О подходах к выдаче проектного финансирования девелоперам

Переход строительной отрасли на эскроу-счета до сих пор вызывает недовольство девелоперов: небольшие застройщики не всегда способны доказать банкам финансовую устойчивость своих проектов, а начать новое строительство, продавая договоры долевого участия, компании больше не могут. Впрочем, в банках утверждают, что ситуация не критична: в 2019 году Сбербанк посчитал высокорискованными менее 10% заявок на проектное финансирование. Хотя в скором времени застройщики могут столкнуться с ростом кредитных ставок из-за ослабления рубля, предупреждают в банке. Вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов рассказал "Ъ-Дому", как банк прорабатывает с Минстроем вопрос субсидирования займов для низкомаржинальных проектов в регионах.

— Многие ли застройщики получают отказ в финансировании?

— Более 75% заявок на проектное финансирование, рассмотренных нами в 2019 году, получили одобрение. Примерно по 30% заявок, которые в 2019 году находились на рассмотрении, мы приостанавливали работу из-за неполного пакета документов или необходимости внесения уточнений в представленные документы. Это во многом связано с тем, что в течение 2019 года застройщики адаптировались к новым условиям, в том числе к тому, что теперь на рынке появился новый для значительной части проектов участник — банк. Для тех девелоперов, которые до внедрения новой модели жилья финансировали проекты исключительно за счет средств дольщиков, процесс такой адаптации проходил сложнее. В основном приостановленные заявки девелопер возвращает в банк с доработанным пакетом документов.

Менее 10% рассмотренных Сбербанком в прошлом году заявок на проектное финансирование жилья получили отказ из-за высоких рисков. Мы считаем, что это небольшая цифра. А если говорить о результатах первых месяцев 2020 года, то одобрения получены по 96% рассмотренных сделок, а приостановлено менее 10% от общего числа заявок на рассмотрении. Статистика за два месяца, возможно, нерепрезентативна, но мы полагаем, что тенденция к снижению доли приостановленных и «отказных» заявок будет сохраняться.

— Как менялся процент отказов после вступления в силу закона об отмене долевого строительства? То есть больше или меньше застройщиков сейчас не получают финансирование в сравнении с прошлым годом?

— До 2019 года мы считали показатель конвертации заявок в решения, и ранее он в среднем равнялся 50%, то есть из 100 условных заявок, а это были в том числе просто переговоры, потенциальные продажи и прочее, 50 одобрялись. Отказы при старой схеме финансирования были связаны с решением клиента изменить проект, перейти на обслуживание в другой банк или вообще строить за счет дольщиков, если продажи в проекте начинали расти. Но и отказы по причине высокого риска банка, конечно, тоже были.

С точки зрения конвертации в 2019 году сильно ничего не поменялась: по-прежнему около 50–60% поступивших заявок конвертируется в одобренные сделки. Но если говорить про количество одобренных сделок проектного финансирования жилья, в прошлом году оно возросло в два раза по сравнению с 2018-м. В 2019 году мы одобрили 760 таких сделок, около 90% из них — с применением эскроу.

— С чем связаны отказы?

— Причины отказов — в высоких рисках для банка, которые, как правило, связаны с экономической составляющей — это проекты с низкой устойчивостью, убыточные проекты. Но девелопер может повлиять на эти параметры, увеличив собственное участие в проекте или за счет привлечения соинвестирования. А вот риски, связанные с деловой репутацией, минимизировать трудно. Например, если нет объективных причин, объясняющих, почему застройщик ранее нарушал свои обязательства перед дольщиками, то Сбербанк вряд ли захочет сотрудничать с таким девелопером.

По низкомаржинальным проектам мы видим решение в субсидировании и сейчас активно совместно с Минстроем участвуем в разработке правил предоставления таких субсидий. По нашей экспертной оценке, по 23% проектов средняя маржинальность составляет менее 15%. Решение мы видим в предоставлении субсидий для уплаты процентов (до 100% ключевой ставки) и финансирования капитальных затрат по проекту: инженерных сетей и объектов социальной инфраструктуры.

