Станции развития

Московский метрополитен — один из крупнейших в мире — продолжает расширяться. Ежедневно в метро совершается свыше 8,2 млн поездок, что делает его самым популярным видом транспорта в Москве. Впрочем, роль метрополитена для города давно вышла за рамки простой перевозки пассажиров. Каждая новая станция меняет облик столицы. Рядом строятся новые торговые и бизнес-центры, появляются магазины и кафе. Чем ближе метро, тем дороже недвижимость и лучше социальная инфраструктура. Метро не просто растет вместе с городом, но и формирует его инфраструктуру.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Квартирный ответ

Самое прямое воздействие строительство метро оказывает на рынок жилой недвижимости. По данным экспертов рынка, стоимость квартир в радиусе одного километра от станции метро в среднем на 10–20% выше, чем в районах, расположенных дальше от транспортных узлов. Причины, почему все стремятся жить у станций метро, понятны: транспортная доступность, хорошая инфраструктура, а также высокая ликвидность жилья. Такие квартиры проще сдать в аренду или продать.

По данным сервиса «Яндекс Аренда», более чем для 70% арендаторов критическим показателем при выборе квартиры является удобство транспортного сообщения. Это вторая по значимости характеристика после стоимости аренды. Квартиры, расположенные в пределах 15–20 минут пешей прогулки от метро, сдаются быстрее и, как правило, на 30% дороже, чем аналогичное жилье на большем удалении от станций. Типичные арендаторы в Москве — студенты, молодые семьи, специалисты. И всем им нужно много и часто ездить по городу.

Квартиру, расположенную у метро, также проще продать. Как утверждают эксперты, этот фактор существенно влияет на срок экспозиции жилой недвижимости в Москве. По оценкам сервиса ЦИАН, квартиру в пешей доступности от станции удается в среднем продать в три раза быстрее, чем аналогичный объект, от которого до метрополитена надо добираться на другом общественном транспорте.

Интересно, что на цену и ликвидность жилья влияют не только построенные станции метро, но даже перспективные планы развития метрополитена. Как пишет сотрудник Московского государственного строительного университета Алексей Бобров в научной статье «Влияние строительства новых станций метро на градостроительный потенциал районе и инвестиционную привлекательность», цены на недвижимость начинают расти сразу после объявления о планах строительства новой станции: вслед за оглашением сроков ее открытия цена квадратного метра в районе в среднем увеличивается на 5–10%.

Высокий спрос на недвижимость у метро приводит к тому, что каждая станция становится своего рода магнитом для девелоперов. Например, по данным Департамента экономической политики и развития города Москвы, открытие Большой кольцевой линии (БКЛ) в 2023 году привело к росту объемов строительства в районе ее станций. Только в зоне притяжения станций «Аминьевская», «Лефортово», «Авиамоторная» и «Электрозаводская» среднегодовой ввод в эксплуатацию недвижимости в течение пяти лет после их открытия составил 881,4 тыс. кв. м. Это в три раза выше аналогичного показателя в этих районах за пять лет до этого.

Торговый подряд

Новые станции метро приводят не только к росту строительства жилой недвижимости, но и способствуют росту малого и среднего бизнеса, который традиционно привлекают места большого скопления потребителей.

По данным аудиторской компании Б1, экономический эффект от инфраструктурных проектов, особенно таких капиталоемких, как строительство метро, всегда приводит к увеличение деловой активности за счет новых возможностей для бизнеса, а в дальнейшем приводит к росту собираемости налогов. Эти косвенные последствия для города могут перекрывать по доходности прямые результаты вроде роста перевозки пассажиров и продажи билетов, говорят эксперты.

Например, по данным правительства Москвы, рядом со станциями «Аминьевская», «Лефортово», «Авиамоторная» и «Электрозаводская» БКЛ в течение трех лет после их открытия количество торговых операций малого и среднего бизнеса увеличилось примерно втрое, а их суммарная выручка выросла в четыре раза. За первые два года работы Московских центральных диаметров (МЦД), по оценке Департамента транспорта Москвы, выручка находящихся около станций предприятий выросла на 8% по сравнению с периодом до их открытия. Также у представителей МСП на 39% выросли показатели оборота, а количество чеков увеличилось на 62%. Наибольший рост кассовой выручки пришелся на розничную и оптовую торговлю, а также на заведения общепита: кафе, рестораны и продуктовые магазины — первые заведения, которые появляются около каждой новой станции метро.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Высокая прибыльность коммерческих объектов вблизи метро приводит к росту спроса на них и на их арендную плату. Однако единых оценок влияния открытия станций метрополитена на стоимость аренды торговой недвижимости нет. Их цена зависит в первую очередь от проходимости — количества клиентов. Помещения с разных сторон одного здания могут иметь принципиально разную стоимость. В среднем же, по данным аналитиков бизнес-центра Rublevo Business Park, рост цен в торговых и бизнес-центрах после открытия рядом с ними станции метро составляет до 20%.

Дело в том, что офисное здание высшей категории — класса А, согласно классификации офисной недвижимости Moscow Research Forum, должно быть расположено не более чем в 15 минутах ходьбы от метро. Если расстояние больше, то класс объекта будет ниже, какие бы условия в нем ни были созданы.

По данным АНО «Национальное оценочное бюро», ставка на офисную недвижимость меняется в среднем на 5–24% после каждой пятой минуты пешком от станции метро. Диапазон достаточно широкий, так как в каждом случае на стоимости сказываются дополнительные характеристики: назначение, класс, местоположение в округе, площадь, состояние отделки и другие факторы. Близость к метро перестает влиять на стоимость аренды офисной недвижимости после того, как путь до станции начинает занимать более 20 минут пешком.

