В Северной столице реализуется целый ряд крупных девелоперских проектов, которые в ближайшие годы изменят город как в административном плане, так и в физическом. Например, "Морской фасад" должен изменить границы Санкт-Петербурга в плоскости, а "Охта-центр" — облик "по вертикали". С обзором самых масштабных проектов комплексного освоения территорий — НАТАЛЬЯ КОВТУН.
Два самых крупных жилищных проекта на севере Петербурга реализует корпорация "Главстрой", подконтрольная Олегу Дерипаске. Первый из них — "Конная Лахта". Это проект строительства жилья бизнес-класса в районе Ольгина. Здесь на территории площадью 430 га планируется построить около 2 млн кв. м нового жилья. Объем инвестиций превысит $2 млрд. Второй проект этой же корпорации — "Северная долина". Он реализуется на территории площадью 270 га в районе проспекта Энгельса (севернее пересечения с 3-м Верхним переулком). Здесь будет построено 3 млн кв. м жилья эконом-класса и объектов социально-культурного назначения. Объем инвестиций, по оценкам экспертов, превысит $5 млрд. Оба проекта должны быть реализованы в течение 10 лет. Они получат поддержку государства в рамках нацпроекта "Доступное жилье", поскольку "Главстрой" оказался в числе победителей соответствующего конкурса, объявленного правительством РФ, итоги которого были подведены 22 июня.
На северо-востоке Петербурга самый крупный проект комплексного освоения территорий — это, безусловно, Кудрово. Проект строительства нового города-спутника Петербурга на пересечении Мурманского шоссе и Восточного полукольца КАД реализует компания "СВП-инвест", входящая в "СВП-групп". На участке в 94 га собираются построить небольшой город, рассчитанный на 60 тыс. жителей. Будет сдано около 1,5 млн кв. м жилья эконом- и комфорт-класса, примерно 220 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а также вся необходимая социальная инфраструктура. Город будет разбит на семь жилых кварталов и 15 нежилых. Завершить основную часть работ по Кудрову планируется к 2015 году. Ориентировочная стоимость проекта — $2,2 млрд. По мнению аналитиков, он, конечно же, будет "завязан" на Петербурге, где находится большая часть инфраструктуры. Но все равно эта территория будет принадлежать другому субъекту федерации — Ленобласти.
Восток и жемчужина юга
Крупным девелопером на востоке и юго-востоке города является компания "Балтрос". Эта структура собирается построить два малоэтажных района — "Новая Ижора" и "Славянка", также получившие поддержку в рамках нацпроекта. "Новая Ижора" — это первый экспериментальный проект по развитию крупносерийного малоэтажного домостроения в России. Он включает в себя создание домостроительного комбината по производству быстровозводимого жилья, инженерную подготовку территории площадью 285 га и ее комплексную застройку жилыми домами на одну семью площадью до 133 кв. м, а также таунхаусами с квартирами площадью 40─70 кв. м. Всего будет возведено 2,1 тыс. домов и 400 таунхаусов по восемь квартир каждый, или более 500 тыс. кв. м жилья. Предположительно в новом районе будут проживать 15─20 тыс. человек. Ориентировочная стоимость квадратного метра здесь составит 40─45 тыс. рублей. Первые 200 домов планируется сдать до конца 2007 года. А завершение проекта намечено на 2010 год.
Таким же масштабным является и проект "Славянка" в Пушкинском районе Петербурга, который будет реализован к 2011 году. На земле площадью 280 га (189 из которых предназначено под жилую застройку) будет построено 1,4 млн кв. м жилья. Планируется возвести шесть замкнутых мини-кварталов массовой типовой застройки по европейским стандартам: панельные четырех-шестиэтажные дома для среднего класса с индивидуальными парковками. Предполагается, что район будет населять около 45 тыс. человек. Объем инвестиций, по оценке экспертов, превысит $1 млрд.
Из крупных девелоперских проектов, которые также реализуются на юго-востоке города, стоит отметить "Балтийскую жемчужину". Это проект строительства на деньги китайских инвесторов мегакомплекса в Красносельском районе на площади 180 га. Здесь планируется возвести объекты жилого фонда (более 1 млн кв. м жилья, где смогут проживать 35,4 тыс. человек). Объем инвестиций оценивается в $1,5 млрд. Проект должен быть реализован к 2010 году.
