Жилье в строящихся домах ненадолго подешевело

С марта по май этого года новостройки упали в цене, хотя и в пределах статистической погрешности. При этом за год подорожали почти на 20%. На первичный рынок давят растущие издержки девелоперов. Прогнозировать цены сегодня мешает высокая геополитическая и экономическая неопределенность.

Весной этого года строящееся жилье подешевело на 0,9% — с 284,7 тыс. руб. до 282,1 тыс. руб. Это произошло на фоне резкого скачка ипотечных ставок: в марте кредиты на жилье подорожали почти в два раза — пропорционально повышению ключевой ставки ЦБ. За этим последовала немедленная реакция рынка: спрос на новостройки (и вторичный рынок тоже) в апреле по сравнению с мартом упал в два раза.

В сопоставимый период прошлого года цены росли гораздо быстрее. «В марте—мае 2021 года средняя цена квадратного метра в массовых новостройках старой Москвы увеличилась на 6,1%, с 225 тыс. руб. до 238,8 тыс. руб.»,— указывает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. За 12 последних месяцев (май 2022 года к маю 2021 года) квадратный метр в столичных проектах массового сегмента подорожал на 18,1%. «Причина подобной динамики — продолжающийся рост девелоперских издержек из-за удорожания материалов и услуг, вызванного в том числе инфляционными процессами»,— поясняет госпожа Коркка.

Рынок жилья чувствителен к макроэкономическим колебаниям. На фоне рекордных продаж в марте и апреле в Москве спрос (по количеству зарегистрированных договоров долевого участия) рухнул вдвое: было заключено 9,5 тыс. ДДУ. «В апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%, а застройщики для поддержания спроса дополнительно субсидировали ставки по ипотеке. Ставки доходили до 4,5–10% годовых»,— говорится в материалах ЦИАНа. Но спрос не удержался на высоком уровне. «Продолжающийся рост цен и неопределенность на рынке труда оказались более значимыми факторами, чем уровень ипотечных ставок»,— полагают эксперты «ЦИАН.Аналитики».

По словам Надежды Коркка, окончательные данные по спросу за май 2022 года пока не сформированы. «Суммарное количество ДДУ за март—май этого года как минимум на 25–30% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение покупательского интереса объясняется не только факторами неопределенности и нестабильности, но и ожиданием дальнейшего снижения ипотечных ставок со стороны клиентов»,— полагает эксперт «Метриума». Предпосылки для снижения ставок есть: ЦБ последовательно снижает ключевую ставку. Этой весной было уже три шага снижения, сейчас ключевая ставка достигает 11%, и, судя по риторике регулятора, это не предел.

Надежда Коркка считает, что, несмотря на стабилизацию, геополитическая и экономическая ситуация по-прежнему характеризуется высокой неопределенностью. «Западные страны готовят очередной пакет санкций, отложенный эффект от которых проявится не сразу. Кроме того, из-за динамично меняющейся обстановки аналитические данные моментально устаревают. Это затрудняет прогнозирование даже на краткосрочном горизонте»,— предупреждает госпожа Коркка. По ее словам, перспективы первичного рынка до конца года определят три взаимосвязанных фактора: темпы инфляции, значение ключевой ставки и доступность проектного финансирования. «Кроме того, влияние окажут меры поддержки стройкомплекса (которые оценивать пока преждевременно — прошло не так много времени с момента их запуска), а также платежеспособность населения»,— считает эксперт.