Чем ответил рынок на советский жилищный вопрос

До 1990 года в СССР проводить операции купли-продажи с жильем было небезопасно, потому что по закону запрещено. После 1990 года это было разрешено, но порой смертельно опасно. Сегодня это безопасно, но уже не так интересно. "Деньги" вспоминают, как это было.

ВЛАДИМИР ГЕНДЛИН

Эффективный брак

Особенностью рынка жилой недвижимости в СССР было то, что никакого рынка не было. Недвижимость была, а рынка не было. Квартиры не продавались, а распределялись. Как вспоминает глава отдела аренды БП "Гринвуд" Ольга Скокова, большая часть жилого фонда СССР находилась в государственной собственности и продаже такие квартиры не подлежали. Их можно было только получить.

"С 1958 года и с появлением жилищных кооперативов появилась возможность купить квартиру,— рассказывает Ольга.— Но явление это было не массовым и в начале 80-х составляло менее 5% всего жилья в СССР. Стоимость квадратного метра в средней полосе находилась на уровне 160 руб., таким образом, за всю квартиру получались значительные для простого человека 6-8 тыс. руб. Можно было взять беспроцентную ссуду на предприятии. Но даже при наличии денег нельзя было приобрести площадь большую, чем положено для конкретного количества людей по нормативу. Продать кооперативную квартиру можно было только по фиксированной цене и с одобрения собрания членов кооператива".

Во времена перестройки и некоторой либерализации нравов начали появляться полуподпольные фирмы, предлагающие услуги по организации сделок с недвижимостью. "Но даже тогда за подобную деятельность люди получали реальные сроки,— говорит Ольга Скокова.— Исключение составляли дачи, дома в деревне, с продажей которых проблем не было с 50-х годов".

В этих условиях население проявляло свойственную ему выдумку. Например, квартиру можно было вполне легально обменять. Использовались сделки с неравноценным обменом и последующей доплатой, факт которой трудно было отследить. Работали бюро обмена, в газетах имелись разделы объявлений, в которых также можно было почерпнуть информацию о предлагавшихся для обмена квартирах в разных городах. Меняли Норильск на Краснодар, Омск на Горький, Москву на Кисловодск и т. п. Правда, с Москвой (как и с рядом закрытых или приграничных городов) имелась серьезная проблема: ее по закону нельзя было разменять. Вообще, переезд в столицу и прописка в ней были затруднены до крайности, но реальные способы все-таки существовали. Так, была узкая категория граждан, которых могли пригласить "по лимиту" на московские предприятия, в НИИ (так называемые лимитчики).

Все эти советские проблемы помогали решать полулегальные спецы, так называемые маклеры. Они умудрялись организовывать и проводить сложнейшие, многоступенчатые комбинации. Понятное дело, их деятельность с точки зрения закона висела на волоске.

Геннадий Мешуткин, старейший и опытнейший риэлтор ООО "Тихий дом", начинал частным маклером в начале 80-х. Удивительных историй он навидался вдосталь: "Сложность нашей работы состояла в сборе данных и их анализе. Были специальные печатные издания, объявления в газетах, и все это необходимо было анализировать, систематизировать. Были и места встреч маклеров, где они обменивались информацией, и туда же подтягивались потенциальные клиенты. Самое известное место было в Банном переулке. Все это было неофициально, финансовая сторона сделок не афишировалась. Особенно при продаже квартир. А продать в основном можно было через фиктивный брак. Проживающий в квартире вступал в фиктивный брак, прописывал супруга, затем — развод, и так называемый продавец, получив деньги, выписывался. Но процесс такой сделки был длительным, за это время обстоятельства могли поменяться как у покупающей стороны, так и у продающей. А создание фиктивной семьи с фиктивным разводом превращалось в отдельную историю... Одна из первых моих сделок закончилась образованием крепкой советской семьи. Один товарищ приехал с Севера и хотел купить квартиру в Москве, а у меня была клиентка, которая хотела продать двухкомнатную на Соколе. Потенциальному покупателю (а он, к счастью, был холостяк) я объяснил схему, показал квартиру, познакомил его с продавцом, обговорили цену. Клиенты подали заявление в загс и стали ждать положенное время, необходимое для бракосочетания. В назначенный срок они расписались. На законном основании жена прописала мужа. И тут оказалось, что это уже не фиктивный брак, а законный и по любви. Я получил какое-то вознаграждение, но уже в качестве свахи".

