IT-решения
Квартира в Москве давно уже стала не просто жильем, а хорошим вложением денег и объектом удачных спекуляций. Чтобы выгодно купить или продать квартиру, нужно в первую очередь правильно оценить ее стоимость. Самый простой и не требующий затрат способ — воспользоваться одной из служб онлайн-оценки.
Общие параметры
Мысль о том, что оценить стоимость квартиры можно с помощью компьютерной программы, в общем довольно очевидна. Профессиональные оценщики рассказывают, что цену любого жилья определяют несколько основных параметров. В первую очередь это район города, где расположена квартира, и ее площадь. Также обычно учитывают размер кухни, жилую площадь, расстояние до метро, тип дома. Исходя из этих показателей и определяется стоимость конкретной квартиры. "В ряде случаев точная оценка не нужна,— говорит старший эксперт-оценщик компании 'Бизнес-Лайтхауз' Марат Грошев.— Например, если оценка проводится для нотариуса, то оценщик может даже не выезжать на объект. По телефону он узнает все, что нужно, о квартире и выдает заключение. Возможна погрешность около 5%, но в данном случае это допустимо".
Видимо, такой же логикой руководствовались и создатели электронных систем оценки недвижимости. Если оценка — процедура механическая, не требующая личного участия человека, то почему не доверить ее компьютеру?
"В 1999 году я работал в газете 'Зеленый проспект', посвященной недвижимости,— рассказывает Владислав Шевцов, создатель сайта realprice.ru.— Тогда-то я и создал электронную систему, которая основывалась на базе данных газеты по недвижимости. Системой тогда пользовались несколько наших подписчиков — около 30 риэлтерских агентств".
Сейчас система Владислава Шевцова открыта для свободного доступа в интернете. По словам создателя, желающих довольно много — каждый день на сайте производится более тысячи оценок: "Это и продавцы, и покупатели, и риэлтеры. Иногда система бывает перегружена — когда риэлтерские агентства чересчур наваливаются. Поскольку сайт рассчитан на частных лиц, я стараюсь с этим бороться".
Цели другой системы онлайн-оценки квартир, находящейся по адресу irn.ru, более амбициозны. "Механизм, который мы создаем,— рассказывает руководитель одноименного аналитического центра Олег Репченко,— рассчитан на то, чтобы дать возможность участникам рынка оценить тенденции в ценах на недвижимость. В разные периоды времени одни квартиры дорожают быстрее рынка в целом, а другие, наоборот, медленнее, меняется престижность районов и роль факторов, влияющих на цены. Чтобы понять, куда следует вкладывать деньги, какие квартиры будут расти в цене, как раз и нужен наш сервис".
Условные метры
Механизм оценки квартиры незамысловат. "Самый распространенный способ оценки — сравнительный,— говорит Марат Грошев.— Изучаются все квартиры со схожими параметрами в том же районе. Выводится средняя цена. Потом в эту цену вносятся корректировки в зависимости от индивидуальных показателей квартиры — метража и состояния дома".
Примерно по такой же схеме действуют и электронные оценщики. "Каждый день программа изучает все предложения на рынке,— рассказывает Владислав Шевцов.— На основе этого изучения выводится стоимость среднего квадратного метра для каждого района. Когда оценивается конкретная квартира, все ее параметры по определенной схеме приводятся к общему знаменателю. То есть система оперирует условными квадратными метрами. Если, например, есть балкон, она прибавляет эти условные метры, если дом сталинский — тоже плюс. Площадь квартиры в условных квадратных метрах, таким образом, не совпадает с ее реальной площадью. Стоимость квартиры определяется умножением средней цены квадратного метра по району на количество условных квадратных метров".
Система, действующая на irn.ru, построена похожим образом: каждому параметру, по которому идет оценка, присваивается определенный индекс, который в дальнейшем влияет на цену квартиры. При этом программа тоже обращается к базе данных по свежим ценам на недвижимость для сравнения.
