В прошлом году в Петербурге впервые за три года был введен в строй трехзвездочный отель с номерным фондом, превышающим 100 номеров. Пока значительная часть новых номеров появляется за счет мини-отелей. Однако участники рынка ждут новых крупных проектов и наплыва западных операторов. Резерв для роста есть: количество номеров в гостиницах в пересчете на тысячу жителей в Санкт-Петербурге составляет 3,2, что значительно ниже среднеевропейского показателя, равного 7 номерам.
При этом количество туристов, приезжающих в город, сопоставимо с объемом туристов, посещающих европейские города, утверждают эксперты. По данным Северо-Западного союза туриндустрии, в 2007 году Петербург и Ленинградскую область посетили более 1,5 млн иностранных туристов.
В течение 2007 года спрос по-прежнему превышал предложение. Потоки деловых туристов из других регионов и стран позволяли в определенной степени выравнивать сезонные колебания загрузки гостиниц. Рост числа деловых туристов был обусловлен усилением экономической и политической значимости Санкт-Петербурга и увеличением числа иностранных компаний.
Фонды наступают
В течение 2007 года на рынок Санкт-Петербурга было выведено около 400 номеров в составе малых и средних гостиниц категории 3*. Данный сегмент составляет сегодня около 60% от общего объема гостиничного рынка. "По-прежнему откладываются сроки ввода большинства значимых гостиничных проектов. Есть примеры гостиничных объектов, завершенных в конце прошедшего года, но запланированных к открытию на начало 2008 года", — отмечают в Knight Frank St. Petersburg.
Диапазон цен на проживание в гостиницах Санкт-Петербурга достаточно широк: его верхний порог достигает $620 за стандартный двухместный номер в сутки в период высокого сезона, а нижняя граница в гостиницах категории 3* за пределами центра города в низкий сезон составляет $75-100. Такая ситуация объясняется достаточно высокой территориальной централизацией спроса и ярко выраженной сезонностью гостиничного рынка Санкт-Петербурга.
Важнейшими для рынка гостиничной недвижимости стали следующие инвестиционные сделки: британский фонд Northern European Properties Ltd. приобрел за $110 млн гостиницу категории 5* Sokos Hotel Vasilievsky на 278 номеров у другого инвестиционного фонда — London&Regional Properties; швейцарская компания Evimmo AG приобрела у петербургского холдинга Setl City гостиницу категории 3* "Андерсен Отель" на 140 номеров на ул. Чапыгина. Норвежский фонд Linstow приобрел отельный проект, начатый компанией "Адамант" на Литейном проспекте. Уже известно о проектах таких операторов, как Starwood Hotels & Resorts Worldwide Inc., InterContinental Hotels Group, Sokos Hotels, Movenpick Hotels & Resorts, Hilton Hotels Corporation и др.
Впервые за последние три года в городе был введен трехзвездочный отель вместимостью более 100 номеров — в третьем квартале 2007 года прошел госкомиссию новый отель Ibis, входящий в европейскую сеть Accor. Гостиница на 221 номер находится на Лиговском проспекте, 54.
"В прошлом году произошло и еще одно важное событие — в Санкт-Петербурге создана первая местная сеть гостиниц, включающая крупные и средние гостиницы. Группа отелей "Туррис" управляет гостиницами "Россия" и "Выборгская", а также пансионатами "Балтиец" и "Буревестник", — говорят в Knight Frank St. Petersburg.
А компания "Азимут Менеджмент Групп", владеющая бывшей гостиницей "Советская" в Петербурге, а также сетью отелей в разных городах РФ, перебазировала в Петербург свой центр операционного управления. Здесь буду расположены офисы служб приема, размещения, обслуживания номеров, питания, маркетинга, продаж, тарификации, офис инженерно-технической службы и отдел открытия новых отелей. В московском офисе останутся подразделения по реконструкции и строительству, финансам, закупкам, юридическая служба и служба IT-сопровождения деятельности компании.
