Как покупатели из России изменили рынки недвижимости за рубежом

Россияне — самые молодые и активные покупатели зарубежной недвижимости. Эту активность не смогли остановить ни загубленные ею же рынки, ни финансовые кризисы. Не остановят и чиновничьи запреты, на поверку не слишком и строгие.

ЕКАТЕРИНА ДРАНКИНА

"Все. Лафа кончилась. Цены на зарубежную недвижимость, так долго привлекавшие нас стабильностью, пошли вверх",— писали "Деньги" в апреле 1995 года. Было от чего паниковать: вилла в Испании с тремя спальнями, террасой и участком земли стоила уже $120 тыс., на Кипре — от $180 тыс. Можно было еще за $25 тыс. купить однокомнатную студию в многоквартирном доме с видом на море или домик у пляжа за $60-80 тыс. в Торре-Вьеха — многие так и сделали, и через пару лет этот городок на полосе Коста-Бланка стали называть русской столицей Испании. Так или иначе, эксперты предостерегали не на шутку: недвижимость дорожает. "Я не советую ехать в Испанию, а также в Сан-Марино или на Лазурный берег Франции с капиталом меньше $50 тыс. Такая сумма будет достаточной, скажем, для Кипра или Мальты",— рассуждал один из ньюсмейкеров в "Деньгах". Золотые все-таки были времена.

На самом деле лафа еще даже не началась — на рынке зарубежной недвижимости покупатели-россияне делали первые неловкие шаги. Многие обнаруживали постфактум, что, став жителями Хургады или Шарм-эш-Шейха, в отличие от постояльцев отелей, не имеют доступа к пляжам или что жить в своем домике на Коста-дель-Соль они могут не больше 30 дней в году. Со мной в МГУ училась испанка Мария Тереза Коста. Вернувшись к себе в Каталонию в 1995-м, она стала риэлтором — и через пару лет спрашивала меня в растерянности: где эти русские, которым я продала дома? Там мебель стоит нераспакованная, они там ни разу не были!

Заработав первые сотни тысяч долларов и впервые оказавшись с ними за границей — в Испании, на Кипре или в Египте, хватали первое, что попадется на глаза. Процесс этот начался сразу после развала СССР: по данным Financial Times, в 1991 году россияне приобрели недвижимость за рубежом на сумму $200 млн, и с тех пор эти цифры только росли.

Попытавшись приспособить к расширившейся географии основополагающее понятие "дача", русские стали мишенью для сомнительных предложений. Несколько лет навязчиво звучало слово "таймшер": в московских универмагах девушки заманивали на "розыгрыши лотереи с подарками". "Только прихватите с собой $500",— щебетали они. Пачками открывались и закрывались агентства, продающие несуществующие объекты. Русские стали феноменом на мировом рынке недвижимости: удивлял не сам факт покупок, а возраст и мотивация покупателей. Немцы или англичане тоже покупают домики у моря, но это, как правило, люди пенсионного возраста, которые могут себе позволить в нем жить. И, если речь идет не о набобах, домик может быть в получасе езды от берега, повыше в горах. Возраст же русских покупателей — в основном от 30 до 50 лет, и 70% из них рассматривали варианты только на первой береговой линии.

Во все тяжкие

С начала нулевых покупателей стало много больше. Риэлторы даже называют конкретный год, когда на рынок повалил средний класс,— 2003-й. Вторжение велось одновременно по нескольким направлениям: к уже освоенным Кипру и Испании добавились Болгария, Финляндия, Турция и Черногория. "Деньги лились рекой. Черногорцы таскали в банки по миллиону долларов в холщовых мешках... Заведения не закрывались по ночам, за каждым столиком сидели русские, а им... им втюхивали все подряд!" — вспоминали на страницах "Денег" очевидцы событий. Пришло время, и сотрудник нашего журнала написал скромное эссе о своем опыте покупки недвижимости: "Два с половиной года назад мы с женой поняли, что иметь загородный дом в Подмосковье нам не по карману (да и добираться туда непросто), и решили купить дом в Италии".

Через пять лет после начала этого безумия выяснилось, что под напором россиян пришли в негодность рынки трех стран: Черногории, Болгарии и Финляндии. Цены там взвинтили так, что рынки стали неинтересны ни для местных жителей, ни для россиян, а других покупателей, собственно, и не появилось. В итоге владельцами дач оказались даже те, кто гордо называл себя портфельным инвестором.

