Петербургские пригороды Репино (Куоккала) и Комарово (Келломяки), Солнечное (Оллила) и Зеленогорск (Терийоки) стали популярны еще во второй половине XIX века. Но потом по Карелии и побережью залива прокатились три войны, три раза менялась власть, так что никакой особой преемственности не получилось. Сейчас идет новая волна — стихийное превращение стародачных мест в коттеджные поселки.
Штучный рынок
Яна Долотова, ведущий аналитик компании "Итака", считает, что рынок стародачных мест под Петербургом — штучный: "Этот класс объектов не выделяется как самостоятельный сегмент спроса,— говорит Яна Долотова.— Дома в известных садоводствах, коттеджи на Черной речке могут стоить довольно дорого, но в открытую продажу они поступают редко. У каждого такого объекта свои особенности. Инфраструктуры, как правило, нет. Два-три дома среди сотен могут быть хорошими. Их главное преимущество — место".
В 1950-е, конечно, был заложен и комаровский "академгородок", и дачи Литфонда, но основная часть "культурно-исторических" домиков оставалась в государственной собственности. Основной же дачно-садоводческий пояс вокруг города складывался на других принципах и для других задач: одним махом, очертив примерно 100-километровый радиус, городские власти обеспечили "зону рассредоточения населения" на случай ядерной угрозы и отчасти сняли остроту продовольственной проблемы. И теперь для подавляющего большинства петербуржцев дача — это не столько "комаровская будка" Ахматовой, сколько шесть соток в Радофинниково (более 1 тыс. га, 10 тыс. участков), или в Пупышево (1,9 га, 14,8 тыс. участков), или, не дай бог, и вовсе в Мшинской (2,2 тыс. га, 25 тыс. участков). Тоже вполне себе "стародачные" места...
Всего сейчас в Ленинградской области и Петербурге около 2,8 тыс. садоводств, количество же дачных кооперативов и разнообразных ДНП корректному учету не подается. Параллельно своими базами, лагерями и садоводствами обзаводились предприятия и НИИ, причем половина из них оформила землевладения уже в новой экономической реальности — после 1996 года. Результат налицо: огромная часть это обширного хозяйства пребывает в запустении, великолепные ландшафты сочетаются с гибельным отсутствием инженерии и социалки. С оформлением прав на землю — полный завал.
В этих условиях цивилизованный пригород начал реанимировать прежние бренды. К исторически известным персонажам добавлялись герои нового времени, к свежим проектам "пришиваются" финские корни.
Финский акцент
Слоеная структура комаровского "академгородка" сложилась еще при Сталине. Ученые (от Орбели до Алферова) жили поближе к заливу, писатели — за железной дорогой. В Репине обосновались кинематографисты (Олег Басилашвили, Алексей Герман) и художники. В Грузине — уже при Брежневе — возникло садоводство Союза театральных деятелей (дачи Людмилы Сенчиной, Михаила Боярского, Сергея Захарова). В Разливе обосновался тележурналист и экс-депутат Александр Невзоров — вместе с лошадьми. В Лисьем Носу масштабно отстроился Александр Розенбаум...
И во все времена асфальтовые дорожки (с обязательным "кирпичом" на въезде) вели к резиденциям представителей власти. Неподалеку от Репина расположены загородные дома экс-губернатора Яковлева и главы Госнаркоконтроля Черкесова, здесь же дом Людмилы Нарусовой... В Комарове — загородная резиденция Валентины Матвиенко (ей, впрочем, приписывают домовладения и в Вырице, и в Репине — не исключено, что застройщики таким образом просто поднимают статус места).
В Ленинском капитально обосновался высший финансовый менеджмент. Крупные бизнесмены, банкиры строят не только для себя, но и бронируют места для компаньонов, помощников — сохраняют привычное окружение. Кстати, озеро Комсомольское новым брендом так и не стало, хотя состав учредителей дачного кооператива со скромным названием "Озеро" впечатляет: Владимир Путин, Владимир Якунин, Юрий Ковальчук, Сергей Фурсенко... (Впрочем, вряд ли пай в этом кооперативе так уж легко купить.)
Любопытно, что застройщики все чаще в названиях используют старые финские варианты: поселок Вартемяги, "Усадьба Муталахти", комплекс "Кивеннапа". Мотив-то понятен: бывшая деревня Кивеннапа теперь называется Первомайское и ассоциируется скорее с птицефабрикой, чем с комфортным загородным жильем. А тут и загадочно, и с намеком на историю...
Девелопмент большой и малый
Одновременно с укреплением загородных позиций прежней и новой элиты идет активное наступление девелоперов на раскрученные места. Московский промышленно-строительный альянс покупает на торгах участок (с незавершенкой) в Репине и строит — в полном соответствии с исходным назначением участка — коттеджный комплекс "Обкомовские дачи".