В таких сделках маклер выступал как третейский судья и гарант добропорядочности, отмечает Геннадий Мешуткин. Поэтому хороший маклер был в цене, он дорожил своим положением, и работали маклеры только по рекомендации. У них были тесные связи с сотрудниками бюро обмена, а также весьма меркантильные отношения друг с другом. "Конечно, какие-то трения возникали, иногда доходило и до мордобоя, но все было относительно пристойно, без крыш и мафии. В основном ссоры могли возникать при дележе вознаграждения",— говорит Мешуткин.

Черные и пушистые

Отправной точкой развития рынка жилья считается 1990 год, когда был принят закон о собственности. Именно тогда стало возможным приобретать квартиры по договору купли-продажи, рассказывает Дмитрий Сысуев, директор по развитию группы компаний "Фортекс". И, конечно, своими достижениями рынок обязан массовой бесплатной приватизации жилья, стартовавшей в 1992 году. Конституция РФ 1993 года гарантировала защиту частной "и иных форм собственности", однако сделки с недвижимостью таили множество подводных камней и порой становились причиной трагедий.

Как целая семья потеряла все свои сбережения, рассказал, например, Александр Рукин, ныне глава московского представительства юридической компании Ukvisas.com и английского брокера по недвижимости Astons. Его родители пробовали поменять однокомнатную квартиру в Тамбове на большую с доплатой в престижном районе (центр, юг города). Так ничего и не выменяли. Но тут на помощь пришла одна их знакомая: предложила выступить посредницей в схеме по переезду в район Летка, закрытый городок летчиков местного военного авиаучилища. Но схема оказалась мошеннической: офицеры мухлевали с жильем, заселяя гражданских в военные новостройки. Всех посадили, включая подругу-посредницу (семь лет с конфискацией). А внесенные деньги пропали.

Сам Александр действовал успешнее: "Тамбов, 1990 год, еще советские времена. В государственном бюро по обмену были комплекты папок с бумажными анкетами, заполненными шариковой ручкой. Вы берете тематическую папку, изучаете предложения, выписываете телефоны. И тут кто-то из посетителей отзывает вас в сторонку. Пожилая женщина, подпольный риэлтор, предлагает подыскать варианты. За 100 руб. Так я выменял трехкомнатную за однушку и двушку".

В дальнейшем Александр долго пытался обменять квартиру в Тамбове на Москву. Примерно в 1995 году ему предлагали за нее комнату в 35 м с окнами на посольство США. Отказался. Потом пожалел: "Эту квартиру потом наверняка расселили, и за одну комнату я смог бы купить десяток таких, как моя трешка в Тамбове". Никто тогда еще не представлял, какие кульбиты будут выделывать цены на московское жилье. Так, в 1997 году Александр Рукин купил первую квартиру в Москве на "Алексеевской" за $47 тыс. А через десять лет, в 2007-м, продал ее за $270 тыс. В дальнейшем Александр неоднократно улучшал свои жилищные условия и перепродавал жилье со сверхприбылью.

Как показала практика, говорит Рукин, большинство риэлторов были порядочными и квалифицированными людьми — вопреки расхожему мнению. Так, он знал женщину-спеца, которая одному своему клиенту за шесть лет без всяких дополнительных инвестиций улучшила жилищные условия с комнаты до трехкомнатной на Чистых прудах просто за счет грамотного консалтинга, сделка за сделкой (и, понятное дело, за агентское вознаграждение). А в одном риэлторском агентстве Рукину попался сотрудник, который сыграл против своей конторы и выторговал у продавца минимальную цену. "Возможно, сыграло роль студенческое братство,— говорит Александр,— он МИФИ окончил, а я — МФТИ".