Запад и скандальная "Охта"
Крупнейшим проектом в западной части города является "Морской фасад". Это самый значительный на сегодняшний день в Европе проект по созданию и развитию территорий в прибрежной зоне. На вновь образованных землях общей площадью 440 га ведется строительство единственного в России современного морского пассажирского порта, а также будет создан новый общественно-деловой центр (прогнозируемая площадь — 3 млн кв. м), современные жилые кварталы (3 млн кв. м) и зоны досуга. По вновь образованной территории пройдет часть Западного скоростного диаметра. Объем инвестиций в проект оценивается в $1 млрд, а с учетом капвложений в недвижимость — в $2 млрд.
Что касается самого крупного проекта в области офисной недвижимости, то им, без сомнений, станет "Охта-центр", реализуемый по инициативе компании "Газпром". Он же и самый скандальный. Высотку планируется построить к 2016 году в месте впадения реки Охты в Неву, на площади 4,6 га. По условиям конкурса высота здания должна составить не менее 300 м, а общая площадь — 1 млн кв. м. Общая площадь офисных помещений в небоскребе составит 280 тыс. кв. м. На реализацию проекта планируется затратить свыше $2 млрд. Более половины средств, а точнее, 51% от стоимости строительства вложит компания "Газпром нефть". Оставшаяся часть будет сформирована за счет налоговых отчислений ОАО "Газпром" в бюджет Петербурга. Стороны получат право собственности на возведенные объекты пропорционально доле средств, вложенных в их строительство. Архитекторам также предложено разработать концепцию развития прилегающих территорий, общая площадь которых составляет 70 га. Победителем конкурса признан проект архитектурного бюро из Великобритании RMJM London limited.
Тормоза перестройки
"За исключением Кудрова, практически все новые крупные проекты не выходят за пределы города. И город еще долго будет развиваться в пределах своих границ", — считает директор департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская недвижимость" Михаил Бимон. Но даже в этих границах реализация масштабных проектов требует огромных усилий. Основной проблемой, по мнению девелоперов, является инженерная подготовка территорий. "Если речь идет о центре города, то это проблема в ветхости 'инженерки'. А за городом — проблема в ее полном отсутствии. И в первом, и во втором случае инженерная подготовка — значительная статья расходов при реализации проектов. Она может составлять 5─10 процентов от общего объема инвестиций", — говорит директор департамента оценки и аналитики компании Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков.
С экспертом согласны специалисты компании ЛЭК. "В городе практически не осталось свободных пятен под застройку. Компаниям приходится приобретать территории бывших промышленных предприятий в привлекательных для проживания районах, сносить имеющиеся строения и проводить рекультивацию земель. При этом зачастую коммуникации, которые были вполне удовлетворительны для предприятий, недостаточны для жилья. Не хватает их мощности, и часто возникают сложности с подключением", — отметили в компании.
Еще одной проблемой являются социальные обременения проектов. "Согласно строительным и социальным нормам при реализации крупных объектов должны быть построены объекты инфраструктуры: школы, больницы, детские сады и прочее. Этот вопрос также удорожает проект, снижает его эффективность. Инвесторы вынуждены возводить такие объекты, занимая часть земель", — заявил господин Лучков. А по мнению вице-президента холдинга "Балтрос" Константина Симакова, ситуацию усугубляет то, что многие вопросы, связанные с девелопментом территорий, не урегулированы законодательством. "Приведу такой пример: новым градостроительным законодательством не предусмотрен государственный строительный надзор при возведении объектов, проектная документация на которые не подлежит государственной экспертизе. К их числу относятся дома для одной семьи нашей 'Новой Ижоры'. Но соответствующие органы это требование закона игнорируют", — заявил Ъ господин Симаков.
Еще одну проблему заострил Михаил Бимон. По его мнению, общей чертой практически всех крупных проектов являются проблемы не только с инженерной, но также с транспортной инфраструктурой. "Причем развитие транспортной инфраструктуры — исключительно прерогатива государства", — отметил он, подчеркнув, что это очень важный момент, поскольку жителям новых районов наверняка придется ездить на работу "в город". С коллегой согласна Ирина Хондожко, заместитель руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости. По ее словам, самое большое значение для жилищного строительства имеет появление кольцевой автодороги. "Строительство подходов к КАД повысит привлекательность новых районов. А значит, и цены на жилье в этих районах будут расти", — отметила она.
Отдельно эксперты обратили внимание на проблему финансирования. "В связи с глобальностью проектов первостепенным становится поиск долгосрочного финансирования, работа с банками, инвестиционными фондами. Это очень трудное дело", — заключает Игорь Лучков. Именно поэтому крупные компании значительную часть прибыли тратят на подготовку к IPO, дающему путь к дешевым западным кредитным ресурсам.