Офисы наперед
В условиях дефицита площадей компании переходят к раннему бронированию офисных помещений
Объем нового строительства офисов в Москве не компенсирует сложившуюся нехватку деловых площадей. Особенно остро дефицит выражен в сегменте аренды крупных блоков, которые позволяют компаниям оптимизировать сроки и затраты на переезд. Поэтому профессиональные офисные девелоперы развивают формат аренды этажей целиком в еще строящихся бизнес-центрах.
Фото: представлено пресс-службой Stone
Фото: представлено пресс-службой Stone
По итогам 2025 года в Москве будет введено в эксплуатацию 753 тыс. кв. м новых офисных площадей — это на 28% больше, чем годом ранее, прогнозируют в консалтинговой компании IBC Real Estate. Однако прирост предложения не повлияет на сохраняющийся дефицит качественных объектов. В текущей экспозиции бизнес-центров классов А и B+ сохраняется минимальный объем доступных к аренде или покупке помещений, а около 70% нового предложения было продано еще до ввода в эксплуатацию, отмечали в CORE.XP.
Старший директор департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева подтверждает, что наибольшая часть нового строительства, заявленного к вводу в текущем году, уже реализована. При этом, по ее оценке, доля свободных площадей, доступных к заезду до конца третьего квартала, составляет около 4,7% от всего стока, из них около 3% приходится на наиболее ликвидные объекты классов Prime, A и B.
По словам руководителя департамента офисной недвижимости IBC Real Estate Екатерины Беловой, наибольший дефицит наблюдается в «Москва-Сити» и Ленинградском деловом коридоре. Здесь качественные лоты уходят с рынка «за считаные недели».
Партнер NF Group Мария Зимина отмечает, что в офисах ближе к МКАД показатель достигает 7–10%, тогда как в ключевых бизнес-районах уровень вакантности не превышает 2%. Например, в кластере «Белорусская»—«Савеловская».
Так, во введенной в конце прошлого года второй очереди офисного квартала Stone Towers пул арендаторов был частично сформирован еще на этапе строительства, добавляют в агентстве Stone Realty.
Пример подтверждает сложившийся тренд: компании стремятся закрепить качественные площади заранее с учетом сложившегося дефицита предложения. По словам директора по аренде коммерческой недвижимости и развитию инфраструктуры Stone Ирины Нечаевой, в комплексе представлены как уже готовые башни с офисами в аренду, так и строящаяся Tower D. Это позволяет арендаторам выбрать формат и сроки въезда, оптимальные для их бизнес-планов. «В условиях дефицита готовых площадей бизнес смотрит в сторону строящихся объектов, но не для всех компаний покупка офиса под себя — экономически целесообразное решение. Поэтому мы предлагаем наравне с покупкой аренду в строящихся объекта, чтобы удовлетворить формирующийся спрос»,— резюмирует эксперт.
Фото: представлено пресс-службой Stone
Фото: представлено пресс-службой Stone
По данным IBC Real Estate, девелопер Stone располагает крупнейшим в Москве портфелем проектов офисов класса А — в него входят объекты на разных стадиях реализации, а также комплексы, в которые можно будет переехать уже в 2026 году. Сейчас завершается строительство Stone Савеловская, где еще доступны офисные этажи, и бизнес-центра на Ленинском проспекте.
«Сегодня спрос формируют клиенты, которые обращают внимание не только на местоположение, но и на архитектуру, инфраструктуру и готовность решений “под ключ”»,— подчеркивает Ирина Нечаева. По ее словам, в таких проектах сделки часто закрываются еще до выхода площадей на открытый рынок.
Девелоперы не поспевают за спросом
На фоне общей нехватки площадей усиливается конкуренция за офисы с отделкой. Наиболее выраженный дефицит наблюдается в сегменте классов Prime и А, где на офисы с выполненным ремонтом приходится около 39% предложения, или 209 тыс. кв. м. В заявленном объеме нового строительства в 2025–2030 годах доля офисов с отделкой не превышает 16%, поэтому, по прогнозу аналитиков, нехватка таких помещений сохранится.
По данным IBC Real Estate, стоимость офисной отделки за год выросла на 10–12%, до 208 тыс. руб. за 1 кв. м.
