Доходные дома как образ жизни горожан возникли и повсеместно распространились в Европе в первой половине XIX века. Мода на новый тип городской застройки дошла до России к концу XIX века. В 1876 году в Москве появился первый пятиэтажный доходный дом. Это стало событием, о котором несколько дней писали все московские газеты.

Доходный дом — здание, построенное владельцем земельного участка специально для сдачи квартир в аренду. Именно с них началась эпоха многоквартирных домов, в которых сегодня живут москвичи.

Строили доходные дома для инвестирования средств и получения солидного дохода. Делали это разбогатевшие крестьяне, купцы, дворяне, городские власти, церковь и даже императорский двор. В 1882 году в Москве было 143 доходных дома, к 1900 году — 553.

Доходные дома отличались повышенной этажностью (четыре этажа и более), расположением квартир вокруг лестничных клеток. Для привлечения клиентов владельцы с архитекторами старались всячески украсить парадные фасады своих домов, на дворовые же фасады с черной лестницей для прислуги особо не тратились.

В 1880–1890-х годах господствовала эклектика и псевдорусский стиль в архитектуре доходных домов, в 1900-х — модерн, в 1910-х — неоклассика. Одним из ярких представителей неоклассики был доходный дом Малышева на улице Большая Полянка, 44. (Застройщик АО «Телеком». Проектная декларация на сайте polyanka44.com)

В расположенных на центральных улицах многоэтажных домах первые этажи нередко отводились под конторы и магазины. Самыми дорогими и престижными для проживания считались второй и третий этажи.

Арендаторами в таких доходных домах были известнейшие люди (А. П. Чехов, С. А. Есенин, М. А. Булгаков и многие другие), что, конечно же, служило лучшей рекламой для владельцев.

Доходные дома в начале XX века существенно различались по комфортности и размеру жилья. Аренда в дорогих домах с так называемыми барскими квартирами стоила от 100 до 500 руб. в месяц. В них было от 7 до 15 комнат с хорошей мебелью, помещения для прислуги. В домах с такими квартирами имелись водопровод, канализация, прачечная, голландское отопление, а в некоторых даже лифт с кожаными диванами и большими зеркалами.

Безопасность обеспечивали швейцар и дворник. Одним из наиболее дорогих доходных домов был дом страхового общества «Россия», расположенный на Сретенском бульваре. Аренда квартиры в особняке князя Щербатова, располагавшемся по адресу Новинский бульвар, 11, доходила до 1 тыс. руб. в месяц.

Классом пониже считались доходные дома для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, акционерных обществ и частных предпринимателей. Цена на аренду 4–6-комнатной квартиры в таких домах была от 30 руб. в месяц. Столько же стоил дом с садом и прислугой, например, в Иркутске.

Домовладельцы выплачивали в казну города специальный оценочный сбор. Также они обязаны были вести надзор за жильцами, для чего заводились специальные домовые книги. Законы защищали нанимателя от произвола домовладельца: если арендатор исправно платил и не нарушал порядка — его не имели права выселять. Повышать арендную плату разрешалось только один раз в год.

Последовавшая после 1917 года национализация многоквартирного жилищного фонда с уплотнениями превратила доходные дома в дотируемое социальное жилье. Практически все они пережили процесс перепланировки, квартиры в таких домах стали коммунальными.

Идея возрождения доходных домов была озвучена столичными властями в 1999 году, но серьезной реализации эти планы так и не получили. В городе был построен только один доходный дом по адресу Большой Николоворобинский переулок, 10. Тем не менее сегодня исторические доходные дома переживают свой ренессанс. Пройдя эпоху коммуналок и офисных зданий, самые красивые из них вновь становятся элитным жильем.