Экспертное мнение

Выгодно ли сегодня застройщикам экспериментировать и внедрять новые для рынка жилья опции? Президент холдинга RBI (входят компании RBI и Северный город") Эдуард Тиктинский уверен: конкуренция просто обязывает девелоперов предугадывать желания и потребности потребителя.

Альбина Самойлова

GUIDE: Может ли застройщик работать по стандарту, не изобретать ничего нового? Или это уже непозволительная роскошь?

ЭДУАРД ТИКТИНСКИЙ: Варианта два: либо низкая цена, либо дифференциация. Людям интересны нестандартные продукты. Или это уникальная локация, какие-то выдающиеся видовые характеристики, или, может быть, оригинальные планировки. И сам проект должен иметь свое лицо. Дом — это же не просто четыре стены, в которых люди живут. В проект "упакована" целая концепция, определяющая стиль жизни. Даже если планировка в квартире отличная, но сам дом безликий, на таком объекте клиент свой выбор не остановит. Еще пять-десять лет назад далеко не каждый проект имел собственное название, а сегодня выйти на рынок без него уже немыслимо (хотя встречаются и неудачные варианты).

G: Верно ли наблюдение, что даже в массовом сегменте конкуренция вынуждает застройщиков делать то, что раньше было характерно для элитного рынка?

Э. Т.: Мы всегда знали: есть покупатель элитного жилья, он хочет, чтобы его дом был особенным, соответствовал его потребностям и статусу. А сегодня похожая история уже и в комфорт-классе: потребитель хочет, чтобы его дом нельзя было спутать с другим, за каждым проектом — своя идеология. Например, Ultra City — городской квартал ультрасовременных технологий. Или "Дом на излучине Невы" — проект, уникальность которого в его локации и видах. Мы действительно закладываем в проект определенный стиль жизни, создаем среду обитания. Это требование сегодняшнего дня. Покупатель выбирает не просто квадратные метры, он выбирает целый комплекс вещей: безопасный зеленый двор с интересным ландшафтным дизайном и разными функциональными зонами; подъезд, оснащенный колясочными и пандусами; подземный паркинг, в который можно спуститься на лифте; детский сад и магазин в шаговой доступности; хороший вид из окна.

G: Как предугадать, будет ли востребован новый формат, новая опция? Идти путем проб и ошибок слишком дорого.

Э. Т.: Есть пословица о том, что умный учится на чужих ошибках. Поэтому, конечно, мы изучаем рынок. Но у нас есть и собственные исследования, на данные которых мы ориентируемся. Чтобы не только реагировать на ожидания потребителей, но и предугадывать их и даже формировать. Человек еще сам не знает, что он хочет именно этого. Но, увидев наш продукт, понимает, что да, вот оно — то самое. Что касается исследований, они достаточно серьезные, с привлечением самых авторитетных экспертов, ученых. Хороший пример — концепция комфортной визуальной среды, в которой выполнены Green City и Ultra City, наши крупные жилые комплексы сити-формата. Ее мы несколько лет назад заказали у Lumiknows — всемирно известного дизайн-агентства. Специалисты в области промышленного дизайна провели исследование на стыке разных дисциплин — архитектуры, психологии, физиологии цветовосприятия. В итоге мы получили набор научно обоснованных рекомендаций: каким должен быть внешний облик таких кварталов, чтобы у человека не было ощущения психологического дискомфорта. А ведь есть кварталы новостроек в Петербурге и его окрестностях, где оно, к сожалению, возникает.

G: Вы не раскроете тайну, если назовете эти рекомендации?

