Hines получил долю в Ducat II

Американский фонд Hines, владеющий и управляющий в России коммерческой недвижимостью на $2,6 млрд, может стать миноритарным собственником бизнес-центра Ducat II в центре Москвы. Таким образом, основной собственник объекта — инвестиционная компания Blackstone — получит гарантии качественного управления, а Hines — премию в виде части прибыли от потенциальной продажи здания.

Структуры американского фонда Hines могут получить миноритарную долю в бизнес-центре Ducat II (14,3 тыс. кв. м) на улице Гашека у станции метро «Маяковская» в центре Москвы, рассказали “Ъ” два брокера коммерческой недвижимости. «Речь идет о доле около 10%»,— пояснил один из собеседников “Ъ”. По словам обоих консультантов, сделка может быть безденежной на первом этапе. «Договоренности могут быть оформлены как опцион, который исполняется по достижении определенных результатов в управлении»,— уточняет один из источников “Ъ”.

Hines работает в России с 1992 года, инвестирует в коммерческую недвижимость, занимается управлением и технической эксплуатацией зданий. Кроме Ducat II в портфеле компании, в частности, доля в торговом центре «Метрополис» и офисных башнях этого комплекса (ими фонд владеет совместно с чешской PPF Real Estate), «Outlet Village Белая Дача». Общий объем активов под управлением в России достигает $2,6 млрд. Собственник Ducat II — американская инвестиционная компания Blackstone, которой бизнес-центр достался от финской Sponda. В Hines не ответили на запрос “Ъ”. В Blackstone от комментариев отказались.

По словам одного из брокеров, приобретение миноритарной доли в управляемом объекте позволяет повысить вовлеченность управляющей компании. Партнер Colliers International Станислав Бибик говорит, что у Hines есть репутация на рынке офисной недвижимости — и в сегменте управления, и в вопросах реализации качественных объектов. «Миноритарная доля в проекте для Blackstone логичный шаг»,— считает он. «Такая схема позволяет исключить потенциальный конфликт между собственником и управляющим, и сделать это максимально прозрачно»,— отмечает руководитель департамента управления недвижимостью Cushman & Wakefield Семен Юрченко.

Ducat II — один из первых качественных объектов офисной недвижимости в Москве, напоминает Станислав Бибик. Среди его арендаторов Baker Botts, Hilton Russia, Orrick (CIS), Visa International. «Сейчас вакансия в бизнес-центре чуть выше 20%, но он в премиальной локации, в сформировавшемся деловом районе. В условиях высокого спроса правильная маркетинговая политика будут способствовать сокращению пустующих площадей»,— объясняет эксперт. По его оценке, стоимость всего бизнес-центра достигает 4–5 млрд руб.

По словам гендиректора CBRE Владимира Пинаева, передача миноритарной доли в объекте управляющей компании выгодна обеим сторонам сделки. «Собственник получает гарантию качества управления: если стоимость здания падает, потенциальная доходность вложений управляющей компании тоже снизится»,— объясняет он, уточняя, что при последующей продаже объекта вложения управляющей компании могут принести до 20% на капитал. На российском рынке почти нет примеров работы собственников и управляющих по этой схеме, отмечают консультанты. Единственный известный опыт — сотрудничество российской Avica с китайской Fosun: компании вместе владеют многофункциональным комплексом «Военторг». При этом основной инвестор Fosun, а Avica управляет объектом.

Екатерина Геращенко