Однако, отмечает Геннадий Мешуткин, именно в 90-е годы появился термин "черный риэлтор". Эти криминальные типы специализировались в основном на завладении недвижимостью, принадлежащей так называемым социально незащищенным гражданам и разного рода маргиналам. Причина появления такого преступного бизнеса — высокая цена жилья. К 1995 году цены пришли к единообразию — больше $1 тыс. за метр площади, за десять следующих лет они выросли в несколько раз.

Адская кухня риэлтора

За любой статистикой и аналитикой рынка недвижимости стоят истории живых людей, порой комические или трагические. Бывший директор и основатель АН "Терем" Дмитрий Транквилицкий поделился с "Деньгами" воспоминаниями.

Как и многие риэлторы, Дмитрий пришел в этот бизнес после того, как получил опыт решения собственных жилищных проблем. Году в 1989-м он решил обменять свою двушку в Люблино на трехкомнатную в любом другом районе Москвы. Ему здорово надоел запах, который ветер приносил в его квартиру с полей аэрации. Объявление развешивал на столбах:

"Однажды позвонили и предложили вариант в Царицыно. Квартира оказалась убитая, на плите — "вечный огонь", все стены в проводах, мыши-тараканы... Да еще оказалось, что хозяин сидел в тюрьме, но за хорошее поведение его перевели на химию и отпустили на побывку. Зовут тоже Дима. Тут-то он и наткнулся на мое объявление. Ему надо было $1 тыс.— купить поддельный паспорт и переехать в Польшу, затем в Германию, чтобы начать новую счастливую жизнь. Но оказалось, что у его мамаши, на которую записана квартира, паспорт просрочен. Пошли фотографироваться на паспорт, а она пьяная в стельку, падает со стула сразу, как только "вылетает птичка", пришлось привязать ее к стулу проволокой. В паспортном столе над нами все ржали".

С хлопотами в конце концов справились, сделка состоялась. Но возникли новые проблемы: "Эта семейка, видно, пропила замок, и входная дверь не запиралась. Поэтому, когда я приезжал на квартиру делать ремонт, на кухне вечно сидели гости-соседи. А один раз кто-то в душе мылся. Попросил помочь знакомого каратиста, за две недели он их всех отвадил. В другой раз нагрянула милиция, спрашивают: "Ты Дима?" "Дима",— отвечаю. Кинулись вязать. Потом только посмотрели паспорт и поняли, что нужного Диму упустили".

Жизнь тогда была непростая. Работа приносила $7 в месяц, поэтому приходилось вечерами "бомбить" на машине — примерно по $5 получалось, только за "смену". Однажды Дмитрий пришел на собеседование в американскую риэлторскую фирму "Интероксидентал". Глава конторы прочитал собравшимся зажигательную лекцию о захватывающих перспективах работы на российском рынке недвижимости. И вот через какое-то время, уже зная рыночные цены, Дмитрий выяснил, на сколько подорожала его бывшая квартира в Люблино. Разница оказалась $15 тыс.: "Тут я понял — надо просто бегать и клеить объявления и потом разговаривать с людьми".

В те годы начинать бизнес можно было и без стартового капитала, но масштабы были, конечно, смешные. С другой стороны, были люди с деньгами, готовые зарабатывать на всем подряд. Они часто охотно давали возможность новичкам развивать свой бизнес под их крышей — авось "стрельнет". Так Дмитрий стал директором в фирме, организованной двумя "авторитетными предпринимателями". Кроме него в ней было еще два директора — один занимался куплей-продажей земли, другой, бывший зэк, возглавил кадровое агентство. (Тогда было популярно набирать секретарш в инофирмы, при этом кандидатки платили взнос за прием анкеты; бизнес "кадровика" заключался в том, что он проводил кастинг девушек, выбирал лучшую на двухнедельный испытательный срок, проводил с ней "обучение", после чего выгонял как не выдержавшую испытания и объявлял новый кастинг.)

