Инвесторы ушли на покой

Ключевые показатели рынка коммерческой недвижимости в 2025 году оказались ниже, чем годом ранее, но это говорит о стабилизации активности инвесторов, подчеркивают участники рынка. Наиболее популярным сегментом для вложений второй год подряд остаются офисы, однако инвестиции в них снизились вдвое. В то же время, рекордные показатели роста фиксируются в сегментах гостиничной и торговой недвижимости.

В этом году рынок коммерческой недвижимости жил с теми же ограничениями, что и в 2024-м: высокой ключевой ставкой, устойчивой инфляцией, ростом затрат на строительство и эксплуатацию недвижимости, которые сокращали маржу проектов. Все это происходило без принципиальных изменений геополитического фона — санкционное давление продолжает усиливаться, иностранного капитала в сделках практически нет. Поэтому важную роль в инвестиционном процессе сегодня играют банки. «Именно они выступают основными системными инвесторами на рынке недвижимости»,— говорит партнер NF Group Марина Малахатько.

«Политика Банка России по снижению ключевой ставки оказалась более сдержанной, чем ожидали участники рынка, поэтому стоимость заемного финансирования остается высокой. Негативное влияние оказали также рост себестоимости строительства и отделочных работ, дефицит квалифицированной рабочей силы»,— поясняет Марина Малахатько.

По словам эксперта, в 2026 году тренд сохранится из-за повышения НДС до 22% и снижения порога применения упрощенной системы налогообложения.

«Это отразится на конечной стоимости недвижимости, прежде всего капиталоемких проектов, таких как гостиницы и торговые центры. Учитывая проинфляционный характер НДС, темпы снижения инфляции будут медленнее, чем ожидалось, что ставит под вопрос прогнозы ведущих банков о снижении ключевой ставки до 10% к концу 2026 года»,— продолжает госпожа Малахатько.

В Nikoliers прогнозируют суммарный объем инвестиций в классическую коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент по итогам 2025 года в 1,2 трлн руб.

В Ricci посчитали годовой итог на уровне 800–850 млрд руб., что на 35% ниже их данных за прошлый год, когда совокупный объем сделок достиг 1,3 трлн руб.

Участники рынка называют это сдержанной активностью. «Снижение годового показателя означает не падение рынка недвижимости, а стабилизацию после двух лет активного роста. Объемы вложений в 2023–2024 годах (около 1 трлн руб. и 609 млрд руб. соответственно) в три-четыре раза превышали средний годовой показатель за предыдущие семь лет»,— подчеркивает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. По словам Марины Малахатько, количество инвестиционных сделок в этом году было стабильным, но средний чек сократился примерно на 40%.

Рекордами и антирекордами этого года стали:

• сокращение инвестиций в площадки под девелопмент жилья (на 50%);
• максимальный за всю историю объем вложений в гостиничную недвижимость (27 млрд руб.);
• десятилетний максимум (за исключением 2023 года) в сегменте торговой недвижимости (40 млрд руб.).

Заметным трендом стал рост доли коллективных инвестиций в покупках недвижимости, особенно ЗПИФН в сегменте складской недвижимости. По данным Ricci, она выросла до 15% в структуре покупок операционной недвижимости и составила около 3% в покупках площадок.

«Первая половина года характеризовалась сдержанными темпами вложений, однако снижение уровня ключевой ставки с 21% до 16,5% дало дополнительный импульс рынку. В третьем квартале произошел всплеск инвестиционной активности — объем трансакций стал максимальным квартальным значением за последние десять лет (194 млрд руб.)»,— добавляет Микаэл Казарян.

Офисы

Офисы второй год остаются самым популярным сегментом недвижимости для инвесторов. На них приходится около 55% инвестиций в классическую коммерческую недвижимость (данные Nikoliers). В московских сделках офисы заняли 45%, или около 292,5 млрд руб., посчитали в IBC Real Estate (общий объем сделок с коммерческой недвижимостью в Москве, по данным компании, 650 млрд руб.), что в два раза ниже, чем в 2024 году. «Основным фактором высокого интереса к офисной недвижимости остается приобретение крупных бизнес-центров под собственные нужды компаний — такие сделки составили более 50% всех вложений»,— говорит Микаэл Казарян.