Э. Т.: Например, была рекомендация избегать агрессивных визуальных полей, когда есть плоскость стены, на ней, условно, тысяча одинаковых окон — и никаких других деталей. Однородные массивы действуют на психику подавляюще, людям приходится жить с ощущением муравейника. Поэтому в тех же Green City и Ultra City мы разнообразили фасады, добавили элементы, "цепляющие глаз", использовали несколько цветовых ярусов. Кстати, еще один хороший рецепт, позволяющий зрительно уменьшить объем здания, — раскраска фасада по принципу "светлый верх — темный низ". Плюс ряд рекомендаций с учетом культурных особенностей Петербурга и специфики нашего климата. У нас 150 дней в году дождь, серость или туман, поэтому нам посоветовали использовать теплые и энергичные оттенки. Но без излишней пестроты, которая не соответствует традициям Петербурга. Еще хороший пример — Ultra City, где к разработке проекта в части шумоизоляции мы привлекали ведущих специалистов по акустике. Они разрабатывали акустические системы еще для советских подводных лодок.

G: Можно ли говорить о гонке опций, наподобие гонки вооружений?

Э. Т.: Недвижимость все-таки не конструктор с детальками, чтобы беспрепятственно комбинировать: здесь что-то придумать и добавить, тут что-то убрать — и "механически" поменять конечный продукт. Суть конкуренции не в отдельных опциях, а в целостной концепции продукта: идеология, архитектурно-объемное решение, продуктовое название, связанное с общей концепцией. А детали и частности — все это вырастает уже из общей логики продукта, будь это цвет запонок на униформе консьержа, дизайн номерков квартир на входных дверях или вертолетная площадка на крыше. Такие опции, которые придумываются искусственно, — они ведь часто оказываются людям просто не нужны, либо слишком дорого обходятся.

G: А какие детали отличают ваши проекты?

Э. Т.: Что-то свое есть почти в каждом проекте. Либо это яркая деталь, интересный центральный элемент ландшафтного дизайна, как аналемматические солнечные часы в "Доме у Московского Time". Либо нечто особенное в придомовой инфраструктуре, как фруктовый сад в Ultra City — из вишневых и яблоневых деревьев. Во многих проектах предусмотрены workout-площадки с тренажерами. В Green City есть дорожка для бега. В Mistola Hills — хоккейная коробка, где летом играют в футбол, а зимой катаются на коньках. В Ultra City на первых этажах жилых корпусов предусмотрена галерея ресторанов разных кухонь мира.

G: Какие еще опции планируете добавить?

Э. Т.: Сегодня людей все чаще интересует перспектива покупки квартиры не только с отделкой, но и с мебелью. Для покупателя здесь свои плюсы — удобство и экономия. У застройщика же большие объемы закупок. Он может закупить кухонную мебель и технику на гораздо более выгодных условиях, чем розничный покупатель. И в целом у человека меньше хлопот. Такие предложения сейчас пока нечасто встретишь — в основном, это единичные маркетинговые акции. Но уже через несколько лет квартира с кухней может стать нормой для рынка, как сегодня квартира с отделкой. Мы в качестве пилотного проекта уже рассматриваем такую возможность для одного из наших домов, ведем переговоры с поставщиками мебели. Это будет интересная опция.

G: Возникает ли такая проблема, что на бумаге продукт выглядит хорошо, но реализовать задуманное получается не полностью?

Э. Т.: Контроль качества строительства у нас достаточно строгий. Даже если сама технология строительства не меняется, стремительно развивается менеджмент. В 2016 году мы запустили внутренний проект хранения и обмена проектными решениями и контроля качества, который как раз делает этот контроль более эффективным. Со стороны, глядя на готовый продукт, этого может быть не видно, но все проектирование уже сейчас идет у нас в облачных сервисах. Никто не носит друг другу бумаги, чтобы поставить печать или указать на ошибку в документации. Сотрудник технадзора у нас по стройке ходит с iPad в руках. Он свои замечания вносит онлайн, и это сразу же видят все участники строительства, включая генподрядчика. Когда генподрядчику вечером позвонят и скажут: "У тебя тут 55 замечаний, исправляй", он уже в курсе, о чем конкретно идет речь, работа уже началась. То есть инновационные опции — это история не только про продукт. Это и про управление строительством тоже.