Больше не значит востребованнее

За последние пять лет рынок загородной недвижимости Московского региона обновил ценовые ориентиры: стоимость земли и коттеджей ускоренно росла и достигла новых максимумов. Но изменилось не только ценообразование — трансформировались и покупательские предпочтения. Большие владения уступают место более компактным форматам, где важнее не масштаб, а удобство, инфраструктура и разумная удаленность от Москвы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Цены на землю: рекорды и тренды

С 2020 года цены на вторичную элитную загородную недвижимость в Московском регионе заметно выросли. Например, средняя стоимость одной сотки земли увеличилась на 146% — с 2,7 млн до 6,7 млн руб., при этом средняя площадь участка сократилась на 33%, с 69 до 46 соток.

Динамика особенно заметна на направлениях, где спрос традиционно выше предложения. Например, на Новорижском направлении стоимость сотки увеличилась более чем в три раза: с 2,2 млн руб. в конце 2020 года до 6,9 млн руб. к концу 2025 года. На Рублево-Успенском направлении рост составил 134%, с 3,4 млн до 8,1 млн руб. за сотку.

Тройку поселков с наибольшим ростом стоимости участков на вторичном рынке Московского региона возглавляет проект Crystal Istra (+676%), затем следуют «Ренессанс Парк» (265%) и «Резиденции Бенилюкс» (222%). Рынок ведет себя вполне ожидаемо: в проектах, которые воспринимаются как эталонные по качеству и инфраструктуре, цены растут быстрее, чем в сегменте в целом.

Земельные участки на первичном рынке также значительно выросли в цене за последние пять лет.

Средняя цена сотки в поселках премиум-класса увеличилась на 221%, с 1,4 млн до 4,5 млн руб., в поселках делюкс-класса — на 39%, с 4,6 млн до 6,4 млн руб.

Однако средняя площадь участков премиум-класса в экспозиции сократилась вдвое: с 36 до 17 соток, а в классе делюкс выросла на 22%, с 42 до 52 соток. Эта динамика хорошо показывает изменения портрета покупателя: запрос на обширные владения в премиум-классе сменился стремлением к более компактным, но удобным и функциональным лотам.

Премиальный сегмент земельных участков остается ключевым продуктом на рынке. Но если пять-семь лет назад покупатели стремились к максимальной площади «на перспективу», то сегодня они чаще выбирают рациональность — участок, который проще обслуживать, быстрее застраивать и который имеет более понятный бюджет входа. Сокращение средней площади — это не показатель удешевления продукта, а признак зрелости рынка. Современные проекты формируют иные стандарты качества: продуманная улично-дорожная сеть, инфраструктурная насыщенность, высокий уровень благоустройства, единая архитектурная концепция. В результате именно среда и ее функциональность становятся ключевым фактором выбора, а не количество соток. А компактные, сбалансированные лоты демонстрируют наиболее стабильную положительную динамику цен.

Коттеджи: рост везде

В сегменте коттеджей за последние пять лет также отмечен значительный рост средних бюджетов предложения. На вторичном рынке показатель увеличился на 54%, с 293 млн до 451 млн руб., а средняя площадь коттеджей выросла на 5%, до 821 кв. м. Рост бюджетов отражает готовность покупателей платить за сформированное окружение и понятное качество.

Наибольший рост среднего бюджета предложения коттеджей за последние пять лет наблюдался на Новорижском направлении — на 73%, с 217 млн до 375 млн руб. На Киевско-Калужском направлении показатель вырос на 60%, со 104 млн до 166 млн руб.

Тройку поселков с наибольшим ростом среднего бюджета предложения в сегменте коттеджей возглавляет проект «Ренессанс Парк» (+384%), далее следуют Crystal Istra (211%) и Monteville (164%).

На первичном рынке динамика оказалась еще более выраженной: средний бюджет предложения коттеджей премиум-класса вырос на 129%, с 94 млн до 215 млн руб., а в делюкс-классе — на 155%, с 472 млн до 1,2 млрд руб.

При этом средняя площадь домов премиум-класса сократилась на 26% и составила 538 кв. м, тогда как в классе делюкс показатель вырос на 51%, до 1,6 тыс. кв. м.

Наибольший рост среднего бюджета коттеджей отмечен на Рублево-Успенском (на 315%, со 164 млн до 682 млн руб.) и Новорижском (на 62%, со 184 млн до 298 млн руб.) направлениях.

Объем предложения коттеджей на первичном рынке за последние пять лет сократился на 15%, с 246 лотов в конце 2020 года до 210 — к концу 2025 года. В премиум-классе снижение оказалось минимальным, всего 3% (со 180 до 174 лотов), тогда как в сегменте делюкс оно было куда более заметным — минус 45% (с 66 до 36 лотов).

Новые проекты в классе премиум выходят на рынок с более компактным продуктом — это устойчивый тренд последних пяти лет.

Девелоперы реагируют на запрос и предлагают дома меньшей площади, однако в статистике сокращение средних метражей выглядит умеренным — во многом из-за того, что новые лоты быстро вымываются из предложения, а объем таких объектов по-прежнему ограничен.

Компактно и сбалансированно

Незначительное сокращение объема предложения коттеджей отражает общий тренд на снижение темпов вывода готовых объектов. Девелоперы становятся более осторожными: высокие издержки строительства, подорожание материалов и усложнение архитектурных стандартов делают вывод готовых домов менее гибким инструментом продаж.

На этом фоне стремительный рост сегмента участков без подряда — увеличение предложения в 4,3 раза — является закономерным. Земля как продукт стала более ликвидной и предсказуемой для девелопера: минимальные капитальные затраты, быстрый вывод в продажу и возможность гибко формировать ценовой коридор. Для покупателя же такие участки стали способом входа в топовые локации при более понятном бюджете и возможностью строить дом в своем темпе и в соответствии со своими требованиями.

Таким образом, рынок вступил в фазу, где основное предложение формируют земельные участки, а готовые дома становятся штучным продуктом.

И именно дефицит топовых локаций будет в ближайшие годы определять динамику цен и структуру спроса.

Как купить участок с государственных аукционов

Примечательно, что в конце 2025 года только 6% предложения земельных участков приходилось на Рублево-Успенское направление, в то время как пять лет назад это направление составляло почти половину (44%) всего предложения. Фактически на направлении завершился цикл больших девелоперских выводов: свободных площадок почти не осталось, а остаточное предложение распродается быстрее, чем восполняется.

Преобладание крупных участков постепенно уступает место компактным форматам, что повышает ликвидность объектов и делает их доступнее для более широкого круга покупателей. При этом ключевые направления, такие как Новорижское и Рублево-Успенское, остаются в центре внимания, продолжая привлекать инвесторов, несмотря на рост цен и сокращение предложения.