Арендаторы почувствовали стабильность

Их интерес к коммерческой недвижимости восстанавливается

Обстановка на рынках коммерческой недвижимости постепенно стабилизируется. Fashion-операторы, заведения общепита, специализированные ритейлеры начали активнее открывать магазины как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле. На популярных торговых улицах уже начал ощущаться дефицит качественных площадей. Оживление наметилось и в сегменте офисной недвижимости, где консультанты фиксируют хорошую динамику объема сделок аренды и покупки помещений.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) 6–12 марта в Москве оказался на 7% ниже значения за аналогичный период прошлого года, в Санкт-Петербурге — на 9%. Отставание от докризисного 2019 года в обоих городах составило 29%. Такие данные приводят аналитики Focus Technologies, связывая неплохую динамику с достаточно успешным для торговой недвижимости в текущем году 8 Марта. Показательными для рынка, по мнению руководителя направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаила Васильева, станут следующие несколько недель: в этот период годом ранее торгцентры столкнулись с оттоком посещаемости. «Сейчас мы увидим, будут ли показатели текущего года превышать кризисные»,— замечает он.

Fashion-наполнение

Если в конце прошлого года вакантность в торговых центрах Москвы в свете массового ухода международных брендов, по данным NF Group, достигла 15,6%, то сейчас спад может начать выравниваться. Многие арендаторы обозначали первый и второй кварталы года как срок возращения к переговорам по аренде торговых площадей, поэтому предпосылки для умеренной деловой активности есть, говорит руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова. Сейчас, по ее словам, в Москве открываются магазины российских fashion-ритейлеров — Gloria Jeans, брендов Melon Fashion Group, «Снежной королевы», Lady&Gentleman City и прочих. Среди иностранных — итальянские марки Terranova, Calliope и ритейлеры из «дружественных» стран. В числе последних госпожа Цветкова приводит турецкие (Ipekyol, Twist, NetWork, Club, Madame Coco и другие), китайские (Li-Ning, Anta Sports), армянские (Alex YVN) и белорусские (Swed House) сети.

Директор департамента исследований рынка Maris Алена Волобуева не заметила существенного изменения вакантности за первый квартал в торгцентрах Санкт-Петербурга. Треть сделок в первые три месяца года, по ее словам, заключали fashion-ритейлеры, 15% — операторы общепита. Эксперт обращает внимание на рост активности специализированной розницы: в первом квартале это ощущалось в сегменте товаров для животных, магазинов парфюмерии и косметики. На стабильный спрос арендаторов на торговую недвижимость в Санкт-Петербурге госпожа Волобуева рассчитывает и во втором квартале года.

Выход на улицу

Активность в сегменте стрит-ритейла растет заметнее. Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко говорит о новом витке спроса, который приводит к двукратному росту числа заключенных сделок. Это, по ее словам, вызвало снижение доли пустующих площадей, особенно в контексте ограниченного объема ввода нового предложения коммерческой недвижимости. Проблему нехватки торговых площадей директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина считает актуальной для популярных центральных улиц: «в районах Никитской, Мясницкой улиц, Покровки, Патриарших Прудов и в других интересных локациях не появляется новых помещений, которые арендаторы общественного питания могли бы занять». Это приводит к снижению числа сделок, несмотря на наличие заявок.

Открытие магазинов, сохраняющих активность локальных fashion-ритейлеров, по словам госпожи Козиной, часто упирается в слишком высокие ставки, которые не всегда готовы поддержать арендаторы.

Активно развиваться в стрит-ритейле, по словам госпожи Буренко, также продолжают операторы стритфуда, небольшие продуктовые, табачные и винные магазины. Эксперт обращает внимание на рост интереса к большим площадям: если по итогам прошлого года помещения площадью более 100 кв. м формировали 11% спроса, то в истекшем периоде текущего года — уже больше 20%. Общее оживление в сегменте госпожа Буренко склонна связывать с проблемами торгцентров. Из-за ухода международных брендов арендаторы столкнулись с потерей синергии и снижением трафика магазинов, замечает она.

Офисная стабильность

Для рынка офисной недвижимости первый квартал оказался сравнительно неплохим. Так, в Asterus ждут, что в Москве по итогам января—марта объем поглощения может составить около 200 тыс. кв. м. Формально — в полтора раза ниже показателя за аналогичный период прошлого года, но фактически речь идет лишь о новых соглашениях и не включает переносы с прошлого года, которые обычно формируют две трети сделок в первом квартале. На стабильную ситуацию указывает и низкий рост уровня вакантности. Согласно данным CORE.XP, сейчас в Москве пустует 10,5% площадей, это лишь на 0,2 процентного пункта выше показателя конца прошлого года. Аренда офисов класса А в Москве, согласно данным NF Group, сейчас стоит в среднем 26 тыс. руб. за кв. м, класса В — 17,6 тыс. руб. за кв. м. Показатели остаются стабильными, хотя в ходе переговоров собственники обычно готовы предоставлять дисконты, констатируют консультанты.

Средний уровень вакантности на офисном рынке Санкт-Петербурга по итогам первого квартала существенно не изменится: колебания будут в пределах 0,5 процентного пункта к значению по итогам 2022 года, 11,2%, считает Алена Волобуева. Объем арендованных площадей, по ее прогнозам, будет сопоставим с показателем за аналогичный период прошлого года: снижения уровня деловой активности эксперт не отмечает. Большая часть арендодателей на этом фоне, по ее словам, сохраняет прежний уровень запрашиваемых ставок, хотя и идет на уступки в процессе переговоров. Второй квартал на рынке офисной недвижимости традиционно отличается более низким уровнем активности, чем первый, напоминает госпожа Волобуева. Этот год, по ее прогнозам, вряд ли станет исключением.

Александра Мерцалова

Вся лента