Квартиры не заселяются
Первичный рынок оказался затоварен жильем
Новостройки в этом году дорожали почти в три раза медленнее, чем в прошлом. Но покупателей это мало мотивировало. Спрос просел, объем предложения на первичном рынке максимальный, а скидки у девелоперов достигают 30%. Участники рынка опасаются отмены льготной ипотеки в следующем году. В этом случае, на их взгляд, последует стагнация продаж — в конце осени с привлечением ипотеки заключалось 80% сделок на первичном рынке.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Рынок нового жилья немного оживился только к концу года. Эксперты «ЦИАН. Аналитики» подсчитали, что в ноябре застройщики продали на 26% квартир больше, чем в октябре. В последний осенний месяц было заключено 9,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). После резкого снижения числа сделок в октябре на фоне объявления частичной мобилизации — тогда спрос упал к майским минимумам — продажи вернулись на уровень июля. Но спрос остается на 37% ниже, чем в прошлом году.
«Внешний фон стал спокойнее, и проявился сезонный тренд. В конце года активность покупателей традиционно растет. В этом году ее стимулируют заявления финансовых властей об отмене льготной ипотеки»,— говорится в материалах «ЦИАН. Аналитики». В Московском регионе падение спроса в октябре было очень сильным — на 36%, при среднем по стране — 10%. В ноябрьском оживлении большую роль сыграл эффект низкой базы.
Покупателям найдут другие льготы
Осенью в Москве каждая пятая сделка на первичном рынке прошла с кредитом с господдержкой. ЦБ предупредил, что в следующем году отменит программу льготной ипотеки и ограничит специальные предложения от застройщиков. Участники рынка готовятся к падению продаж, но рассчитывают на оставшиеся льготные программы.
Строительная отрасль — системообразующая, поэтому в периоды снижения спроса власти в качестве мер поддержки вводят программы субсидирования. Льготная ипотека была запущена весной 2015 года после резкого роста ключевой ставки и удорожания ипотеки и завершилась в 2016 году. Второй раз льготная ипотека была анонсирована уже весной 2020 года, в локдаун. «Перезапуск» программы состоялся в апреле 2022 года из-за резкого падения спроса.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже предупредила, что в следующем году программа по выдаче ипотеки по льготной ставке будет приостановлена. Специальные предложения от застройщиков, анонсирующие ипотеку под 0,01%, тоже будут ограничены — регулятор видит признаки возможной нестабильности для банков в том, что они получают залог по завышенной цене.
Ипотека — важнейший драйвер спроса на рынке недвижимости. Если в январе этого года 62% покупателей на первичном рынке в столице совершали сделки с кредитным обременением, то к октябрю доля таких покупок увеличилась до 81%. Самыми востребованными были льготная ипотека и околонулевые кредиты от застройщиков. Новости о непродлении льготной ипотеки мотивировали покупателей поторопиться ею воспользоваться. «В сентябре с привлечением кредитов с господдержкой в Москве было совершено 21,4% сделок по ДДУ. В октябре их взяли уже 28,57% покупателей квартир и апартаментов в московских новостройках»,— говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, добавляя, что в следующем году клиенты переориентируются на другие субсидируемые государством кредиты, траншевую ипотеку и новые программы от девелоперов.
По словам коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, ситуацию усложняет то, что многим стало психологически некомфортно принимать жизненно важные решения, в том числе о покупке недвижимости. В таких условиях продление льготной ипотеки стало бы хорошим событием для рынка, но ее окончание точно не будет фатальным для рынка. «По-прежнему продолжают действовать другие субсидируемые государством кредитные программы: семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, военная и дальневосточная ипотека. Они распространяются на большую часть потенциальных покупателей. К тому же власти анонсировали льготную ипотеку для вторичного рынка»,— перечисляет Дмитрий Голев. По его словам, оживление в конкурирующем сегменте положительно сказалось бы и на рынке первичного жилья, так как многие россияне приобретают новостройки на средства от продажи имеющихся квартир.
Стабильно 80% всех сделок на первичном рынке Московского региона проходят с привлечением ипотеки. В прошлом году их было только 67%. Сейчас покупатели стараются успеть оформить кредит на покупку жилья на хороших условиях. Программа льготной ипотеки позволяет любому совершеннолетнему гражданину России взять деньги на жилье под 7% годовых. В Москве и Санкт-Петербурге предельная сумма кредита — 12 млн руб. Плюс у застройщиков есть собственные субсидированные ипотечные программы со ставкой от 0,1%. Квартира в этом случае обходится дороже от 7% до 20%, но из-за невысокого процента ежемесячный платеж по кредиту может быть до двух раз ниже, чем по ипотеке по льготной ставке. Для сравнения, средняя рыночная ставка по ипотеке на новостройку сейчас составляет 10,8% (расчеты «Дом.РФ»).