Поначалу, рассказывает Дмитрий Транквилицкий, дела не шли, и Дмитрию даже намекнули, что он не оправдывает оказанного ему высокого доверия. Но потом Дмитрий провел сразу две сделки и заработал за месяц $4 тыс. (в придачу к своим $7 на постоянной работе). Почувствовал себя олигархом. Потом обнаружил новый побочный заработок — чтение лекций на тему "Как стать риэлтором и быстро разбогатеть" (пригодились лекции в "Интероксидентал"). Брал рублей пятнадцать за вход — получалось, скажем, 4,5 тыс. руб. с 300 человек, из них 100 руб. отдавал за аренду помещения.

Дальше бизнес пошел в гору: хозяева перенесли офис на Кузнецкий Мост. В помещении конторы работали пирожковая, игровые автоматы, обменный пункт и руководимое Дмитрием агентство недвижимости. Особенность места была в том, что, по статистике, в день мимо проходило около 800 тыс. человек. В результате Дмитрий заключал по три-четыре сделки в день — настоящий магазин квартир. Штат агентства разросся до 45 человек. Транквилицкий решил, что нашел золотую жилу и она никогда не иссякнет.

"В те времена не было никакой бухгалтерии, даже черной,— вспоминает Дмитрий Транквилицкий.— По крайней мере, года три еще был только нал, который хранился в наших ячейках, его передавали из рук в руки. Платил бухгалтеру 200 баксов, чтобы носил пустые отчеты в налоговую. Чем хорош этот бизнес — бандиты не могут проконтролировать. Ну, придет бандит, посмотрит отчетность и ничего там не увидит. Поэтому этот бизнес не был так криминализован, как торговля или общепит".

Однако такая безалаберность в учете могла сыграть дурную шутку: "В договорах тогда тоже никто не указывал полную сумму. К тому же платили в долларах, а указывали в рублях. Мы все упаковывали в договоры, но они были филькиной грамотой. И вот однажды является ко мне клиент с претензией на $33 тыс. А расписка только на $500. Причем квиток с нашей печатью, но подпись не моя. Стали выяснять, и оказалось, что этот бедный инженер жил на "Беговой" втроем с разведенной женой и ее новым другом-коммерсантом. И чтобы избавиться от бывшего мужа, коммерсант дал ему $33 тыс. на однокомнатную квартиру.

У нас его встретила дама-агент, мне ничего не сказала, чтобы не платить агентские, выписала ему квиток на $500, нашла квартиру в Беляево за $29 тыс. и продала ему за $31 тыс. Только он начал делать ремонт, как приходит мент с каким-то бомжом и забирает в отделение. Оказалось, квартиру продавала мошенница, находившаяся в федеральном розыске. Без ведома хозяина-алкаша расписалась с ним, взяла его фамилию (договорилась в загсе) и приватизировала квартиру. Вывезла его на какую-то дачу, поставила ящик водки, колбасу и продала квартиру. Алкаш приезжает — дверь другая, замок новый. Он — в милицию, суд признает сделку недействительной. Инженер-покупатель приходит к нам, а с ним два амбала от того коммерсанта. И говорят: "Тебе конец, если к 16:00 не вернешь $33 тыс.". Деньги небольшие, но у меня их нет. Наша служба безопасности подогнала крышу, и к 16:00 опустевший Кузнецкий Мост был заставлен "геликами" двух группировок. Они сели в ресторане, а меня вызывали, задавали вопросы и отправляли обратно. На следующий день еще одна безрезультатная стрелка. На третий день опять меня вызывают, и настроение уже тревожное, вроде как не в нашу пользу разговор складывался. Потом все замолчали, я тихо своего спрашиваю: "А что все молчат?" Отвечает: "Да вот ждем одного". Наконец приезжает мужик в белых брюках и пальто и говорит: "Значит так: наши парни вашего лоха сделали. Но это же наша работа! Мы же не знали, что это ваш лох. Так что лучше следите за своим лохом". Встал и ушел. На этом все закончилось. Я никого "делать" не собирался, ей-богу, но от выплаты денег был освобожден".