Крупнейшей сделкой 2025 года в этом сегменте стала покупка БЦ «Белая площадь» компанией «Современные фонды недвижимости» для последующего вложения в ЗПИФ.

Двукратное снижение инвестиций в офисную недвижимость в 2025 году тоже объясняется высокой базой прошлого года. «Тогда были закрыты сверхкрупные сделки с участием РЖД, “Ростеха”, Банка России, которые обеспечили более 70% от общего объема вложений. При этом текущий показатель все еще в полтора-два раза превышает средние результаты предыдущих лет, что в целом подтверждает устойчивый интерес инвесторов к сегменту»,— продолжает господин Казарян. В 2024 году РЖД приобрела площади в Moscow Towers, «Ростех» стал собственником «Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м), Банк России приобрел площади в БЦ SLAVA (144 тыс. кв. м).

Объем ввода за девять месяцев этого года превысил 670 тыс. кв. м, это на 42% больше, чем за тот же период 2024 года.

При этом в третьем квартале 2025 года зафиксирован рекордно высокий ввод новых офисов практически на уровне отдельных годовых показателей — 473 тыс. кв. м.

Но свободных помещений по-прежнему недостаточно. Уровень вакантности в Москве достиг исторического минимума: 7,1% в классе A и 4,7% в классе B. Это сформировало точечный рост арендных ставок — на 25% год к году в сегменте класса A и 4,9% в сегменте класса B.

Генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова напоминает, что в этом году был высокий инвестиционный спрос на офисы в мелкую нарезку. Объем сделок с небольшим чеком до 500 млн руб., преимущественно в строящихся и проектируемых объектах, за девять месяцев 2025 года достиг 68 млрд руб., что на 36% выше аналогичного периода 2024 года. «По итогам года их число может превысить 1,5 тыс.— это станет историческим максимумом для данного сегмента»,— отмечает госпожа Харитонова. По ее словам, продажа в мелкую нарезку дает продавцам более высокую доходность, а покупателям — гибкость выбора. «Крупным сделкам препятствуют ограниченный выбор качественных активов, завышенные ожидания собственников и высокая стоимость финансирования»,— подчеркивает Марина Харитонова.

По ее мнению, те, кто решится зайти в проекты сейчас, в период высокой ключевой ставки, могут рассчитывать на более высокую доходность.

Снижение ключевой ставки, с одной стороны, позволит привлекать более доступные кредиты для покупки крупных объектов, а с другой — приведет к пересмотру условий по депозитам и вкладам, что будет стимулировать и крупных, и частных инвесторов искать альтернативы для инвестиций, в том числе через механизмы коллективных инвестиций.

Складская недвижимость

В сегменте складской недвижимости инвесторы изменили стратегии, что привело к снижению объема инвестиций на 25%, подсчитал Микаэл Казарян. В Ricci падение оценили в 29%, до 115–130 млрд руб. «Ранее значительная часть приобретений приходилась на объекты с низким арендным потоком, которые рассматривались как активы с потенциалом роста, однако рынок достиг относительного равновесия: ставки стабилизировались, а возможности для пересмотра договорных условий практически исчерпаны, что делает новые инвестиции менее привлекательными и ограничивает число сделок»,— объясняет Микаэл Казарян.

Он добавляет, что около половины совокупного объема инвестиций в складском сегменте пришлось на приобретение объектов с последующим включением их в состав ЗПИФов.

По данным Ricci, доля таких сделок достигла 53% в общем объеме, это самый высокий показатель относительно других сегментов. Так, УК «Современные фонды недвижимости» купила логопарк «Обухово» (109 тыс. кв. м) за 7,5–8,5 млрд руб., а Central Properties приобрела логопарк «Дмитровский» (243 тыс. кв. м) за 8,7–9,2 млрд руб.