Варяги наступают
По оценкам специалистов, работающих в области отельного бизнеса, в ближайшее время Петербург ожидает нашествие западных операторов. Хотя пока западные фирмы осторожничают: их тщательность в подборе партнеров объясняется объективным недоверием к российским компаниям, опыт работы которых в сегментах "4 звезды" и "5 звезд" невелик или вовсе отсутствует.
Недоверие можно назвать взаимным. Владимир Ильичев, региональный директор по развитию группы Accor, еще на осеннем форуме PRO Estate-2007 сетовал на нежелание некоторых российских владельцев привлекать западные управляющие компании: "Нас часто спрашивают в ходе переговоров: что вы нам можете гарантировать? Приходится отвечать, что мы ничего не гарантируем. Мы помогаем сделать проект эффективным. Западные сети приносят владельцам гостиниц прибыли на 20-30 процентов больше — по сравнению с финансовыми результатами, которые демонстрируют российские управляющие. И эту разницу владельцы получают в обмен на небольшие издержки, которые им приходится нести, привлекая к управлению отеля западные брэнды".
По разным оценкам стоимость работы на объекте западного отельного оператора может варьироваться от $600 тыс. до более чем $1 млн в год.
Обычно владелец гостиницы заключает с сетью договор на управление, в котором обозначено вознаграждение оператора, состоящее из базовой ставки и премиальной части. Базовая ставка исчисляется как процент от выручки — как правило, это 2,5-5%. Премия выплачивается в случае определенного превышения оператором запланированного оборота и составляет от 6% до 12% от валовой операционной прибыли. В среднем для владельца отеля услуги западного оператора обходятся в 8-9% от выручки, генерируемой гостиницей.
Приглашая западного оператора, девелопер также должен быть готов серьезно увеличить бюджет проекта еще на стадии строительства отеля. Именитый оператор будет диктовать стандарты качества — размер номера, интерьер и т.п.
Олег Барков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, полагает: "Главный плюс привлечения в гостиничный проект международного оператора заключается в том, что часть рисков по управлению объектом оператор берет на себя. Для собственника это также гарантия увеличения и обеспечения потока клиентов за счет того, что у операторов есть своя маркетинговая стратегия, отработанная на других объектах, собственная система резервирования и обширная клиентская база. Кроме того, большое преимущество внешнего международного управления — это его известный брэнд, который делает гостиницу более привлекательным продуктом для последующей инвестиционной продажи".
Мониторинг проектируемых и строящихся объектов на рынке позволяет прогнозировать значительное усиление рыночных позиций скандинавских инвесторов — в том числе холдингов Wenaas (Норвегия) и SOK (Финляндия). Так, представители ОК объявили о своих планах строительства пяти отелей категории 4* в центре Санкт-Петербурга в течение 6 лет. Суммарная емкость отелей составит около 1000 номеров. Объем инвестиций в проект превысит €185 млн.
Постоянный рост числа иностранных туристов, посещающих Санкт-Петербург, а также развитие делового туризма позволяют прогнозировать поглощение рынком всех проектов, ожидаемых к выходу в среднесрочной перспективе.
Новое и старое
Основной тенденцией гостиничного рынка Петербурга сегодня является появление отелей в составе многофункциональных комплексов. Например, отели предусмотрены в проектах реконструкции Апраксина двора, комплекса деловой зоны Electric City на пр. Медиков, Парадного квартала и других. С прошлого года отели бизнес-класса стали планировать не только в центре, но и на окраинах города в составе многофункциональных комплексов — например, проект "Адамант-Парк" на Средней Рогатке (Пулковское шоссе) предусматривает строительство отеля.
Одной из проблем, с которыми сталкиваются девелоперы при реализации гостиничных проектов, является отсутствие опыта у архитекторов. Девелоперы жалуются, что нередко им предлагаются еще "советские стандарты" гостиниц — с раздутыми подсобными помещениями, нерациональным использованием полезной площади, огромными коридорами и гигантскими помещениями для горничных.
Валерий Грибанов