Так как банк участвует в проекте более чем на 80%, а иногда и полностью финансирует стройку, нам важно исключить или минимизировать риски утраты залога и риск того, что объект по каким-то причинам не введется. Мы, как главный банк страны, не рискуем средствами наших клиентов и принимаем взвешенное решение при финансировании проектов. Единственный источник погашения кредита и процентов, по которым, как правило, предоставляется отсрочка,— это средства от продажи квартир. Поэтому при существенных расхождениях в технико-экономических показателях по проекту или наличии противоречий в документах, а также отсутствии важных согласований уполномоченных органов банк финансировать стройку не начнет. Также одним из важных факторов при принятии решения о финансировании проекта является его экономическая эффективность, поэтому для нас важно иметь одинаковое с девелопером понимание по маркетинговой составляющей проекта и бюджету. Маркетинг мы проверяем, опираясь на наш существенный опыт по аналогичным проектам, анализируем информацию от экспертов рынка и принимаем во внимание стратегию клиента. Бюджет оценивается нашей собственной службой строительных экспертов.

— Перспективно ли вообще судиться с банками после отказа в кредите?

— При отказе в финансировании проекта мы руководствуемся в первую очередь фактом, что размещаемые нами средства в те или иные активы — это средства вкладчиков. Поэтому мы имеем право отказать в финансировании сделки, если она не соответствует нашей кредитной политике или в ней есть существенные факторы, которые могут в перспективе привести к дефолту застройщика. Обращение застройщика в суд, на наш взгляд, неэффективно и даже не совсем уместно, учитывая сказанное выше.

— Многие ли застройщики после неудачного обращения в Сбербанк получают финансирование в других банках?

— Мы для себя такой статистики не ведем. Застройщики, безусловно, имеют право обратиться в любой банк, ведь у всех кредитных организаций своя кредитная политика и аппетит к риску. И, возможно, какой-то банк профинансирует под более высокий процент тот проект, по которому Сбербанк отказал в кредитовании. Но такие существенные факторы, как, например, большое число просрочек по вводу в эксплуатацию в истории работы компании, усложняют получение проектного финансирования в целом независимо от банка.

— Меняете ли вы условия кредитования, учитывая пожелания застройщиков?

— Да, мы учитываем мнение застройщиков и регулярно вносим изменения в свои продукты. Обратную связь мы получаем от клиентов из разных каналов коммуникаций: при структурировании конкретных сделок в рамках общения с клиентами, в ходе наших собственных отраслевых конференций для застройщиков, например, в 2019 году в них поучаствовало более 5,5 тыс. представителей застройщиков — это довольно внушительное количество.

Обратная связь дает нам идеи для новых продуктов. Так, в 2018 году мы увидели потребность в финансировании собственного капитала и в первом полугодии 2019 уже внедрили два продукта — кредит под будущую прибыль и проектный бридж. Адаптируем под новые реалии наши действующие условия — например, в прошлом году осуществили либерализацию по собственному участию для застройщиков, модернизировали наш комплексный продукт для застройщиков и покупателей. Внедрили личный кабинет застройщика, который позволяет подавать заявки на проектное финансирование онлайн, осуществлять электронный документооборот в рамках сделки и видеть, на какой стадии рассмотрения находится сейчас сделка, а также получать оперативно обратную связь, если возникают вопросы по загруженным документам.

— Будут ли повышаться ставки кредитования после ослабления рубля?

— Ставки кредитования зависят от стоимости ресурсов для банка. Если говорить про рублевые кредиты, то здесь большое влияние оказывают доходность по облигациям федерального займа, ключевая ставка Банка России и другие индикаторы рынка. Укрепление или ослабление рубля является значимым макроэкономическим фактором, и, безусловно, в связке с вышеуказанными индикаторами влияет на изменение ставок по кредитам.

— Как могут измениться число обращений и доля одобренных заявок в связи с нынешней ситуацией?

— Мы склоняемся к тому, что существенного спада не произойдет, более того, возможен рост спроса в краткосрочной перспективе. Здесь важным фактором станет поддержка застройщиков со стороны государства в виде субсидирования ставки по проектному финансированию.

Интервью взяла Елизавета Макарова