На конец 2025 года объем предложения качественной складской недвижимости в России составит 55,8 тыс. кв. м. Доли регионов (включая Санкт-Петербург) и столицы составят по 50%, оценивают в Nikoliers. Для сравнения: десять лет назад на Москву приходилось около 60%. На спекулятивные площади придется 40% от ввода за год, или 3,1 млн кв. м. Из них 634 тыс. кв. м — это быстро развивающийся формат Light Industrial. На спекулятивный формат Big-Box от годового ввода приходится всего 32%.

Общий объем ввода складов по итогам 2025 года достигнет 7,7 млн кв. м, что станет абсолютным рекордом в истории рынка. Только за январь—сентябрь 2025 года в России введено в эксплуатацию 4,4 млн кв. м складских площадей, это сопоставимо с годовым показателем 2024 года.

По словам основателя и управляющего партнера RRG Дениса Колокольникова, рынок складской недвижимости постепенно насыщается.

«Пару лет назад в этом сегменте была нулевая вакансия, что спровоцировало высокие темпы строительства новых объектов. Начался массовый ввод площадей, рынок насытился, ставки остановились и начали снижаться. Вакансия уже растет и будет продолжать увеличиваться, ставки будут снижаться и стабилизируются, когда на рынок перестанут выходить значительные объемы новых площадей»,— считает он.

Торговая недвижимость

Объем инвестиций в торговую недвижимость в этом году составил 50–55 млрд руб. (11% от общего объема, в котором не учтены площадки под девелопмент), посчитали в Ricci. Около 70% сделок совершают инвестиционные фонды. Так, Outlet Village «Белая Дача» и «Пулково» (72,7 тыс. кв. м за 9,5 млрд руб.) купил фонд «Кама Капитал», активы Maltech Holding (870 тыс. кв. м, 140 млрд руб.) приобрел BalchugCapital.

«По совокупному объему ввода торговых площадей результаты 2025 года безусловно следует признать очень позитивным»,— говорит генеральный директор УК «Сампа» Георгий Найденов.

К началу декабря открылось более 50 торговых комплексов, это 628,6 тыс. кв. м недвижимости, пригодной для сдачи в аренду,— в 2,8 раза больше, чем за весь предыдущий год. Для сравнения: в доковидном 2019-м начали работу 52 ТЦ с 830,1 тыс. кв. м GLA. Основной объем ввода обеспечили Москва и Санкт-Петербург: новые проекты обеспечили 60% от валового показателя.

В этом году Москва получила столько же качественных торговых площадей, сколько за три предыдущих года вместе. В Санкт-Петербурге ввод превысил 150 тыс. кв. м. С 2014 года более высокий показатель был зарегистрирован лишь однажды — в 2020 году. В регионах открылось 30 объектов арендопригодной площадью 250 тыс. кв. м, вдвое больше, чем год назад. «Но до показателей 2021 года (более 600 тыс. кв. м) очень далеко. Девелоперская активность явно смещается в города с населением до 500 тыс. человек и на периферию мегаполисов»,— обращает внимание господин Найденов.

К важным изменениям в этом сегменте относится шестикратный рост метража, перепрофилированного под складские нужды.

Эта тенденция в основном затронула торговые центры, чьи владельцы не располагают ресурсами для реконцепции и редевелопмента (в целом в них нуждается семь из каждых десяти объектов) и рассчитывают воспользоваться стабильно высоким спросом и низкой вакансией, которые в последние годы наблюдались в складском сегменте. «Пока этот тренд охватил около 1,5% всех торговых мощностей и вряд ли будет агрессивно распространяться в дальнейшем»,— считает господин Найденов.

Падение трафика в торговых центрах из-за конкуренции с маркетплейсами происходит неравномерно. В наиболее выгодной позиции находятся проекты районного масштаба и «стотысячники», особенно прошедшие модернизацию. По данным УК «Сампа», в них трафик растет на 1,5–2,5%. А устаревшие ТЦ средних и крупных размеров, особенно в неудачных локациях, потеряли в течение года от 8% до 16%.