"Мы учитываем только основные факторы, влияющие на цену,— говорит Олег Репченко,— количество комнат, район, расстояние до метро, площадь кухни, тип дома и состояние квартиры. Конечно, есть и другие факторы, но все вместе они дают не более 5% стоимости. Поэтому ими можно пренебречь, к тому же их учет весьма затруднителен. Как, например, учтешь красивый вид из окна или запах от помойки во дворе? В итоге, конечно, получается приблизительная оценка, но многим достаточно и этого".
Электронные системы оценки, по словам их создателей, не срабатывают, когда речь идет об элитной недвижимости и домах бизнес-класса, поскольку на их цену влияют совсем другие факторы. Также невозможно определить стоимость новостройки.
"На новостройки реальной цены фактически нет,— говорит Олег Репченко.— Цена новостройки зависит от стратегии продавца: если он, например, хочет продать дом побыстрее, она будет ниже и повысится, если он хочет придержать квартиры". Однако в случае с типовыми квартирами оценки более или менее точны. Мы, например, попробовали оценить с помощью электронных систем несколько квартир, которые предлагает одно из агентств недвижимости. Однокомнатная квартира в десяти минутах езды от метро "Петровско-Разумовская" площадью 41 кв. м стоит в агентстве $137 тыс. Электронная система irn.ru оценила ее в $138,4 тыс., а на сайте realprice.ru она стоила $127,3 тыс. Однако в случае с квартирой на Ленинском проспекте площадью 100 кв. м и стоимостью $500 тыс. ближе к истине оказалась система realprice: она предложила $493,76 тыс., в то время как irn давал за нее только $447,5 тыс. Впрочем, обе системы, как и предсказывали их создатели, не смогли правильно оценить объект элитной недвижимости. За трехкомнатную квартиру на Тверской стоимостью $1,9 млн irn предложила $1,4 млн, а система realprice и вовсе отказалась считать ее стоимость. Все остальные наши запросы обе системы просчитали, как и уверяли их создатели, с погрешностью не более 5%.
"У меня в практике был только один случай, когда система выдала ошибку более 15%,— делится Олег Репченко.— Речь шла о квартире на Соколе площадью 33 кв. м. Программа просто не учла, что в таком престижном районе даже маленькая квартира будет стоить дорого, и недооценила ее на $15 тыс. После этого мы внесли изменения в систему".
Электронный госоценщик
Впрочем, несмотря на удобства электронных систем, вытеснить с рынка живых оценщиков они не могут. "Если оценка квартиры делается, например, для банка,— говорит Марат Грошев,— ее обязательно должен делать сертифицированный оценщик. При этом в свой отчет он должен включать все расчеты, с помощью которых он пришел к той или иной сумме".
С другой стороны, многие доверяют живым оценщикам меньше, чем компьютерной программе. Например, правительство Москвы к 2007 году планирует запустить свою систему оценки рыночной стоимости недвижимости в городе. По словам руководителя департамента имущества правительства Москвы Владимира Силкина, "это будет система, которая позволит департаменту контролировать работу независимых оценщиков". Судя по всему, работа государственной электронной системы будет строиться на тех же принципах, что и у независимых онлайн-систем. Владимир Силкин описывает готовящееся нововведение как базу данных, которая позволит, зная несколько параметров (район, тип здания, отделку), определить рыночную стоимость объектов.
Электронные системы оценки действуют настолько похоже на живых оценщиков, что к их услугам прибегают не только владельцы квартир, желающие знать, сколько стоит их недвижимость, но и профессиональные риэлтеры. "Когда нужно быстро прикинуть, сколько стоит та или иная квартира, например, в вариантах с обменами,— рассказывает сотрудник одного из агентств недвижимости, пожелавший остаться неназванным,— это очень удобно. В принципе профессиональных оценщиков не так много, а остальные называют стоимость с такой же вероятностью ошибки, что и электронные системы. Да и вообще, цена на квартиру на московском рынке довольно условное понятие — зачастую эти цены берутся с потолка".
ИВАН ЖДАКАЕВ