Несмотря на сдержанную динамику трафика в торгцентрах, спрос арендаторов на помещения постепенно восстанавливается. Активность проявляют преимущественно российские fashion-ритейлеры, а на торговых улицах к ним добавляются банки, магазины косметики, продуктов и заведения общепита. В сегменте офисной недвижимости пока стагнация: оставшиеся арендаторы долго принимают решения о сделках. Возможности повысить стоимость аренды у собственников торговых и офисных центров при такой конъюнктуре нет, позитивная динамика может прослеживаться лишь в сегменте стрит-ритейла.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве в начале июня был на 2% ниже показателя за аналогичный период прошлого года, в Санкт-Петербурге — на 1%. Такие данные приводит Focus Technologies. Разрыв с допандемийным 2019 годом составил 24% и 26% соответственно. Этот спад, по мнению руководителя направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаила Васильева, вероятно, будет краткосрочным, и вскоре рынок вернется к медленному росту. «В прошлом году в конце мая — начале июня на трафик влиял фактор отложенного спроса, сформировавшегося в апреле — начале мая, когда активность потребителей была минимальной»,— говорит он.
Торговая активность
Консультанты пока тоже смотрят на рынок торговой недвижимости достаточно позитивно. В компании «Магазин магазинов» рассчитывают на снижение доли вакантных площадей относительно первого квартала года. Позитивная динамика ожидается за счет новых открытий в якорных помещениях ушедших с рынка H&M, Uniqlo, M&S и проч., а также переоткрытий под новыми названиями магазинов международных брендов. В торгцентрах Санкт-Петербурга, по подсчетам NF Group, сейчас пустуют 12%. Это заметно выше показателя за аналогичный период прошлого года — 2%, но все же лучше, чем в декабре, когда вакантность достигала 12,6%.
Наблюдая за активизацией спроса российских ритейлеров, консультанты не исключают, что к концу года доля пустующих площадей сократится до 4%.
Хотя гендиректор компании «Этерна» Дмитрий Томилин сомневается в заметном сокращении доли пустующих площадей. «Тренд на развитие крупных монобрендов и российских компаний наметился, но всем нужно куда больше времени, чем один квартал»,— говорит он. Президент Magic Group Александр Перемятов считает, что позитивная динамика посещаемости в торгцентрах сейчас обеспечивается преимущественно обновлением концепций магазинов крупных российских ритейлеров. Эксперт считает проблемой, что на рынке пока неохотно развиваются новые бренды. О росте ставок на этом фоне, по словам господина Томилина, речь вряд ли пойдет: «Новые магазины открываются как раз благодаря снижению аренды и тому, что ТЦ от безысходности стали лояльнее к тому ритейлу, который находит возможность открываться».
Модные улицы
На центральных торговых улицах доля пустующих площадей, по словам директора направления стрит-ритейла NF Group Ирины Козиной, по итогам второго квартала будет фактически соответствовать показателю за аналогичный период прошлого года. «Рынок стрит-ритейла менее зависим от иностранных брендов»,— напоминает она. Этот сегмент, по мнению эксперта, в целом наиболее устойчив к геополитическим рискам. Одновременно активность арендаторов здесь, по словам заместителя гендиректора R4S Group Ирины Буренко, остается высокой. В Санкт-Петербурге, по наблюдениям старшего аналитика NF Group Наталии Киреевой, росту спроса на уличные торговые помещения также способствует увеличение туристического потока. «Он качественно отличается от допандемийного: сейчас это в основном гости из регионов и азиатских стран»,— замечает она.
Руководитель направления стрит-ритейл компании «Магазин магазинов» Марина Маркова говорит, что сейчас развиваются fashion-бренды. «Были и еще ожидаются открытия шоурумов одежды, монобрендовых магазинов косметики, аксессуаров»,— добавляет она. Достаточно активно, по ее словам, развиваются и заведения общепита. Госпожа Буренко также видит интерес банков, алкогольных и продуктовых магазинов, небольших ювелирных. Ирина Козина не видит предпосылок к снижению цен на торговые помещения. А в таких локациях, как Большая Никитская и окрестности Патриарших прудов, стоимость аренды, по ее словам, даже растет из-за дефицита качественных предложений. Ирина Буренко видит рост ставок в части локаций на 20% с начала года.
Офисная стагнация
На офисном рынке Москвы по итогам второго квартала, согласно прогнозам директора департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко, будет пустовать около 10% площадей. Цифра сопоставима со значением за первый квартал и показателем за аналогичный период прошлого года — 9,4%. Продолжается процесс стабилизации после прошлогодней турбулентности, констатирует заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская. Эксперт обращает внимание на то, что объем предложения в субаренду сократился на треть к показателю к пиковому значению прошлого года.
Спрос на офисы в Москве остается стабильным: Кирилл Бабиченко рассчитывает, что объем поглощения в текущем году в целом будет сопоставим со значениями прошлых лет, составив 1,2–1,5 млн кв. м.
Чаще всего помещения, по словам госпожи Медушевской, снимают IT, телекоммуникационные компании, представители финансовых и производственных структур.
Гендиректор Remain Дмитрий Клапша отмечает, что средняя стоимость аренды офисов класса А в Москве сейчас составляет 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «Есть тенденция на незначительное снижение запрашиваемых ставок»,— замечает он.
В Санкт-Петербурге спрос на офисы во втором квартале, по словам директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, оказался немного ниже, чем годом ранее. «Обусловлено это в первую очередь увеличением периода принятия решений компаниями»,— замечает она. Тем не менее соотношение спроса и предложения эксперт называет нормальным: избытка площадей на рынке нет. Уровень запрашиваемых арендных ставок на офисном рынке Санкт-Петербурга госпожа Волобуева называет стабильным.