Чем грозит девелоперам затянувшийся кризис

В уходящем году девелоперы, традиционно первые жертвы экономических потрясений, вновь оказались на грани обрыва. От падения их спасло уже наученное опытом прошлого кризиса государство, подставившее плечо в виде субсидированной ипотеки. Но если кризис затянется, а власти откажутся спасать бизнес застройщиков за счет бюджета, рынок может оказаться там, откуда многие компании не найдут выхода уже никогда.

Два года назад моя подруга, уволившись из рекламного агентства, решила заняться недвижимостью. Она вместе с мужем покупает квартиры в новостройках, ремонтирует и продает их. Для небольшого семейного дела вполне неплохо: доходность последней сделки составила около 10%. Правда, этим летом подруга решила взять паузу. "Сейчас мы фактически конкурируем с застройщиком нашего дома, который опустил цены ниже уровня, по которому мы покупали квартиру",— разводит она руками. Такая же ситуация и на вторичном рынке — цены могут упасть, пока заканчивается ремонт. Кризис заставил девелоперов снизить стоимость квартир в новостройках Москвы и Подмосковья минимум на 10%. Застройщики балансируют между растущими ценами на стройматериалы, дорогими кредитами и падением спроса.

Когда рынок попал в нынешнюю турбулентность, эксперты утверждали, что российские девелоперы подготовлены лучше, чем в 2008-2009 годах: их долговая нагрузка не была так велика, как шесть лет назад. Кроме того, теперь власти, испугавшись социальных последствий от возможного краха строительной отрасли, решили поддержать спрос, объявив о поддержке ипотечного кредитования. На эти цели государство выделило почти 700 млрд руб. Большинство жилых объектов, если верить подсчетам "НЭО Центра", по-прежнему строится на привлеченные средства, на деньги дольщиков приходится только 40%. Но застройщики в один голос уверяют, что поддержка ипотеки позволила рынку продержаться "хоть какое-то время".

В 2008-2009 годах такая поддержка не оказывалась чиновниками, с молчаливого согласия которых крупные компании переходили под контроль банков-кредиторов. Фактическому бездействию властей во время предыдущего кризиса и их активному участию в спасении отрасли сейчас есть несколько объяснений. Крах в 2008-2009 годах был вызван внешними факторами: тогда "трясло" всех — от американского рынка до азиатских. В нынешний кризис российская экономика и девелоперы вошли в гордом одиночестве, да еще и будучи окруженными не очень, мягко говоря, дружелюбно настроенными западными странами.

Вовлеченность в нынешнюю ситуацию чиновников, отвечающих за строительную отрасль, косвенно подтверждает, что выход из текущего кризиса может быть долгим и мучительным, в отличие от событий 2008-2009 годов, когда, рынок насколько быстро упал, настолько быстро и восстановился. Строительство жилья, которое ведется в основном за счет привлеченных средств, крайне чувствительно к кассовому разрыву. Поэтому чем дольше рынок находится в зоне турбулентности, тем выше вероятность растерять по пути его пассажиров. Несмотря на активное содействие государства, первая жертва уже есть: основной владелец группы СУ-155 Михаил Балакин, которому придется отдать свой бизнес банку "Российский капитал" и "Интеко". "Как понять, кто не выживет в наступающем году? Обратите внимание на компании, которые продолжат демпинговать до следующего лета. Это будущие банкроты",— прогнозирует президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. Но и в ценовую войну толком ввязаться могут не все: кто-то просто не имеет возможности демпинговать, так как обременен кредитами, которые необходимо обслуживать.

Что же будет дальше, если программа субсидируемой государством ипотеки завершится почти через два месяца — 1 марта 2016 года? Стоит ли ожидать, что цены на квартиры, в том числе в новостройках, упадут еще ниже? Застройщики прекрасно понимают, что для привлечения покупателей, чьи доходы падают, цены на квартиры надо снижать. Но это опасная иллюзия: 80% населения экономит уже даже на продуктах, говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Нефть пикирует, доллар растет, покупательская способность стремительно снижается на фоне увеличивающихся цен.

Застройщики и риэлторы готовятся к тому, что следующий год окажется похож на уходящий: цены будут стагнировать, покупательская способность — демонстрировать небольшую сезонную активность. Это оптимистичный прогноз, вероятность которого зависит от того, захотят ли власти и дальше тратить бюджетные средства на поддержку покупательской способности на рынке жилья. Пока нет такого решения, текущие заявления некоторых девелоперов о строительстве новых жилых комплексов стоимостью десятки миллиардов рублей выглядят как анекдот.

Екатерина Геращенко