Дмитрию и его сотрудникам пришлось пройти через много подобных ситуаций, в том числе махать оружием перед носом у бандитов, терять деньги, сталкиваться с предательством партнеров. К середине 90-х его компания "Терем" имела до $90 тыс. прибыли в месяц, количество агентов достигло 250, она вошла в десятку крупнейших московских контор. Типичный путь предпринимателя 90-х, вполне в духе сериала "Бригада".

Тут стоит отметить такую грустную тему, как черные риэлторы. По словам Дмитрия, это были, как правило, приезжие ребята, которые за деньги узнавали у участкового адреса алкоголиков и одиноких стариков, наседали на них с посулами и угрозами, а затем в лучшем случае выселяли их за 101-й километр либо просто закапывали в лесу. Дмитрию тоже приходилось иметь дело с "аликами", как он их называет, и это совершенно специфический контингент и особо хлопотная работа.

"Тут есть неприятный этический момент. Когда ко мне обращался клиент-алкоголик, я всегда выполнял свои обещания. Клиенты готовы были на переезд из Москвы, сокращение жилплощади ради доплаты, а также их интересовала новая мебель и телевизор. Но в глубине души понимаешь, что подталкиваешь человека к пропасти — ведь деньги он рано или поздно пропьет, его возьмут в оборот другие риэлторы, и в итоге он окажется где-нибудь в Мурманской области.

С "аликами", прежде всего, трудно добиться выполнения простейших договоренностей. Однажды давний армейский друг, давно спившийся, попросил помочь его другу-собутыльнику: ему угрожали какие-то азербайджанцы, требовали обменять его двушку в Люблино на какую-то халупу в Подмосковье. Дмитрий с коллегой спустил бандитов с лестницы, тут же нашел равноценную квартиру в спальном районе Москвы и перевез приятелей туда, строго-настрого наказав не пить пару суток до оформления сделки. Обыскали квартиру на предмет спиртного, заперли дверь и уехали с ключами. В назначенное время приехали и нашли обоих в невменяемом виде. Я поражался — как? Ну как можно в пустой квартире на четвертом этаже так нажраться? Оказалось, они обшарили квартиру, нашли две старые книжки и веревку, уговорили кого-то из прохожих купить книги (вернее, обменять на пару флаконов водки), и добрый путник отправил им алкоголь на веревке. Когда я спросил, что за книжки, ответили: Дюма "Три мушкетера" и Стендаль "Крепкое светлое" (имелось в виду "Красное и черное")",— рассказывает Дмитрий.

Алкоголики необыкновенно изобретательны, философски отмечает Дмитрий Транквилицкий: "Был у нас агент очень хороший, с необыкновенным даром убеждения. Но уходил в запой. И вот на носу важная сделка с его клиентом, а он сорвался. Везем его в наш офис и запираем на втором этаже в комнате с зарешеченными окнами до утра. Приезжаем утром, а он никакой. Оказалось, через прутья решетки окликнул прохожего, кинул ему денег на бухло, потом спустил шланг и через него высосал бутылку водки".

