Дисконт без поддержки
Александра Мерцалова о рисках для вторичной недвижимости
Пока взволнованные уходом от программы массовой льготной ипотеки застройщики продолжают просчитывать возможные риски, на рынке недвижимости, вероятно, появилась действительно пострадавшая от ужесточения денежно-кредитной политики сторона — собственники вторичного жилья. В первой половине текущего года с готовыми квартирами в России зарегистрировано 1,5 млн сделок, посчитали в «ЦИАН.Аналитике». Это на 22% меньше, чем годом ранее, и один из худших показателей с 2018 года: меньше продаж было только в 2020 году, когда работу Росреестра ограничивала пандемия.
Александра Мерцалова
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Александра Мерцалова
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
В Москве также сохраняется негативный тренд. В июле на вторичном рынке города, по данным Росреестра, было зарегистрировано 14,9 тыс. сделок, что на 11,8% меньше, чем годом ранее. Очевидный источник проблем для вторичного рынка — высокие ставки по рыночной ипотеке. Ее средний размер в крупнейших банках страны сейчас достигает 20,8%, следует из данных информсистемы «Наш.Дом.РФ».
Отказ от массовых льготных займов для новостроек тоже выглядит важным фактором: многие продажи «вторички» изначально обусловлены планами вложиться в первичный рынок. Но если строящееся жилье становится тяжелее покупать, а готовое — продавать, то мотивация к сделкам снижается.
Сценарий, когда несостоявшиеся покупатели новостроек массово переориентируются на вторичный рынок, кажется маловероятным. Покупатели в этих двух сегментах рынка не всегда пересекаются, да и собственники недвижимости, в отличие от застройщиков, едва ли будут активно придумывать альтернативные схемы продажи и возможности самостоятельно субсидировать процентные ставки по кредитам.
Снижение спроса создает предпосылки для сокращения средних цен и роста дисконтов. Согласно «Авито Недвижимости», средние цены на готовую недвижимость в России в объявлениях сократились на 0,9% за последний месяц, до 133 тыс. руб. за 1 кв. м. Прогнозы о дальнейшем снижении уже звучат: в интервью «РИА Новости» экономист Михаил Задорнов заявил, что за два года реальная стоимость жилья в России сократится примерно на 10%.
На вторичном рынке подобная конъюнктура создает очевидные риски сразу для двух категорий игроков. С одной стороны, зафиксировать убытки либо временно заморозить активы придется инвесторам, вложившимся в недвижимость для перепродажи. С другой — непростым может оказаться положение банков, у которых квартиры находятся в залоге по кредитам. В случае их вынужденной реализации по сниженной стоимости вырученная сумма с меньшей вероятностью покроет убытки.
Ситуация могла бы выглядеть патовой, если бы не характерная для российской экономики цикличность: за любым спадом цен здесь всегда следует рост.