В Солнечном компания "Грантика" возводит комплекс таунхаусов "Оллила"; секцию в таунхаусе застройщик готов продать по цене от 13,7 млн руб.
В четырех километрах от Репина компания "Олимп-2000" достраивает "Репинскую усадьбу": 29 домов в первой очереди, 23 — во второй, площадь участков от 22 соток до 1,5 га. Минимальная стоимость домовладения в "Репинской усадьбе" — 38 млн руб. Специфика проекта в том, что по месту это практически Репино (то есть Курортный район Петербурга), но административно — Выборгский район Ленобласти. А все потому, замечает Игорь Жданов, директор компании "Росса Ракенне" (эксклюзивный дистрибьютор домов Honka), что городские власти к новой жилой застройке относятся безо всякого энтузиазма, предпочитая сохранять на перешейке рекреационную функцию. И новых садоводств в Курортном районе практически не создают. А в области на сельхозземлях зарегистрировать дачный поселок гораздо проще.
Процесс создания новых коттеджных комплексов вблизи сложившихся поселений на виду — эти объекты есть в открытой рекламе, их легко посчитать. В Репине, Комарове и Сестрорецке последние два-три года не прекращаются споры вокруг возможной новой застройки, жители опасаются за свои владения, как могут портят кровь инвесторам...
Но параллельно идут процессы и менее заметные.
По мнению аналитика "Петербургской недвижимости" Ольги Трошевой, сейчас старые садоводства все активнее используются как плацдарм для малого девелопмента. Инвестор выкупает несколько участков, облагораживает их, строит несколько домов. Потом еще. "Примерно по той же схеме расселение нескольких коммуналок ведет к расселению подъезда, затем может измениться и социальный статус целого дома",— проводит аналогию Ольга Трошева.
Еще несколько лет назад эксперты прогнозировали скорое снижение цен на коттеджи в зонах "стихийной" застройки. Предполагалось, что желающие потянутся в организованные коттеджные комплексы.
Действительно, проблем, с которыми сталкиваются владельцы отдельных коттеджей в зоне сложившейся застройки, немало: ограничения по инженерным мощностям, сложные отношения с соседями (если рядом, например, живут люди другого социального статуса), проблемы согласования проекта коттеджа с правлением поселка.
Однако спрос на коттеджи в стихийно сложившихся поселках есть. Особенно хорошо видно это на примере "старых", престижных садоводств, где любой участок, выставленный на продажу, в течение двух-трех месяцев находит покупателя. Причем каждое домовладение представляет огромный интерес не только для желающих построить загородный дом для собственного проживания, но и для потенциальных инвесторов: на рынке уже нередки случаи, когда советского типа дачу покупают под снос, на ее месте строят новый коттедж из газобетона или других сравнительно недорогих материалов и затем продают. Желающие купить объект находятся нередко еще на стадии строительства.
Неплохо уходят и готовые дома — например, в садоводствах Белоострова стоимость дома постройки последних трех-пяти лет с котлом и проведенной в дом канализацией — от 8 млн руб., в Токсове — от 12 млн руб. Причина такого спроса проста: общая тенденция покупать новострой затронула все слои населения, однако приобретение дорогого дома в закрытом коттеджном поселке не каждому по карману. Поэтому многие сторонники загородного образа жизни выбирают участки в садовых товариществах, расположенных нередко ничуть не хуже, чем коттеджные комплексы: достаточно вспомнить садоводства на Карельском перешейке.
В зонах же, где поселок возникал на выделенном участке со статусом ИЖС и удачным местоположением, цены на домовладения гораздо выше: в Ушкове — от 18 до 20 млн руб., в Рощине — от 9 до 18 млн руб., в Песочном (Курортный район) — от 15 до 17 млн руб.
Совместное решение
Почти все "стихийные" поселки страдают от дефицита объектов инфраструктуры. Эта проблема была присуща даже самым хорошим садоводствам и по наследству достается хозяевам новых домов на территории садовых товариществ.
По словам Ольги Котек, заместителя директора по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer, коммуникации в старых поселках в большинстве случаев также требуют модернизации. При этом начинать нужно с дорог, после чего браться за обновление систем водоснабжения и канализации. В одних поселениях сильно изношены инженерные коммуникации, в других — отсутствуют централизованное газоснабжение и канализация, в третьих — случаются проблемы с электричеством и водой. И буквально во всех местах серьезным недостатком является низкий уровень безопасности.
Неудивительно, что жители коттеджного "самостроя" все чаще начинают сотрудничать друг с другом. Например, объединяя несколько домовладений за одним забором. Смысл совместного сосуществования понятен: совместно легче, нежели поодиночке, решать вопросы с подключением света, газа, заменой инженерных сетей или вывозом мусора, что для загородных жителей всегда актуально. По осторожному мнению специалистов, уже в самом ближайшем будущем они могут начать и "юридическую" жизнь — например, организовав ТСЖ.