Стоимость права аренды 3,5 га в микрорайоне могли существенно занизить

В Тамбове продолжается спор из-за прав аренды 3,5 га под комплексную жилую застройку в северном микрорайоне Тамбова Телецентр. Подконтрольная ООО «Тамбовстройтехнологии» (ТСТ) структура продала право аренды земли двум местным компаниям за 8,1 млн руб. Однако по словам одного из совладельцев ТСТ Дмитрия Горшкова, при заключении сделки не было учтено его мнение. Он пытается оспорить переуступку прав, считая, что их рыночная стоимость значительно выше — независимый оценщик определил ее в размере 186,9 млн руб. Покупатели прав аренды считают стоимость сделки «близкой к рыночной». По оценке экспертов, в застройку более 90 тыс. кв. м на этом участке компании могут инвестировать 1,5-2 млрд руб.

Совладелец ТСТ Дмитрий Горшков оспаривает договоры уступки прав аренды семи участков общей площадью 3,5 га в микрорайоне Телецентр двум компаниям — ООО «СК Жупиков» и ООО «Стройсервис». Сейчас в микрорайоне ведется застройка. Всего на этих 3,5 га может быть построено 91,45 тыс. кв. м жилья — 32,78 тыс. кв. м на трех участках, переданных ООО «Стройсервис», и 58,67 тыс. кв. м на четырех участках СК «Жупиков». Господин Горшков подал иск в арбитражный суд Тамбовской области из-за «заниженной цены продажи», сообщил „Ъ“ сам господин Горшков. «В 2016 году ТСТ приобрели право аренды участков за 150 млн руб. через покупку ООО “Капстройинвест”, у которого они и находились на балансе, — пояснил господин Горшков. — Сейчас же права проданы за 8,1 млн руб. Компании ТСТ нанесен огромный ущерб». Согласно документам, переданным в распоряжение „Ъ“ господином Горшковым, ООО «Капстройинвест» уступило право аренды на три участка компании «Стройинвест» за 5,6 млн руб. Еще за 2,5 млн руб. право аренды четырех участков приобрело ООО СК «Жупиков». При этом, по оценке ООО «Оценочно-правовой центр “Альтаир”», проведенной по заказу ТСТ, рыночная стоимость участков составляет 62,6 млн руб. и 124,3 млн руб. соответственно.

По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «ТСТ» зарегистрировано в 2001 году. 67% принадлежит Дмитрию Горшкову, 33% — Алексею Мордовину. Гендиректор — Владимир Фокин. ООО «Капстройинвест» на 100% принадлежит ООО «ТСТ». Гендиректор — Андрей Масликов. ООО «Строительная компания “Жупиков”» зарегистрирована в 2016 году, 97% долей принадлежит депутату Госдумы Александру Жупикову (с ноября 2016 года в доверительном управлении Тамары Жупиковой), 3% — гендиректору Антону Карганову. ООО «Стройсервис» зарегистрировано в 2017 году под строительство жилых и нежилых зданий, владелец — Алексей Данилов.

До 2017 года владельцами «Капстройинвеста» были структуры, близкие семье экс-губернатора Тамбовской области Олега Бетина, при них и получались права аренды на участки. Арендодателем земли выступало АИЖК Тамбовской области. Сумма приобретения «Капстройинвеста» компанией ТСТ, согласно условиям договора, «не превышала 149 млн руб.». Планировалось, что после дальнейшей переуступки прав аренды части участков третьим лицам полученные от них средства или квартиры будут направляться в АИЖК в счет погашения 149 млн руб. долга. В начале июня ТСТ получили иск от АИЖК о его взыскании. Заявление было оставлено без движения из-за неоплаты пошлины.

По словам Дмитрия Горшкова, ТСТ планировали застраивать участки совместно с инвесторами, получив не менее 5% квартир в построенных домах, а также выступить в качестве подрядчика в строительстве, что «принесло бы дополнительную прибыль». «Переговоры с потенциальными инвесторами были в завершающей стадии, но ввиду неправомерных действий гендиректоров “Капстройинвеста“ и ТСТ по отчуждению права аренды все договоренности свелись на нет». «У меня 67% уставного капитала ТСТ, но со мной по этому вопросу никто не советовался. Согласия на сделку, которая может привести к убыткам общества и возможному банкротству, я бы не дал», — пояснил господин Горшков.

Как пояснили в СК «Жупиков», право требования долга ТСТ перед АИЖК было передано «третьему лицу» — его в СК не назвали. «В процессе переговоров это “третье лицо” передало права аренды участков, причем напрямую от “Капстройинвеста”, и мы оплатили сделку. Часть средств мы отдали “Капстройинвесту” и часть — этому “третьему лицу”. В итоге АИЖК закрыло проблему с долгом в 149 млн руб., и теперь ТСТ должны не АИЖК, а вышеуказанному инвестору», — пояснили в компании. Там добавили, что перед сделкой проводили свою оценку стоимости прав аренды, и она практически сошлась с итоговой ценой договора. «Аренда не может стоить сотни миллионов рублей. Сделка прошла чисто и законно, судебные тяжбы — разборки собственников ТСТ», — заявил собеседник „Ъ“. В АИЖК Тамбовской области отказались комментировать ситуацию до принятия судебного решения.

Застройщиками микрорайона являются само АИЖК Тамбовской области, СК «Жупиков» (строит один дом), ООО «Тамбовкапиталпроект» в роли генподрядчика и ООО «Северстрой». В СК «Жупиков» рассказали, что права аренды рассчитаны до сентября 2020 года. К этому времени компания рассчитывала ввести в эксплуатацию один дом и построить 30-40% заявленного проекта, продлив аренду.

По мнению директора экспертной группы Veta Дмитрия Жарского, в данной ситуации уместно говорить о наличии внутреннего конфликта в ТСТ. По его мнению, и АИЖК, и СК «Жупиков» действуют «в полном соответствии с законом» и «их интересам ситуация отвечает как нельзя лучше»: «АИЖК продает права требования “третьему лицу” и добивается того, что спорные участки будут застроены, СК получает возможность на исключительно выгодных условиях участвовать в проекте. Единственной пострадавшей стороной тут является совладелец ТСТ, без чьего ведома сделка прошла, так что разбираться господину Горшкову надо в первую очередь с партнерами и совладельцами бизнеса». Стоимость реализации всего проекта эксперт оценивает в 1,5-2 млрд руб.

Ирина Лобанова