«Когда рынок качает — работать сложно»

В феврале 2024 года застройщики города ввели в эксплуатацию 237,6 тыс. кв. м жилья, это на 100 тыс. кв. м меньше, чем годом ранее. К 1 марта в городе сдано 798,5 тыс. кв. м квартир в новостройках, это меньше показателей за январь — февраль 2023 года. Продажи квартир упали примерно на 10% даже по сравнению с невысокими показателями января. Застройщики считают, что сохранения условий семейной ипотеки недостаточно для поддержания рынка, а введение адресных программ поддержки взамен льготной ипотеки, которая была доступна широкому кругу заемщиков, негативно скажется на возможностях граждан покупать новые квартиры.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в прошлом месяце больше всего жилья построили в Василеостровском районе, где было введено в строй 77,9 тыс. кв. м в пяти домах на 1857 квартир. На втором месте — Красносельский район, где строители сдали один дом с 996 квартирами общей площадью 55,3 тыс. кв. м. В Московском районе сдали пять домов на 45,5 тыс. кв. м в 1327 квартирах. В феврале 2023 года в городе ввели 340,4 тыс. кв. м, а за первые два месяца прошлого года — 838,4 тыс. кв. м.

Опрошенные девелоперы отмечают общую для рынка тенденцию к снижению спроса. Генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая напоминает, что уже второй год подряд в течение первых двух месяцев рынок новостроек пытается адаптироваться к изменяющимся условиям работы. В 2024 году на традиционно низкий сезон с точки зрения спроса наложился фактор изменения ипотечных условий. «Банки хаотично меняли свои решения: вводили комиссию, предлагали дополнительные платные программы, снижали размер комиссии и отказывались от нее совсем,— говорит госпожа Ружицкая.— В таком же положении оказались застройщики: одни отказывались платить комиссию, другие работали со всеми предложениями банков, кто-то пытался заложить комиссию в стоимость квартиры, кто-то понимал, что это не работает, и брал ее на себя. Все это не могло не сказаться на результатах января и февраля, потому что, когда рынок качает, работать очень сложно».

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», также думает, что в этом году февраль стал достаточно тяжелым месяцем с точки зрения спроса. «В целом по рынку показатели были даже ниже, чем в январе, хотя обычно ситуация противоположная. По нашей компании мы отмечаем снижение покупательской активности примерно на 10% по сравнению с предыдущем месяцем»,— приводит он цифры. Причинами сложившейся ситуации эксперт называет восстановление рынка после ужесточения условий льготной ипотеки и то, что большая часть спроса была вымыта в конце прошлого года.

Генеральный директор Element Development Виталий Коробов отмечает, что в феврале на рынке премиальной недвижимости было зафиксировано снижение среднего чека сделки на 0,6–2%, в связи с этим у девелоперов упала и средняя цена «квадрата».

Контртренд на рост продаж в сравнении с результатами января зафиксировали застройщики, запустившие новые объекты в начале года. По словам коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, в премиальной недвижимости продажи компании выросли более чем вдвое. В бизнес-классе показатели еще более успешные. В комфорт-классе по совокупности трех проектов (два из которых — квартальная застройка) в феврале продажи увеличилась на 30%. «Эти результаты определил старт строительства и продаж в двух объектах квартальной застройки и бизнес-класса в центре города»,— объяснил господин Софронов.

Объем предложения в 2023 году был чуть выше, чем в 2022 году, в основном за счет роста количества и доли студий в проектах, вспоминает господин Софронов. Сделки в прошлом году начали быстро расти со второй половины года, тем самым значительная часть предложения была выкуплена. «За первые два месяца текущего года старты продаж в новых объектах, включая новые пулы в существующих проектах, можно пересчитать по пальцам. Отсюда можно предположить, что сейчас объем предложения немного ниже, чем в начале прошлого года»,— рассуждает эксперт.

Согласно данным bnMAP.pro, число жилых комплексов за последний год снизилось на 0,7%, а лотов в продаже стало меньше на 15%. «Дело в том, что высокая ключевая ставка влияет не только на покупателей, но и на застройщиков. От этого показателя, например, зависят условия проектного финансирования. Соответственно, большинство девелоперов переориентируется на участки, где можно быстро начать стройку и продажи. А их совсем немного»,— предупреждает господин Коробов и заключает, что объем предложения к концу года может снизиться еще больше.

По мнению господина Фельдмана, продление семейной ипотеки — безусловно, положительный сигнал для рынка, адресность программ поддержки станет сдерживающим фактором для роста цен. «Прогнозировать ситуацию довольно сложно, но думаю, что скоро рынок придет к балансу. Процесс восстановления уже идет, весной можно ожидать стабилизации»,— надеется директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Семейная ипотека была очень популярна у покупателей первичной недвижимости, обращает внимание коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. «Ее доля стабильно росла, и сейчас на эту программу приходится 35–40% от выдачи, а в некоторых проектах — до 60%. Поэтому продление этой программы — хорошая новость,— считает госпожа Орлова.— Как и увеличение лимита по семейной ипотеке для московского и петербургского регионов до 12 млн рублей».

Что касается объемов продаж, то уже в ближайшие месяцы может начать реализовываться отложенный спрос, который формировался с декабря 2023 года на фоне роста ипотечных ставок и ужесточения условий выдачи ипотеки с господдержкой, продолжает представитель ГК «А101». Госпожа Ружицкая предполагает, что рынок новостроек весной будет спокойным. «Безусловно, многое будет зависеть от ключевой ставки и условий кредитования»,— констатирует эксперт «Главстроя».

Александра Тен