Директор по управлению проектами компании Pioneer Алексей Варламов рассказывает, как близость к метро и МЦК повлияла на работу нового торгово-офисного центра Botanica площадью 4,5 тыс. кв. м, который находится в одной минуте от метро «Ботанический сад». «Все офисные помещения были выкуплены еще до завершения строительства. Заполняемость составляет 100%: сегодня его посещают в среднем от 18 тыс. до 20 тыс. человек в день,— говорит Алексей Варламов.— Люди работают и отдыхают в одной локации. В ТРЦ можно не только приобрести товары первой необходимости, но и позаниматься фитнесом, купить одежду, провести время в ресторанах и фудхолле. Рядом наша компания построила два больших жилых квартала». На сегодняшний день станция метро и МЦК «Ботанический сад» входят в тройку самых востребованных станций. В среднем трафик составляет свыше 28 тыс. человек в сутки. Сюда приезжают за покупками, на работу, а также для прогулок в Главном ботаническом саду.

Такая ситуация приводит к тому, что все крупные бизнес- и торгово-развлекательные центры застройщики стремятся размещать около метро. Метро становится центром притяжения малого бизнеса и офисов, формируя таким образом новые деловые центры в отдаленных районах.

Кадровый рычаг

Для промышленных объектов доступность метро дает возможность эффективно решать проблему с кадрами. «Наличие метро в непосредственной близости от нашего производства на площадке „Печатники" ОЭЗ „Технополис Москва" является дополнительным фактором, привлекающим квалифицированных специалистов»,— говорит PR-директор компании «Научные развлечения» Татьяна Головачева.

Карачаровский механический завод расположен рядом с транспортно-пересадочным узлом «Нижегородская», включающим кросс-платформенную станцию метро, объединившую Большую кольцевую и Некрасовскую линии, станции МЦК и МЦД-4. «Сегодня это играет важную роль в развитии предприятия и работе с человеческими ресурсами,— прокомментировал генеральный директор Карачаровского механического завода Дмитрий Сидельковский.— Мы, как работодатель, имеем возможность создавать комфортные рабочие места в хорошей транспортной доступности, а значит, у наших сотрудников остается больше времени на отдых и восстановление ресурсов».

ГК «Гаскар» локализовала свои производства в индустриальном парке «Руднево», расположенном недалеко от метро. «Благодаря этому сотрудники тратят меньше времени на дорогу до работы и обратно, что позволяет им эффективнее планировать свой день»,— рассказала директор по внешним коммуникациям компании Фаина Филина.

Полная децентрализация

Развитое метро способствует созданию более благоприятного городского пространства, что в крупных городах означает децентрализацию городской жизни, уменьшение нагрузки на его центральные районы.

Как пишет Алексей Бобров в своей научной статье, «доказано, что города с более крупными системами метро менее централизованы. Фактически добавление одной стандартной линии метро приводит к снижению централизации в центре города на 0,5%». Каждая станция метро формирует свой центр притяжения с магазинами и социальными объектами, жителям уже не так важно ездить в центр: все сервисы и услуги доступны рядом.

«Мы делаем все возможное для создания в Москве комфортной среды. У жителей новых районов в шаговой доступности от дома появляются все необходимые сервисы, отпадает нужда куда-то ехать и остается больше времени на отдых и досуг»,— отметил в одном из своих выступлений мэр Москвы Сергей Собянин. Развитие метрополитена, безусловно, способствует достижению сформулированной им задачи по созданию удобной городской среды и снижению загруженности центральных районов. Так, 15 лет назад большинство маршрутов метро проходило через центр, в результате переходы между станциями были всегда переполнены людьми. Открытие БКЛ, МЦК, МЦД и новых радиальных линий метро позволило многим горожанам перестроить свои повседневные маршруты так, чтобы не заезжать в центр. Сейчас поездки стали быстрее и комфортнее, так как появились десятки новых удобных пересадок, а в метро больше не осталось перегруженных перегонов. Сократилось время в пути, разгрузились Кольцевая и радиальные линии метро, стало больше свободных мест в вагонах.

Упростились маршруты и до крупнейших социальных объектов Москвы и Подмосковья: спортивных, концертных, развлекательных центров, транспортных узлов. Так, в 2010 году появилась станция «Достоевская» в трех минутах от Театра Российской армии, в 2014-м — «Спартак» рядом с одноименным стадионом, в 2018-м — станция БКЛ «Петровский парк», расширившая доступ к стадиону «Динамо», и «ЦСКА». Важнейшим открытием стало метро «Аэропорт Внуково» в 2023 году, в 2024-м заработала станция «Университет дружбы народов» рядом с РУДН. Это также делает более комфортной жизнь москвичей.

Однако декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко замечает, что вопрос комфортности зависит не только от количества доступного пространства и наличия инфраструктуры, а от удобства и качества получаемых эмоций. По словам эксперта, чем больше выбора предоставляет город своему жителю или гостю, чем выше его территориальная доступность и насыщенность объектами различного назначения (в том числе услуги, торговля, досуг), тем менее нагруженной становится городская инфраструктура, прежде всего транспортная. Развитие метро и создание новых станций и транспортных развязок способствуют достижению именно этой цели — созданию центров притяжения в периферийных районах города, а следовательно, позволяет перераспределить нагрузку и увеличивать рост комфортности города в целом.

Близость метро к дому, офису, социальным объектам все больше перестает восприниматься как какое-то особое преимущество, а становится новой социальной нормой. Сегодня, по данным самого метрополитена, доля москвичей, живущих в пешей доступности от станций, превышает 90% по сравнению с менее 70% в 2010 году. В ближайшем будущем их число вырастет до 93%.

Евгений Потапкин