Сегодня девелоперы все чаще не закладывают отделку помещений на этапе проектирования. Участники рынка объясняют это решение экономической логикой: преждевременные вложения в отделочные работы увеличивают сроки реализации и создают риск перерасхода бюджета. На ранних стадиях строительства, когда еще не сформирован пул арендаторов и не определены их функциональные требования, планировки и дизайн-код, любые инвестиции в отделку могут оказаться неэффективными.
Представленное на рынке предложение строящихся офисов, где доступна опция отделки под запрос клиентов, как правило, реализуется с помощью подрядчиков—партнеров девелопера, что позволяет учитывать инженерные и архитектурные особенности конкретного проекта, а также обеспечивать контроль качества и сроков. В результате арендаторы получают возможность въехать в готовое помещение с минимальными временными и организационными затратами.
Партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков отмечает, что офисы без отделки сегодня востребованы точечно — преимущественно среди компаний, стремящихся реализовать индивидуальные решения под собственные стандарты, а также среди крупных игроков, которым требуются масштабные площади: от одного этажа и более».
На фоне стремления компаний снизить расходы на переезд приоритетным может стать выбор еще строящегося офиса в аренду.
По подсчетам Ricci, объем строящихся площадей, изначально ориентированных на аренду, составляет около 16% заявленного к вводу в 2025–2027 годах объема, или 570 тыс. кв. м. При этом арендаторы стараются зафиксировать условия аренды на раннем этапе, чтобы защититься от роста ставок и сохранить возможность выбора необходимой бизнесу площади. Согласно данным NF Group, за последний год средневзвешенная ставка на офисы класса А внутри МКАД увеличилась на 23% и по итогам третьего квартала 2025 года составила 42,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС и OPEX.
Екатерина Белова из IBC Real Estate уточняет, что для крупных пользователей аренда офисных этажей целиком в строящихся бизнес-центрах становится и инструментом планирования: «Такие сделки позволяют заранее закрепить локацию и согласовать конфигурацию под нужды бизнеса». В результате все чаще наблюдается ситуация, когда бизнес-центр оказывается почти полностью заполнен еще до ввода в эксплуатацию.
Аренда под заказ
По словам госпожи Нечаевой, девелопер фиксирует устойчивый спрос на крупные блоки на начальных этапах строительства. «Компании все чаще рассматривают аренду офисов под свой бизнес на ранних стадиях реализации проекта. Это позволяет адаптировать пространство под собственный формат работы: от планировок до фирменного дизайна. Стратегия “раннего входа” становится очевидным преимуществом для пользователей. Подобные возможности сегодня доступны в строящихся проектах девелопера на Ходынке, у метро “Римская” и “Калужская”, где уже сейчас можно согласовать индивидуальные условия и заранее запланировать переезд»,— рассуждает эксперт.
Чтобы обеспечить пользователям возможность заключать сделки еще на стадии строительства офисов и заранее запланировать переезд, сокращая сроки релокации, девелоперы внедряют новые форматы взаимодействия с арендаторами и инвесторами. Например, в периметре Stone — агентство-партнер Stone Realty, которое сопровождает собственников площадей в поиске арендаторов, выборе подрядчиков на ремонтные работы и продаже офисных помещений. В портфеле агентства — более 30 офисных этажей в семи районах Москвы, включая бизнес-центры Stone в высокой строительной готовности, а также офисы как с выполненным ремонтом, так и в формате shell&core от инвесторов.
По оценке IBC Real Estate, в 2025–2030 годах совокупный объем нового строительства офисов в Москве может составить около 3,8 млн кв. м.
Однако, по словам Екатерины Беловой, этот ввод не приведет к росту вакансии: «Рынок уже привык к высокому уровню спроса, а корпоративные клиенты продолжают заранее резервировать площади в перспективных проектах». В NF Group добавляют, что доля новых проектов, планируемых к вводу в ближайшие два года и ориентированных на аренду, не превысит 15%. Это сохранит высокий уровень спроса и удержит ставки на стабильных значениях.
Партнер Ricci Дмитрий Жидков резюмирует, что аренда в строящихся бизнес-центрах уже перестала быть нишевой практикой: «Компании хотят предсказуемости, а девелоперы — стабильного дохода. Формат аренды этажей в строящихся объектах решает обе задачи».