственнику здания ГУМа — составляют около $70 за 1 м2 в год. Тогда как, по имеющимся у мэра сведениям, ГУМ берет со своих субарендаторов до $5000 за квадратный метр торговой площади в год и таким образом "обманывает город".
Ставка $70 за 1 м2 в год, по которой предприятие платит бюджету, определена постановлением #158 от 5 апреля 1994 года "Об уточнении порядка управления недвижимостью (зданиями — памятниками истории и культуры) в Москве" и вполне обычно для первичного рынка аренды. Балансодержателем главного здания ГУМа является Управление государственного контроля и охраны памятников.
Если ГУМ действительно сдает площади в субаренду, то, в соответствии с московским законодательством, все договоры должны быть зарегистрированы в Москомимуществе и часть платежей по субаренде должна поступать в городской бюджет. Однако, по словам специалистов ГУМа, на правах субаренды в ГУМе "сидит" лишь их маркет-мейкер — финансовая компания "Деловые услуги", официальный договор субаренды с которой зарегистрирован во всех инстанциях. Все остальные партнеры работают на основании договоров о совместной деятельности или о совместной эксплуатации торговых площадей. По словам руководства АО, из 16 000 м2 общих торговых площадей 2700 заняты различными зарубежными и российскими компаниями. Крупные иностранные торговые фирмы, такие, как Karstadt или Gallerie Lafayette, занимающие весь первый этаж первой линии ГУМа, были "посажены" туда еще в 1991 году на основе договоров поставки. Тогда при всеобщем товарном дефиците ни о какой "плате за место" речи не велось — лишь бы привозили товары. После реконструкции, разумеется, ситуация изменится, сказал член правления АО Юрий Соломатин. Платить "за место под солнцем" придется всем.
По утверждению руководства АО, все российские и зарубежные компании торгуют в ГУМе на основе договоров о совместной эксплуатации торговых площадей: ГУМ входит торговыми площадями, персоналом, охраной, обслуживанием, а фирма-партнер — завозимым товаром. Соответственно с юридической точки зрения АО получает с партнеров не арендные платежи, а доход от использования площадей. То есть деньги, которые московский мэр считает субарендными платежами, в действительности являются доходом от совместного использования площадей, который по всем правилам облагается всевозможными налогами.
По словам специалистов ГУМа, предприятие от совместного использования 2700 м2 торговых площадей получило в 1994 году порядка 20 млрд руб. дохода, из которых после выплаты налогов (примерно 5 млрд городу и около 5,4 млрд. в республиканский бюджет) и арендной платы в распоряжении АО остается лишь 5 млрд руб. С другой стороны, подобный договор о совместной деятельности на практике Москомимущество часто классифицирует как скрытый договор субаренды, который комитет настоятельно требует, в соответствии с постановлениями московского правительства #868 и #213, зарегистрировать в качестве субарендного. Но, перерегистрировав договоры о совместной деятельности в договора субаренды, ГУМ потеряет половину платежей: они пойдут в бюджет. Выгода заключения договоров о совместной деятельности вместо прямых договоров субаренды очевидна. Однако подобное обвинение можно представить 90% московских арендаторов, которые умело используют "дыры" действующего законодательства.
Представители Управления государственного контроля и охраны памятников сказали, что все официальные гумовские договоры субаренды зарегистрированы в Москомимуществе, а проверка договоров о совместном использовании площадей в ГУМе — дело Москомимущества. Основная задача управления — следить, чтобы площади в здании использовалось по назначению, а здание было сохранено как архитектурный памятник. Поддержка ГУМа управлением вполне оправдана, поскольку, разумеется, его интересуют не столько договоры аренды, сколько предстоящая масштабная реконструкция, на проведение которой ГУМ должен найти средства.
С другой стороны, учитывая статус и масштаб ГУМа, кажется странным, что Москомимущество до сих пор не обратило внимания на использование его торговых площадей. Тем более что сейчас МКИ проводит жесткую политику в отношении арендаторов, сдающих свободные площади в субаренду на основе договоров о совместной деятельности. Вполне вероятно, что юристы МКИ не могут отнести использование гумовских площадей к явной субаренде. Что же касается ГУМа, то его руководство отрицает факт субаренды, объясняя, что сами по себе эти договоры неприемлемы для магазина, поскольку могут породить "локальных" хозяев и привести к тому, что персонал потеряет работу.
По мнению многих специалистов, истинной причиной "взрыва" московского мэра стали не арендные платежи, а совершенно иные причины. После завершения ваучерной приватизации в городе московские властные структуры в конце концов остались "за бортом" АО "Торговый дом 'ГУМ'". Первоначально при акционировании и приватизации ГУМа муниципалитет в лице Фонда имущества имел контрольный пакет акций этого предприятия. С наступлением ваучерной приватизации московскому правительству ничего не оставалось, как выставить многие московские предприятия на ваучерные торги, поскольку москвичам некуда было девать свои ваучеры. Оказался среди таких предприятий и ГУМ. Кроме того, состоялись два денежных аукциона, в ходе которых было продано акций более чем на 1 млрд руб. В результате Фонд совершенно добровольно и законно распродал свой пакет акций ГУМа, и город сегодня остался без единой акции самого крупного торгового предприятия страны. Так что все отчисления, на которые может рассчитывать город — это арендные платежи и налоговые поступления. При этом понятно, что после реконструкции статус и доходность предприятия резко возрастут. Поэтому, судя по всему, еще до ее начала московское правительство попытается переиграть ситуацию. Причем город хотел бы иметь в АО "Торговый дом 'ГУМ'" ни много ни мало 70-процентную долю.
По мнению специалистов, законных правовых механизмов перераспределения акций АО в пользу города, кроме их скупки, не существует. Однако правительство располагает юридической базой легализации договоров субаренды или превращения договоров о совместной деятельности в договоры субаренды в интересах города. Хотя, по имеющимся сведениям, после реконструкции ГУМа все торговые компании будут "сидеть" в ГУМе на основе реальных договоров субаренды, поскольку инвестор ничего не вложит в реконструкцию, не имея гарантированного договора на дальнейшее использование площадей.
Что касается непосредственно реконструкции ГУМа, то после урегулирования отношений с властями должен быть выбран проект реконструкции из тех, которые сегодня предлагают компании Erdman Lewis и International Realty Investors Group. Основной критерий выбора — предлагаемые условия финансирования проекта реконструкции западными инвесторами. Предполагается, что большинство инвесторов — будущие арендаторы ГУМа, поэтому частично реконструкция будет осуществляться за счет предарендных платежей. Общий объем инвестиций в реконструкцию оценивается приблизительно в $200 млн.
Торговая площадь ГУМа увеличится до 40 000м2 (за счет подвала, мансардных этажей и антресолей). Офисы займут до 15% площадей. Не исключен вариант, что фирма-победитель в дальнейшем будет привлечена к управлению площадями, за что предлагается не более 20% акций ГУМа. Однако до этого пока еще далеко, поскольку на правительстве Юрий Лужков заявил, что пока финансовые отношения между АО и властями не будут урегулированы, о реконструкции не может быть и речи.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА