Несмотря на то что рынок коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса переполнен, в то время как поселков экономкласса катастрофически не хватает, застройщики в этот сегмент идут неохотно: норма прибыли вдвое меньше, а решение административных вопросов при строительстве дешевого коттеджного поселка требует тех же затрат, что и при строительстве поселка бизнес-класса. Тем не менее падение продаж вынуждает застройщиков внимательнее присмотреться к "низшему" сегменту.
Формула ликвидности
Что же такое "коттедж экономкласса"? Это дом в регулярно спланированном, имеющем единый архитектурный облик поселке. Здесь нет места эксклюзивным проектам, дорогим строительным материалам, спортивно-развлекательному центру или яхт-клубу. С другой стороны, коттедж — это не дача. Для 80 и более процентов обитателей поселка это постоянное место жительства. Согласно наиболее распространенной классификации, это дом площадью 100-150 кв. м по цене $150-200 тыс. Коттеджный поселок должен иметь определенный набор городской инфраструктуры: электричество, газ, отопление, холодную и горячую воду, телекоммуникации, детскую площадку, охрану. Торговый центр, медпункт или аптека в непосредственной близости и непременно удобный выезд на автотрассу. Другие виды транспорта, позволяющие добраться в город и обратно (автобус, электричка), для коттеджного поселка экономкласса абсолютная необходимость.
На рынке малоэтажной (коттеджной) недвижимости действуют те же законы, что и в остальных секторах: в условиях общего превышения спроса над предложением, а также стремительного роста цен на стройматериалы и нехватки земельных участков в ближнем Подмосковье капитал устремляется во все более дорогие сегменты рынка. Причина не только в более высокой норме прибыли, которую обещают "бизнес" и "премиум".
Формула ликвидности загородной недвижимости достаточно проста: стоимость дома (строения) должна быть примерно равной стоимости участка. "Дворец" на шести сотках придется уступить в полцены, равно как и "избушка" не увеличит цену 20 соток. Таким образом, при нынешней стоимости земли в ближнем Подмосковье здесь, казалось бы, не должно остаться места для поселков экономкласса. Формула ликвидности должна соблюдаться, и дело здесь не в заботе застройщика о покупателе, который вздумает продать коттедж через два, пять или десять лет. Дело в том, что покупатель коттеджа экономкласса — это человек, имеющий очень хорошее представление о ликвидности и привыкший оценивать с точки зрения этого критерия любую свою дорогостоящую покупку. Нажимая на эту болезненную для покупателя точку, застройщик может позволить себе мелкие вольности с домом и участком.
При ином подходе застройщик коттеджных поселков недорогого класса не имеет шансов зацепиться в ближнем Подмосковье.
Дом дешевле, участок меньше
Казалось бы, повышение стоимости дома выглядит проблемой сугубо умозрительной — во всяком случае, не требует с его стороны особых усилий: цены на стройматериалы и оборудование растут достаточно быстро. Огромный спрос на загородную недвижимость экономкласса также позволяет поддерживать цены строительства самого дома в определенном соотношении с ценами строительства коттеджа бизнес-класса. Тем не менее данные факторы не позволяют поддерживать формулу ликвидности в условиях быстрого роста цен на землю. Отсюда следует, что повышение стоимости строения должно быть завуалированным.
Собственно, сейчас это и происходит. Коттеджи в поселках экономкласса все чаще продаются без отделки, в меньшей степени готовности. То же относится к инфраструктуре поселка в целом. Реальная цена готового жилища в готовом поселке будет выше на 20-25%. Но поскольку эта цена разносится во времени, покупатель относится к происходящему с пониманием.
Куда более сложной кажется вторая задача поддержания формулы ликвидности — снижение стоимости участка.
Уходить в удаленные зоны престижных направлений — это худшее решение. Да, соединение строящегося Краснопресненского проспекта со скоростным Новорижским шоссе еще дальше продлит его доступную зону и еще больше усилит интерес к нему покупателей бизнес- и премиум-класса. Реконструируется также Киевское шоссе. Но и здесь экономклассу мало что доступно, даже по соседству с аэропортом Внуково. На остальных западных направлениях ситуация в лучшем случае не ухудшится.
Выходом для поселков экономкласса, жители которых не привязаны к квартирам на Кутузовском и Остоженке (и вообще к городским квартирам), могли бы стать восточные направления. Но по утрам дороги от Ярославского до Рязанского шоссе превращаются в сплошные пробки, и ситуация продолжает ухудшаться. Относительно дешевые участки можно найти на южных направлениях, но ситуация с энергообеспечением и прочими коммуникациями здесь, кажется, не лучше, чем в центре Москвы.
К решению проблемы снижения стоимости участка застройщики подошли с другой стороны. Если оптимальным размером в первых поселках экономкласса считались 15 и более соток, то сегодня вполне приемлемы 10-12 и даже восемь соток. Как далеко зайдет этот процесс — до традиционных шести, голландских четырех или японских двух соток, сказать трудно. Преимущество загородного дома сохранится до тех пор, пока хватит места для цветника, беседки, дерева, барбекю (если правила поселка не выносят мангалы в отдельную зону). И, разумеется, до тех пор, пока сохранится чистый воздух.
Вынужденный таунхаус
Сокращение площади участков вынуждает застройщиков обратиться к концепции таунхаусов (две-четыре сотки на каждое владение), что даже сегодня позволяет поселкам экономкласса втиснуться на участки ближней зоны приемлемых направлений — туда, где бизнес-классу уже не развернуться.
Эти же три сотки и главная отличительная особенность таунхаусов — секционность, общие боковые стены — позволяют переломить ценовую политику в отношении стоимости строения: строить "под ключ" и дешево, а продавать по цене, которую подскажет конъюнктура.
Впрочем, у поселков экономкласса в ближнем Подмосковье перспективы пока не слишком оптимистичны. У соискателей дешевой загородной недвижимости больше шансов найти ее... в большом поселке бизнес-класса. Дело в том, что в последние годы застройщики вполне оправданно применяют принцип зональности, совмещая в одном поселке коттеджи на 20 сотках и таунхаусы на трех. Разные части будущего поселка, как правило, неравноценны. Геометрия периметра, благоприятность внешнего соседства, перепад высот, видовая ценность и тому подобные факторы внешнего окружения и внутренней инфраструктуры самого поселка могут сильно влиять на стоимость разных зон землеотвода. В определенных случаях на месте одного коттеджа выгоднее построить четыре, а то и восемь полноценных секций таунхауса. Но если продажи бизнес-класса еще больше ухудшатся, отдельные поселки таунхаусов могут получить преимущества.
Сегодня сделать небольшой поселок экономкласса рентабельным можно лишь в непосредственной близости, фактически в черте населенного пункта, беспроблемного в отношении развитости инфраструктуры и коммуникаций. На вопрос, есть ли такие места в ближнем Подмосковье, риэлтеры отвечают в стиле, традиционном для рынка недвижимости: "Успешность поиска зависит от наличия связей в местной администрации".
Что касается поселка экономкласса в полном смысле слова, то, по мнению руководителя направления загородной недвижимости компании "МИАН-агентство недвижимости" Светланы Кондачковой, такой поселок может быть рентабельным только в крупных масштабах: территория застройки — от 30 га, количество объектов — от 200 и выше.
Гамбургер с шампанским
Поселок экономкласса в ближнем Подмосковье с коттеджами на 12 сотках — это "гамбургер с шампанским", противоестественное сочетание дорогой земли и дешевых домов. Зачастую застройщики понимают это слишком поздно, начинают на ходу перестраивать концепцию поселка и кусают локти, глядя на уже построенные и проданные "экономные" коттеджи. Впрочем, в последнее время "гамбургер с шампанским" — это чаще игра на сокращение организационных расходов, с началом строительства поселок повышается в классе. Прием применяется и как сугубо маркетинговый ход.
Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев уверен, что если государство возьмет на себя поддержку коттеджного строительства экономкласса (перевод и техническую подготовку земли) в рамках нацпроекта "Доступное жилье", то ему придется по каждому проекту изначально закреплять параметры домов для предотвращения искусственного завышения девелопером класса объекта с целью получения большей прибыли.
Однако некоторые удачные поселки экономкласса двух-трехлетней давности (оказавшиеся в нужное время в нужном месте) сегодня закономерно перетекли в бизнес-класс без всякой помощи бывших застройщиков, но в значительной мере благодаря правильной политике управляющей компании. Коттеджам на шести сотках и тем более таунхаусам такая удача вряд ли уже улыбнется. Но если чутье подсказывает, что из-за железной дороги в 200 м поселок никогда не перекочует в элитный, застройщику следует внимательнее оценивать тенденции. Перспективный экономкласс в ближнем Подмосковье — это таунхаусы. 200 объектов такого поселка с учетом общественных зон вполне уместятся менее чем на 10 га.
Несколько слов о "забытых оврагах". При всей важности проблемы ликвидности следует признать, что стоимость земли и строительства составляет только треть стоимости проекта. Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко подчеркивает: "Затраты на землю составляют 10-15% от общего бюджета проекта. По этой причине можно говорить, что при определении стоимости коттеджа гораздо большую роль играют такие затраты, как стоимость оформления разрешительной документации, стоимость строительства, затраты на продвижение. А также стоимость кредитных ресурсов, которые становятся дороже за счет увеличения сроков реализации проекта по мере ужесточения и удорожания процедур, связанных с получением разрешительной документации, и появления все большего числа регулирующих процесс строительства организаций".
Тем не менее поиск относительно дешевых технологий и материалов является одним из актуальных вопросов малобюджетного строительства.
Дома на пене и газе
Рассуждать о преимуществах одних строительных материалов перед другими следует с большой осторожностью. Кирпич и тяжелый бетон не для экономкласса. Главные материалы здесь — легкий (ячеистый) бетон и недорогая древесина.
Ячеистый бетон делится на две основные группы — газобетон и пенобетон. В первом случае порообразователем служит алюминиевая пудра, которая вступает в реакцию с щелочью, в результате чего выделяется водород (вскоре замещающийся в порах воздухом). При изготовлении пенобетона в цемент замешивается стойкая пена на разной, в том числе протеиновой, основе. Со временем пена спадает, образуя пустоты. Эти материалы, обработанные в автоклаве (высокой температурой при избыточном давлении), образуют соответственно газосиликат и пеносиликат. Они несколько прочнее и устойчивее к воздействию влаги, но значительно дороже.
Производители пенобетона обязательно укажут, что ему доступна трехэтажная конструкция, он дешевле и, даже не автоклавированный, более устойчив к влаге, чем газобетон. Производители газобетона ответят, что их материал прочнее пенобетона, а "за счет поглощения и отдачи влаги поддерживает постоянную влажность воздуха в помещении". Те и другие подчеркивают, что стены из ячеистых бетонов не нуждаются в дополнительном утеплении: "30 см ячеистого бетона соответствуют по теплоизоляционным качествам 150 см кирпича".
Весьма категорично высказывается по этому поводу директор специализирующейся на производстве газобетона компании Dulan (Улан-Удэ) Юрий Хаданов: "Одно то, что строители продолжают утеплять стены строящегося жилья проблемными с экологической точки зрения пенополистиролом, минераловатными плитами или различным супертонким волокном, цикличность которых составляет 8-10 лет,— это преступление. Энергопотребление таких зданий всего через 10-20 лет возрастет в несколько раз! Стену придется утеплять заново. Сколько это будет стоить через 10-20 лет, трудно представить, не считая того, что такое 'утепление' и при самом строительстве в разы повышает себестоимость квадратного метра стены".
Сергей Леонтьев считает технологию изготовления коттеджей из легких бетонов весьма перспективной: "По свойствам они во многом аналогичны дереву, но обладают прочностью и долговечностью бетона. Себестоимость строительства по этой технологии не превышает $300 за кв. м, что позволяет рассматривать ее как хорошую альтернативу деревянному строительству".
Сборная древесина
В последнее время активно обсуждается концепция строительства каркасных домов компанией "Национальная жилищная корпорация", принадлежащей депутату Госдумы Александру Лебедеву. Дома имеют несколько вариантов облицовки — от винилового сайдинга до облицовочного кирпича. Заявленная себестоимость "коробки" определяется в $250-300, что позволяет считать проект одним из самых дешевых на рынке.
Заместитель директора управления загородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость" Владимир Яхонтов высоко оценивает перспективы модульных домов, но считает нужным предупредить: "Собирать дома, привлекая сторонних подрядчиков, экономичнее, однако лучше, если этим занимается завод-изготовитель, поскольку речь идет о технологичной сборке". Владимир Яхонтов считает себестоимость $250 вполне доступной, но "дальнейшее снижение себестоимости, переход к массовому экономичному строительству возможен в случае, если будет обеспечиваться стопроцентная загруженность заводов; тогда они сделают определенные скидки".
У генерального директора компании Farm House Тараса Нечипоренко несколько иное мнение: "В принципе себестоимость деревянных щитовых домов начинается от $200 за кв. м. Коттедж из бруса можно собрать за $300 за кв. м. Однако нужно учитывать, что качество самого бруса (его толщина, способ склейки, обработка древесины) в этом случае будет значительно хуже, чем бруса себестоимостью $500 за кв. м".
С последним утверждением согласна руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая, определив себестоимость возведения "коробки" деревянного дома в $450-550 за кв. м.
Еще один аспект, имеющий отношение к качеству строительства, отмечает Светлана Кондачкова: "Неуклонный рост вложений указывает на популярность, а значит, высокую конкуренцию между девелоперами на рынке загородной недвижимости в целом и в экономклассе в частности. В последние годы активно инвестировать в строительство коттеджных поселков стали крупные финансовые структуры, банки. Но ограниченное количество мест под застройку вряд ли позволит появиться и проявить себя новым игрокам. Покупатель стал избирателен и достаточно требователен к имени и репутации застройщика, ведь покупка недвижимости даже в экономсегменте — это приличные затраты".
Сергей Леонтьев считает, что в конечном счете при выборе технологии малоэтажного строительства нужно отталкиваться от ресурсов конкретного района: "Так, в Калужской области развит выпуск железобетонных конструкций, что делает более выгодным строительство сборных бетонных домов. Одним из наименее затратных является строительство деревянных коттеджей, проект которого продвигает Александр Лебедев, однако при низкой себестоимости и перспективности такой застройки в большинстве регионов пока нет специализированных домостроительных комбинатов. Их организацию должно взять на себя государство, а такие инвестиционные вливания в проект 'Доступное жилье' сопряжены со значительными задержками".
Нацпроект нам поможет?
Известно, что в последние месяцы нацпроект "Доступное жилье" меняет акценты в пользу большего внимания малоэтажному строительству. Часть игроков рынка загородной недвижимости возлагают на него большие надежды, другие относятся весьма скептически. К последним принадлежит Мария Литинецкая: "Предложение решить проблему доступного жилья с помощью малоэтажного строительства — идея достаточно оригинальная, но при этом не очень конструктивная. Для обеспечения населения доступным жильем скорее нужно организовывать массовое строительство многоэтажных панельных домов, максимально используя возможности земельного участка. Это позволит снизить расходы на прокладку коммуникаций, создание инфраструктуры, сделав таким образом жилье более доступным, что и является основной целью программы. Тогда как малоэтажное строительство хоть и является более дешевым по себестоимости, чем высотное, однако на выходе мы имеем очень небольшое количество квартир, что в итоге приводит к более высокой стоимости конечного продукта. Это как решать, что дешевле — подвести коммуникации к одному участку и построить дом на 30 семей либо подвести коммуникации к 30 участкам, чтобы расселить такое же количество семей. По-нашему мнению, проблема доступного жилья может быть решена за счет организации государственных строительных компаний, которые работали бы на фиксированном относительно себестоимости квадратного метра проценте прибыли".
Частные сомнения, ставящие под вопрос успех нацпроекта, высказывают и другие девелоперы. "В рамках проекта 'Доступное жилье' реализовывать коттеджи предполагается не дороже $450 за кв. м,— говорит Сергей Леонтьев.— Соответственно, для покупателя собственный дом в Подмосковье может обойтись от $45 тыс. до $90 тыс. в зависимости от метража. На сегодняшний день такая цена жилья беспрецедентно низкая, что, в свою очередь, может спровоцировать ажиотажный спрос на коттеджи со стороны перекупщиков. Одновременно для населения, нуждающегося в жилье, даже такие суммы являются зачастую непосильными, а в случае поглощения застраиваемых объектов рынком уровень цен поднимется на порядок, таким образом аннулируя саму идею создания доступного жилья".
Массовый ввод малоэтажного жилья возможен при условии отлаженной производственной цепочки, в первую очередь при организации необходимого для России объема домостроительных комбинатов. Однако это жилье может оказаться недоступным для большинства. С большой долей вероятности можно предположить существенное увеличение заявленных "доступных" цен в соответствии с рыночными тенденциями, тогда как ввод новых жилых площадей даже на уровне 160 млн кв. м не настолько масштабен, чтобы оказать принципиальное воздействие на стоимость жилья. Дело в том, что сегодняшний рынок развивается активно в сторону удорожания жилплощади и повышения уровня возводимых построек. К искусственному снижению стоимости и увеличению доступности жилья в большинстве регионов пока не готовы ни игроки, ни ресурсная база. А в первую очередь не готовы покупатели — нуждающиеся не могут себе позволить жилье даже по заявленным ценам, а носители платежеспособного спроса рассчитывают на иной уровень комфорта.
Валерий Мищенко не видит панацеи в факторе увеличения предложения: "Теоретически массовое производство должно снизить стоимость квадратного метра жилья в силу двух основных причин — снижения себестоимости строительства за счет эффекта масштаба и насыщения рынка за счет увеличения предложения. Однако массовое производство можно понимать по-разному. Если множество мелких фирм начнут возводить жилье и выводить на рынок общими усилиями большие его объемы, то вряд ли можно ожидать снижения цен за счет первого фактора — эффекта масштаба. Небольшие компании не имеют возможности экономить на стоимости материалов, управлении производственным процессом и т. д. Остается только фактор увеличения предложения. Но поскольку спрос в настоящее время в значительной степени не удовлетворен, пройдет не один год до момента его насыщения.
Массовое строительство недвижимости на загородном рынке крупными компаниями может немедленно привести к снижению цены квадратного метра жилья. Крупные вертикально интегрированные компании имеют возможность экономить на масштабе строительства за счет налаживания поточного производства, закупки материалов в больших объемах, применения современных технологий, эффективного управления".
Владимир Яхонтов главным препятствием для развития загородного строительства считает незаинтересованность в этом местных властей: "Проблема заключается в том, что никто, кроме самих граждан, нуждающихся в жилье, не заинтересован в реализации этого проекта. Земельные активы выгоднее продать, чем выделять их под национальный проект. Для чиновников дополнительные жители в их районе — это дополнительные хлопоты. Мало построить жилье, необходимо обеспечить соответствующую инфраструктуру (отделение милиции, детский сад, школа, аптеки, магазины и т. д.). На это тоже нужны бюджетные деньги. Больше того, этим процессом нужно управлять — думать о создании новых рабочих мест, изменять расписание электричек, пускать новые маршруты автобусов и прочее. Поэтому чиновники скорее выделят землю под дачные участки: для дачников не предусматривается создание инфраструктуры. Сделать жилье доступным можно, создав благоприятный инвестиционный климат в Московской области, сделав инвестиции в этот сектор прозрачными. А предлагаемая государственная программа — попытка решить проблему искусственно, и перспективы ее довольно смутные".
Бремен-на-Истре
В июле этого года после визита делегации российских строителей в Германию по приглашению группы компаний Wehrhahn Technology было объявлено о планах закупки и строительства 20 заводов по производству автоклавированного газобетона. Первый завод мощностью до 408 тыс. куб. м в год будет построен в Истринском районе Московской области до конца 2007 года.
Немецкие хозяева показали российским гостям недавно отстроенный поселок. При подготовке этого участка была проведена мелиорация болота, построена дорога, проложены трамвайные пути и, разумеется, инженерные коммуникации. Стоимость участка оказалась практически равной стоимости строительства здания, а суммарная стоимость одного квадратного метра в пригороде Бремена не превысила $240.
Впрочем, не все специалисты поддерживают идею организации подобного производства. Директор компании Dulan (Улан-Удэ) Юрий Хаданов говорит: "Строительство завода требует огромных капитальных вложений, а транспортные затраты при развозе с одной точки вообще не поддаются учету. Логичнее иметь много небольших предприятий, приближенных к строительным площадкам. В этом случае можно гарантированно привлечь средства даже небольших компаний. Наконец, строительство завода за счет немецкой стороны приведет к вымыванию прибыли из страны. То есть не будет синергического эффекта от вложения капитала, а это должно быть основной целью всех государственных органов, поскольку дает для развития страны значительно больше, чем простые иностранные инвестиции".