социальная политика
Объясняя безудержный рост цен на квартиры и нарастающий дефицит первичного жилья, продавцы приводят множество факторов, среди которых один из самых необычных — социальные программы московского правительства, на которые, по заверениям участников рынка, уходит значительная доля первичной недвижимости Москвы. "Ъ-Дом" постарался разобраться, насколько эти заявления соответствуют реальности.
Кому дают
Собственно, социальных программ у правительства не так уж и много. Самая известная — "Молодой семье — доступное жилье". Участники программы — постоянно проживающие в Москве семьи в первые три года после заключения брака (в случае рождения детей — без ограничения продолжительности брака) при условии, что оба супруга не достигли 30-летнего возраста, а также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не достигли 30-летнего возраста. "Молодые семьи" могут заключить договор социального найма с получением субсидии для приобретения квартиры, купить жилье с рассрочкой платежей или использованием ипотечного кредита и т. д.
Следующая по значимости социальная программа — предоставление бесплатного жилья очередникам. К ним относятся малоимущие граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Как правило, очереди из таких нуждающихся достигают невиданных размеров и действительно получить квартиру по этой программе очень сложно. Для тех же очередников, которые отчаялись "достояться" до жилья, придумана социальная ипотека. Участникам программы, которые решат ею воспользоваться, квартиры будут продаваться по себестоимости по сниженным процентным ставкам на срок до 30 лет. Кроме того, существует и такая форма социальной ипотеки, как субсидирование покупки квартиры: в этом случае очереднику выдается субсидия в размере до 80% от рыночной стоимости квартиры, а кредитная ставка в валюте составляет 7%.
Еще одна социальная программа — выдача "военных сертификатов". Военнослужащие, прослужившие десять лет и увольняемые в результате оргштатных мероприятий, по здоровью или выслуге лет, получают безвозмездную субсидию в размере определенной Госстроем расчетной стоимости, на которую они могут приобрести квартиру (впрочем, чаще всего для этого требуется дополнительное привлечение собственных средств). По государственным жилищным сертификатам обычно приобретаются квартиры на вторичном рынке.
У кого берут
Сергей Елисеев, директор по маркетингу компании "Инком-недвижимость", объясняет, что с 2001 года количество жилья, возводимого в рамках этих социальных программ, существенно не изменилось. Гораздо большее влияние на объем предложения на первичном рынке, по его мнению, оказывает программа по переселению жильцов из сносимых пятиэтажек. На осуществление этого проекта в 2006 году, по официальным данным, уйдет 1 млн кв. м жилья. Как добавляет господин Елисеев, мощность столичного строительного комплекса с 2001 года существенно не изменилась — она составляет примерно 4,5-5 млн кв. м в год. Но если раньше основная масса строительства производилась на свободных землях, то сейчас приходится переселять жителей сносимых пятиэтажек, чтобы получить строительные площадки.
Не стоит забывать и о том, что при сохранении объемов строительства в метрах квартир на рынок по сравнению с, например, 2001 годом выводится меньше. Дело в том, что если раньше основную массу новостроек составляли панельные дома со средней площадью квартиры 55 кв. м, то сегодня строятся в основном монолитные дома, средняя площадь квартир в которых составляет уже 100 кв. м.
Всего же в Москве в 2006 году для социальных нужд будет построено 1 870 000 кв. м жилья — такой показатель заложен в программе городского жилищного строительства. В прошлом году в рамках городской социальной программы было построено около 1 600 000 кв. м. При этом 1 млн кв. м жилья будет направлен в рамках программы переселения граждан из ветхого жилья, 400 000 кв. м — на обеспечение нуждающихся в жилье очередников, 279 000 кв. м "потратят" на осуществление программы "Молодой семье — доступное жилье" и 200 000 кв. м — в рамках программы социальной ипотеки.
Таким образом, рост объемов строительства только городского социального жилья в 2006 году составляет почти 17%. Если прибавить к этому количеству еще около 300 000 кв. м жилья, которое планируется отвести для военнослужащих, то объем строительства социального жилья составит более 2 млн кв. м. Если объемы строительства жилья в Москве сохранятся (в 2005 году в Москве было построено 4,650 млн кв. м и никаких предпосылок для увеличения интенсивности строительства не наблюдается), то доля социального жилья составит чуть менее половины — около 46% — от общего количества возводимых столичных новостроек.
"Как это ни печально звучит, но решение острых социальных задач оборачивается сокращением предложения на рынке",— говорят в компании "Сити-XXI век". Это также не способствует стабилизации цен на жилье.
Крупные застройщики рады возможности получить заказ от города. В группе компаний ПИК рассказывают, что в программе обоих входящих в нее комбинатов, ДСК-2 и ДСК-3, достаточно большой процент городского заказа — около 25% от общего объема строительства на комбинатах. В городских программах участвует большинство крупных застройщиков. У ДСК-1 процент горзаказа составляет до 80%, у компании "Главмосстрой-инвест" — до 60%; активно участвуют в городских строительных программах СУ-155, "Интеко" и даже традиционно позиционирующийся как элитный "Дон-строй".
Что же привлекает застройщиков в таких заказах? "Нам это интересно, во-первых, с точки зрения загрузки мощностей комбинатов, а также с точки зрения участия в социальной программе города,— рассказывают в ГК ПИК.— Мы являемся крупнейшим застройщиком, ежегодно возводящим значительный объем панельного жилья, и не можем отворачиваться от нужд города". Что касается доходности таких проектов, то она несравнима с другими проектами, и городские заказы застройщики как бизнес не рассматривают.
Городские заказы обеспечивают постоянную загрузку предприятий. Как уверяют в ПИКе, домостроительные комбинаты заинтересованы в стабильном, прогнозируемом объеме горзаказа и чувствовали бы себя гораздо увереннее, если бы этот объем увеличивался. Когда этих объемов нет, комбинаты вынуждены искать сторонних инвесторов, что не всегда выгодно.
Строительство домов по городскому заказу — своеобразный показатель статуса компании, ее значимости. Подряды на строительство городских объектов распределяются на тендерных аукционах, причем требования к застройщикам очень жесткие и по части качества жилья, и по срокам его возведения, и по стоимости строительства — маржа компаний при выполнении городского заказа минимальна. Зато, успешно зарекомендовав себя перед городскими властями, застройщик может потом претендовать на участие в гораздо более выгодных городских программах.
Словом, довольны все: и город, и застройщики, и претенденты на городские квартиры. В минусе остаются только обычные покупатели квартир. Но, с другой стороны, переоценивать влияние социальных программ на рынок московской недвижимости не стоит. Во-первых, горзаказ — это программа социально ориентированная, жилье в районах массовой застройки, низкое по ценам, быстрое по срокам возведения. Все эти характеристики соответствуют типовым сериям домов: ГМС, П44Т, КОПЭ и т. д. Иногда — довольно редко — в рамках социальных программ строятся монолитные дома. Так что от реализации планов московского правительства страдают в основном покупатели нижнего ценового сегмента экономкласса.
Во-вторых, сама значимость первичного рынка ограниченна. Как объясняет Сергей Елисеев, 80% сделок на рынке недвижимости составляют альтернативные сделки, которые по определению не затрагивают первичный рынок. И поэтому на ценообразование городская социальная жилищная программа влияет достаточно опосредованно.
ТАТЬЯНА КОМАРОВА