Едва ли не первым заявлением, с которым выступил в начале своего пятого срока мэр Москвы Юрий Лужков, стало требование немедленного отказа от точечной застройки. То есть обещание решить одну из самых серьезных проблем города. Обозреватель "Власти" Андрей Воскресенский, однако, считает, что вздыхать с облегчением еще рано. Точнее, уже поздно.
Вполне понятно, почему Лужков выступил со своим заявлением именно сейчас. Точечная застройка — это, извините за тавтологию, болевая точка столицы. Есть обманутые соинвесторы — но это проблема только нескольких тысяч горожан. Есть жители сносимых деревень, недовольные выселением, но их счет идет максимум на сотни. Есть автомобильные пробки, но даже самый предвзятый критик понимает, что не во всем тут виновато правительство, да и делается в этом направлении немало. А вот точечная (или, еще более страшное слово, "уплотнительная") застройка — это то, что можно предъявить московскому правительству в первую очередь. И самое главное — эта проблема касается абсолютно всех москвичей, потому что нет в столице такого места, где при желании нельзя было бы поставить уплотняющую "точку". Представленный президентом к новому сроку мэр дал понять, что для него что-то значит мнение граждан, хотя они уже не являются его избирателями.
Так повелось, что высказывания градоначальника вызывают гораздо больший общественный резонанс, чем официальные документы, им же подписанные. А между тем запрет на точечную застройку был введен в Москве более трех лет назад (см. справку) и продолжает действовать по сей день. Вернее, он просто существует, а точечная застройка идет своим чередом, что очевидно любому жителю столицы.
Раз точечную застройку прекратят, возникает вопрос, где же будет возводиться новое жилье — ведь столица не собирается уменьшать объемы строительства. Было бы логично предположить: если запрещено строить "точки", значит, строители двинутся в "поля", на неосвоенные площади. Да только таких площадей почти не осталось. Практически одновременно с высказываниями Лужкова о точечной застройке руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин объявил о начале застройки Щербинки, одной из последних неосвоенных территорий в административных границах города. Там будет построено 420 тыс. кв. м жилья, и все оно будет передано Министерству обороны, на продажу ничего не останется. Есть еще Молжаниново, которое будут застраивать "Интеко" и МФС-6, там ресурс примерно на 1 млн кв. м. Вот, собственно, и все. Причем Щербинка и Молжаниново будут застраиваться в течение нескольких лет, так что эти 1,5 млн кв. м жилья — сущий пустяк по сравнению с пятью миллионами, которые столица собирается строить ежегодно.
Ресурс для новой застройки — промзоны, но они выводятся за пределы города медленно, потому что этот вывод связан со множеством трудностей. Также будут активно застраиваться территории вдоль МКАД, но в основном торговыми и гаражными комплексами. А без малого 5 млн кв. м жилья, выходит, будут ежегодно встраиваться в уже сложившиеся микрорайоны. Каким же образом можно выполнить указание Лужкова и при этом не снизить объемы строительства?
И вот здесь, собственно, начинается самое интересное. Основной формой застройки в городе станет (да уже и становится) так называемая комплексная реконструкция кварталов. В идеале это выглядит так: сносятся пятиэтажки, на их месте вырастают современные дома, соответственно увеличению количества жителей строится соцкультбыт (школы, блоки начальных классов, детсады, поликлиники, торговые точки). Однако в чистом виде пятиэтажных кварталов у нас немного, в них тут и там понатыканы здания высотой в девять и более этажей. С точки зрения жильцов этих домов, сносить которые никто не собирается, такая застройка, конечно же, является уплотнительной, с точки зрения города — это комплексная реконструкция.
На самом деле реконструкцией квартала является даже снос одного-единственного дома и строительство на его месте нового. Если при этом были проложены новые сети, проведена внутриквартальная дорога и покрашены свежей краской стены близлежащих домов. И необязательно даже сносить пятиэтажки. Вот, например, в Северном Чертанове строится высотный жилой комплекс по соседству с существующими домами. Когда-то на его месте был еще советской поры недострой — торговый комплекс. Недостроенную коробку снесли, на ее месте будут три 40-этажные башни площадью более 300 тыс. кв. м и торговый центр. Какая же это "точка", если площадь нового комплекса больше, чем у всех соседних домов, к тому же появится новая транспортная развязка?