Привлечение покупателей снижает доходы застройщиков. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», в декабре в проектах столичных девелоперов были спецпредложения со скидками от 10% до 30%. В «Миэль» долю проектов, в которых предлагают дисконты, оценивают в 70%. Причем это только публично анонсированные акции, без учета индивидуальных предложений в офисах продаж.
В итоге оценочная выручка за ноябрь в этом году оказалась на 36% ниже, чем за аналогичный месяц прошлого года, подсчитали в Dataflat. Средняя цена проданной квартиры в Москве на 7% выше, чем год назад, а квадратного метра — на 14%, но произошло сокращение средней площади проданного жилья на 4%.
Ценам некуда расти
В ноябре средняя цена квадратного метра в Москве составила 318,2 тыс. руб., в Московской области — 164 тыс. руб. Относительно ноября прошлого года цены выросли на 12%. По оценке управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркка, с января по октябрь этого года квадратный метр в новостройках подорожал на 6,9%. За аналогичный период 2021 года цены на жилье на первичном рынке выросли на 20%.
«В этом году новостройки в Москве дорожали медленнее из-за увеличения объема экспозиции студий и однокомнатных квартир в массовом сегменте»,— говорит госпожа Коркка, добавляя, что предложение в целом тоже выросло. «С начала года примерно на 43%»,— подсчитала эксперт. По ее словам, на рынок выходили проекты, реализация которых была отложена во время пандемии. «С начала специальной военной операции многие крупные девелоперы существенно нарастили объем экспозиции в строящихся домах. Компании решили стимулировать потребительскую активность, предоставив покупателям больший выбор»,— рассказала Надежда Коркка.
В «Миэль» оценивают объем экспозиции в 25% всех новостроек, и эта четверть — максимальный с прошлого года показатель. «Экспозиция — это только та часть предложения на первичном рынке, которая на витрине. Объем остатков у застройщиков на начало ноября оценивался в 186 тыс. объектов. Дефицита предложения на рынке точно нет»,— уверена главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, цены на квартиры в новостройках не начали стремительно падать, но ассортимент акций и спецпредложений многим позволяет найти квартиру на выгодных условиях. «Цены экспозиции и цены продажи по ДДУ, пусть и "замаскированно", но все-таки снижаются. Предпосылок для разворота этого тренда пока нет»,— констатирует госпожа Бережнова.
Девелоперы не выдерживают конкуренции
Российский рынок недвижимости год существует в нестандартной ситуации, когда новостройки дороже квартир на вторичном рынке. В октябре прошлого года средняя стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках Москвы сравнялась, а с мая 2022 года новостройки по цене «квадрата» обогнали вторичку. Поэтому, несмотря на все старания застройщиков, покупатели все чаще смотрят в сторону готового жилья. Так, когда в октябре спрос на первичном рынке рухнул почти на 40%, на вторичном сделок было на 11% больше.
В нестабильной ситуации покупатели активнее проводят сделки на вторичке. В феврале и марте на фоне роста ключевой ставки и ажиотажного спроса со стороны инвесторов из-за снижения курса рубля именно вторичный рынок показал больший рост сделок: в марте относительно февраля рост составил 36% на готовое жилье и почти в два раза ниже — на новостройки.
Средний рост цен с начала года на 5,5% (данные «ЦИАН. Аналитики») на первичном рынке — минимальный за последние три года. В 2021 году за тот же период цены выросли на 27%, а в 2020 году, даже с учетом локдауна,— на 13%. Кроме того, зарабатывать на перепродаже становится все сложнее. На вторичном рынке — рекордное количество объявлений о срочных продажах. По оценке ЦИАН, 20% предложения — в новых домах, построенных в 2018–2021 годах. «Это говорит о том, что среди продавцов немало инвесторов, которые выводят ранее вложенные средства, а не инвестируют»,— говорится в материалах ЦИАН.
Доля инвестиционных сделок, которые обеспечивают основной спрос на новостройки, к концу года заметно упала. Весной этого года 14–15% ДДУ в Москве прошло как минимум от двух сделок на одного дольщика в проекте. К осени доля таких ДДУ составила 9–10%. «Общая неопределенность ведет к снижению инвестиционной активности, что мало актуально для вторичного рынка»,— пишут эксперты ЦИАН.
Если не брать льготные программы, рыночные ставки по ипотеке на покупку жилья в новостройке и на вторичном рынке сейчас сравнялись. Для заемщика это делает более выгодной покупку на вторичном рынке, где цена в среднем ниже и можно заезжать после сделки, не ожидая ключей два-три года.
Согласно расчетам на основе статистики ЦБ РФ, после резкого роста ключевой ставки в конце февраля доля ипотек, приходящихся на первичный рынок в Москве, была на максимальном уровне: 55% — в апреле, 66% — в мае и 58% — в июне. Сейчас только 46% ипотек выдается на новостройки, что соответствует уровню конца 2021 года, когда льготной ипотеки не было. То есть при улучшении условий кредитования на вторичном рынке спрос заемщиков смещается в пользу готового жилья, даже несмотря на наличие более выгодных условий от застройщиков.