В других странах поток не оскудевал потому, что от трети до половины сделок совершалось по ипотеке. Поверив в российскую стабильность и отчасти даже в финансовую отчетность, банки ЕС начали выдавать россиянам кредиты: не так дешево, как своим гражданам, но все равно это было в два-три раза дешевле предложения российских банков. В конце концов через это и пострадали — эксперты утверждают, что уровень задолженности по кредитам в испанских банках у россиян самый высокий.

Понятно, еще заметнее с начала 2000-х выступала буржуазия. Лидеры российского Forbes замелькали в рейтингах самых дорогих объектов недвижимости. Особняк Романа Абрамовича Lindsey House в лондонском переулке миллиардеров. В историческом центре Лондона — шестиэтажный особняк Regency в стиле ампир Олега Дерипаски. В период своего развода не сходил со страниц прессы бывший владелец "Уралкалия" Дмитрий Рыболовлев с дюжиной самых дорогих домов по всему миру: у Дональда Трампа он купил особняк в Палм-Бич, у актера Уилла Смита — виллу на Гавайях, есть еще недвижимость в Монако, Лондоне, других городах.

Но больше всего богатые русские, как и в XIX веке, любили Старый Свет. Если виллы у моря, то в лучших местах: на Лазурном побережье, в Лигурии, Тоскане и, разумеется, на Сардинии — на Коста-Смеральде. Умберто Буратти, мэр итальянского города Форте-деи-Марми, в 2010 году даже запретил продавать новые дома иностранцам. В интервью газете The Guardian Буратти заявил, что запрет адресуется в первую очередь россиянам, которые уже скупили половину недвижимости в городе. Но через месяц Умберто Буратти был уже в Москве и утверждал, что все это слухи, а русских он обожает.

Еще одна волна покупок началась после 2008 года. Тогда российские граждане четко развели для себя понятия недвижимости для жизни и для инвестиций и в качестве последней зачастую выбирали коммерческую. Испортив близлежащие рынки, они "стали отдавать предпочтение стабильным государствам с устойчивой экономикой и развитым законодательством, таким как Великобритания, Франция, Германия, Австрия и Швейцария",— говорит Игорь Индриксонс, владелец компании Indriksons.ru. Среди коммерческих объектов самыми желанными россияне признавали номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях, парковочные места и ячейки складов самообслуживания.

Лазурь сквозь слезы

На пути к своим зарубежным дачам богатые тоже плакали. Михаил Прохоров, например, решил купить на Лазурном берегу знаменитое поместье, построенное в 1902 году королем Бельгии Леопольдом. Но после кризиса оговоренная цена €370 млн показалась ему чрезмерной, а хозяйка объекта, 75-летняя трижды вдова и меценатка Лили Сафра, отказалась отдавать задаток в €39,4 млн.

В последние годы несладко пришлось еще одной немаленькой группе россиян. Эксперты по недвижимости утверждали, что около половины наших покупателей составляли чиновники. "Прилично обеспеченных чиновников у нас много, их доля среди покупателей эмпирически может исчисляться в 30-60%",— утверждал в интервью "Деньгам" генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

С некоторых пор чиновники любят селиться кучно, на закрытых территориях. Вместо отдельно стоящих вилл теперь востребованы квартиры на две-три спальни в современных жилых комплексах под управлением известных отельных операторов, с охраной, консьержем, паркингом и полным набором услуг пятизвездного заведения. Таких комплексов много уже не в Старом Свете, а в Новом — Майами, Палм-Бич. Или, к примеру, в Дубае.

Помимо любознательности к расширению географии подтолкнули гонения: чиновникам чуть было не запретили владеть зарубежной недвижимостью. Все-таки этого не случилось — запретили только заграничные счета, а о недвижимости необходимо отчитываться в декларациях. Борец с коррупцией депутат Ирина Яровая неожиданно выступила против запрета — заявила, что разумнее было бы, чтобы каждый чиновник сам для себя решил, нужна ли ему собственность за границей, владеть которой становится невыгодно из-за санкций. "Я уже вижу по первому полугодию 2014 года, как растет спрос на так называемые тихие гавани — на недвижимость в районе Женевского озера, в Германии, Австрии,— описывает Елена Юргенева из Knight Frank результаты этого призыва.— Эти инвестиции едва ли принесут двузначный годовой доход, но совершенно точно позволят сохранить "все, что нажито непосильным трудом"".