Но это окраины, а как быть с центром города, где запрет на точечную застройку, казалось бы, вообще отменяет всякое строительство? Тут есть своя тонкость. Квартал — это городская территория, ограниченная несколькими пересекающимися улицами или переулками. В центре города улочки и переулочки переплетены так густо, что порой один небольшой дом составляет вполне полноценный квартал. Например, жилой комплекс "Фьюжн Парк", который строит "Интеко" в Хамовниках на площади 3,5 га,— квартал в чистом виде.
И наконец, есть еще такая вещь, как права собственника. Если в моем владении находится здание, я имею право его реконструировать так, как мне захочется. А понятие реконструкции включает в себя любое видоизменение здания, в том числе его полный снос и строительство нового. Понятно, в данном случае речь не идет о памятниках истории и архитектуры. То есть никто не запретит мне построить на том же месте новое здание той же или меньшей площади. Правда, если я хочу увеличить площадь или изменить профиль здания (например, с нежилого на жилое), то мне придется заключать инвестиционный контракт с городом и проходить все соответствующие согласования. Но если речь идет о центре, то игра стоит свеч, и согласования получить можно. И это будет опять же никакая не точечная застройка, а реализация права собственника на реконструкцию принадлежащего ему дома.
Интересно, что застройщики, которые, казалось бы, должны пострадать от запрета на точечную застройку, восприняли эту новость довольно спокойно.
"У нас уже находится в разработке несколько крупных проектов застройки в центральной части города. Общая площадь этих проектов такова, что вряд ли их даже можно назвать точечными. И работы там на несколько лет вперед",— говорит Даромир Обуханич, генеральный директор "Первой ипотечной компании".
"Запрет на точечную застройку может нарушить сложившийся рыночный баланс между спросом и предложением. В последнее время и так почти не появилось новых проектов. Все это может привести к качественно новому уровню ценообразования на рынке",— считает коммерческий директор холдинга "Капитал Груп" Алексей Белоусов. Но ведь понятно, что нарушение баланса может быть только временным, а высказывания мэра продавцы используют только как повод для нового витка цен.
Запрет на точечную застройку — абсолютно беспроигрышный демарш Лужкова. Отчитываться перед москвичами о выполнении этого императива ему не придется — по той простой причине, что никакой статистики "точечного" или "неточечного" строительства не существует. Да и само выражение "точечная застройка", даром что употребляется в официальных документах, не имеет четкого определения и может трактоваться совершено по-разному в зависимости от того, кто его употребляет. Горожане склонны толковать его расширительно — как любое строительство в сложившихся городских районах. Власти, наоборот, любую такую застройку вольны рассматривать как "реконструкцию квартала" или "реализацию прав собственника". Другое дело, что, если они захотят по какой-то причине отклонить какой-то проект, достаточно просто признать его точечной застройкой.
"Запретить размещение точечных объектов"
В обещаниях Юрия Лужкова нет ничего нового — в Москве уже давно действует официальный запрет на точечную застройку.
П. 5. Запретить размещение точечных объектов на территориях сложившейся застройки, включенных в среднесрочную программу и подлежащих комплексной реорганизации, свободные участки на данных территориях использовать под строительство переселенческого фонда.
Из постановления от 30 марта 2004 года N178-ПП "О среднесрочной программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2006 годы".
П. 8.1. При разработке документации по планировке территорий кварталов и микрорайонов, включенных в среднесрочную программу, предусматривать... исключение застройки точечных объектов вне границ проектирования без соответствующего обоснования возможности использования участка под застройку.
Из постановления от 23 мая 2006 года N336-ПП "О продлении срока реализации среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2006 годы и дополнительных мерах по ее выполнению".