Показатели вакансии также существенно разнятся в зависимости от локации, сезона и габаритов объекта. «На московском рынке они весь год колебались в диапазоне 5,5–7,5%. Для прочих городов-миллионников этот коридор составляет от 4,5% (Санкт-Петербург) до 10,5% (Красноярск, Новосибирск, Волгоград)»,— привел пример господин Найденов.

По его словам, вакансия может увеличиться еще на 2–3% под давлением конкуренции с маркетплейсами.

Но событийный шопинг, связанный с эмоциями, атмосферой, впечатлениями и по определенным поводам, будет происходить в ТЦ. «В сегменте товаров повседневного спроса, вероятно, продолжится расширение e-commerce»,— говорит Георгий Найденов.

Гостиничная недвижимость

Объем нового гостиничного предложения по итогам 2025 года в Москве может составить 1,3 тыс. номеров, что сопоставимо с результатами докризисных 2016–2018 годов, когда ввод был на уровне 1,2–1,9 тыс. номеров, следует из данных Nikoliers. Среди крупнейших открытий: «AZIMUT Отель Аэростар Москва 4*», Cosmos Selection Arbat и Palmira Art Hotel. В Санкт-Петербурге объем нового предложения сравним с прошлогодним и обеспечен открытием одной гостиницы — Svet.

«Сейчас в тренде недвижимость, которая продлевает жизнь. Это медицина, предиктивный биохакинг, мультиспорт, фитнес, термы, курорты»,— отмечает Денис Колокольников.

По словам директора Domina Invest Алексея Музыки, рынок гостиничной недвижимости рос за счет региональных объектов в крупных курортных городах и популярных туристических кластерах, где загрузка и выручка заметно выросли.

«Существенная часть объектов реализуется в рамках постановления №141 (о субсидиях по кредитам на инвестпроект, направленный на развитие внутреннего туризма), предоставляющего отрасли налоговые и инвестиционные льготы. Такая динамика сохранится на ближайшие несколько лет»,— полагает он.

Микаэл Казарян назвал крупнейшие московские сделки: продажа Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park и загородного отеля LesArt Resort. «В гостиничном сегменте показатель инвестиций вырос в два раза, а текущий рекордный результат (27 млрд руб.) является максимальным за всю историю наблюдений»,— сообщил он.

Инвестиционные показатели по стране в целом очень похожи на сегмент торговой недвижимости: около 50–55 млрд руб. инвестиций (11% от общего объема, в котором не учтены площадки под девелопмент), 71% занимают сделки с профильными частными инвесторами, при этом в сегменте выросла доля девелоперов, пишут эксперты Ricci.

Крупнейшей сделкой стала покупка группой ЛСР трех трехзвездных гостиниц Ibis за 4,9 млрд руб.

Другая крупная сделка — 10 млрд руб. за «Swissotel Resort Сочи Камелия», их заплатила компания Fun & Sun.

Площадки под девелопмент жилья

Сделки по покупке площадок под жилье в Москве удерживают лидерство в структуре инвестиций, но объем вложений в них сократился на 48%, до 317,2 млрд руб., подсчитали в Ricci. Средний чек покупки составил 2,9 млрд руб. против 3,6 млрд руб. годом ранее.

Инвестиционный спрос сместился в более дорогой сегмент: 90% запросов покупателей ориентированы на премиальные и элитные площадки с документами и без них.

Генеральный директор GloraX Александр Андрианов отмечает, что рынок в Москве перегрет, поэтому приходится ориентироваться на региональные предложения.

«В условиях дорогих кредитов мы делаем фокус на партнерских сделках — такой формат позволяет рассчитываться с продавцами земельных участков квадратными метрами в будущих проектах. В регионах процесс трансформации сделок из денежных в бартерные идет активнее»,— поясняет он. Господин Андрианов добавляет, что за пределами столичных агломераций наблюдаются недостаточная обеспеченность жильем, нехватка качественного предложения на первичном рынке, при этом сформирован платежеспособный спрос, а уровень конкуренции на порядок ниже. Поэтому в следующем году компания планирует пополнять портфель за счет сделок слияний и поглощений в регионах. «Это позволит расширить географию бизнеса и получить экспертную команду на локальном рынке»,— говорит он.

Екатерина Геращенко