Еще больше проблем доставила алкоголичка Валя, бывшая акробатка. У нее не было телевизора, и она готова была переехать в Тверь, если ей посулят современный аппарат. "Хороший человек, но со странностями,— говорит Дмитрий Транквилицкий.— Жила одна (сын сидел в тюрьме в Димитровграде), посему ходила по квартире голышом, а когда курила, выбрасывала окурки из окна, целясь в бабушек на скамейке. Бабушек она не любила за то, что у них были телевизоры, а у нее нет. А когда соседки начинали ругаться, выбегала во двор прямо голышом с топором в руках и начинала их гонять, а потом перерубала телевизионные кабели в подъезде, чтобы телевидения не было у всех. Из-за этого были проблемы с участковым. В общем, нашли мы ей вариант в Твери и поехали получать согласие сына к нему на зону в Димитровград. В поездке она вела себя образцово, была счастлива увидеть сына, все прошло на ура. Поехали назад. В вагоне-ресторане попросила налить рюмку коньяку, чтобы отметить сделку и встречу с сыном. Мы отговаривали, но она так просила... Выпила — и тут же превратилась в фурию, наехала на каких-то бандитов, устроила дикий дебош, мы еле ноги унесли... Но все же привезли в Тверь, ей все понравилось, телевизор на месте. На другой день привезли ей окончательные документы, смотрим — дверь опечатана, никого в квартире нет. Оказалось, в первый же день она напилась, включила телевизор, а он не работает: прежний хозяин зачем-то вырвал шнур телеантенны. Она в ярости пообрубала соседям антенны, после чего стала швырять бычки в соседок внизу. Один, видимо, угодил в мусорный контейнер прямо под ее окном, мусор начал тлеть. Ночью она проснулась от дыма, попавшего в квартиру через окна, решила, что у нее пожар, и стала спасаться через балкон. Но когда уже свисала с балкона на руках, увидела, что сейчас упадет прямо в горящий контейнер, и стала голосить. Приехали менты, увидели свисающую с балкона голую закопченную бабу, решили, что у нее белая горячка, и увезли в психушку. Пришлось вызволять, это нам еще денег стоило".

Почти цивилизованный

Заметные перемены на рынке жилой недвижимости стали происходить в конце 1990-х — начале 2000-х. Дмитрий Сысуев, директор по развитию Группы компаний "Фортекс", отмечает, что с ростом благосостояния населения пришло стремление к индивидуальности, в том числе в собственном доме. Появилось понятие "евроремонт". Дальнейшие этапы развития рынка, по его мнению, выглядят так. Важными факторами стали приход иностранных инвестиций и девелоперов и появление программ по ипотечному кредитованию в начале 2000-х.

Еще один существенный момент — рост автомобилизации населения и строительство новых дорог и развязок. В связи с этим то, что ранее считалось дальним или не очень престижным Подмосковьем, стало вполне приемлемым вариантом для строительства коттеджного поселка. Яркий пример — Новая Рига. В 1996 году трасса еще не была доведена до МКАД, до начала 2000-х ее окрестности представляли собой дикое поле. Однако с середины 2000-х тут началось бурное строительство, и направление стало вторым по престижности после Рублевки. Где-то к 2010 году вдоль Новорижского шоссе вплоть до поворота на Нахабино уже стояли "каменные джунгли", начался бум строительства торговой и офисной недвижимости, окрестные леса вырубались под все новые коттеджные поселки и даже городки.

Важным этапом Дмитрий Сысуев считает также принятие ФЗ 214 о долевом строительстве в 2005 году: "При всем его несовершенстве он действительно навел порядок в сделках по долевому участию в строительстве, что позволило вступить в более цивилизованные отношения на рынке строящегося жилья. Сегодня выбор для сотрудничества огромен, потенциальный клиент может работать напрямую с девелопером, с агентом, с посредниками... Покупка недвижимости на этапе строительства и без отделки приобрела массовый характер".

Что же касается риэлторов, то, говорит Геннадий Мешуткин, их мастерство, как и прежде, на 90% состоит из психологии и только на 10% из технологии. Умение убедить покупателя или продавца в выгодности сделки, смягчить позицию по ценам, вызвать доверие у клиента дано не каждому.

Впрочем, отмечают отдельные участники рынка, и по сей день никуда не делись методы давних времен — психологические игры с участниками сделки, попытки столкнуть лбами покупателей с целью ускорить сделку и завысить цену, сговоры между агентами продавца и покупателя. То есть российский рынок недвижимости цивилизовался, но не до конца.