Конкурировать на интеллекте

Уральское проектное бюро R1, известное российскими и зарубежными проектами, запустило собственную девелоперскую компанию — R1 Development. Команда решила заняться созданием рабочих мест и развитием среды вокруг них. В интервью руководитель компании Дмитрий Реутт рассказал о новых проектах

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Давайте начнем, пожалуй, с очевидного вопроса. Почему вы решили создать свою девелоперскую компанию, что вас к этому подтолкнуло?

В проектировании мы работаем уже 10 лет и за это время построили определенный бренд — компанию, которая работает по всей стране и за рубежом.

Мы делаем бизнес созидательный — для нас это важно, и сейчас есть возможность перенести этот подход на новую модель. Не оставляя проектирование, мы запустили вторую компанию, которая будет уже не просто проектировать, а находить территории, подлежащие развитию, формулировать гипотезы этого развития, собирать бизнес-модели, находить инвестиции и делать полноценные девелоперские проекты.

Расскажите подробнее про философию и стратегию компании.

Нам кажется, несмотря на то, что в России очень много девелоперов, мы можем занять свою нишу. Нас заинтересовало развитие мест для работы, поэтому одними из первых своих проектов мы выбрали создание нескольких индустриальных парков и создание бизнес-центра. Возможность сфокусироваться на том, чтобы ядром своей компании сделать создание качественных места труда, — это достаточно глубокая история, и она не менее выгодна, чем жилая. Человек ведь не будет ради хорошей квартиры менять город проживания, а ради хорошего предложения по работе — будет.

Есть такое утверждение, что люди — это новая нефть и конкуренция за кадры должна быть между городами. Мы решили заниматься не только жильем, но и развитием рынка труда с инфраструктурой. И потом уже запускать жилье, чтобы оно работало в синергии.

Вы упомянули индустриальные парки — реализация этих проектов идет обычно вместе с региональными властями. У регионов сейчас есть запрос на это?

Запрос на это есть и у Свердловской области тоже, поскольку развитие таких проектов приводит к тому, что хорошо работает экономика, появляются новые резиденты. Мы работаем над такими проектами в четырех регионах. В Зеленодольске под Казанью будет большой индустриальный парк. Логистический центр мы там уже подготовили, сейчас подбираем форматы малых производств, которые начнут работать и взаимодействовать с этим центром. Также у нас есть проект в Хабаровске, сейчас занимаемся проектированием логистического центра и терминала для производителей. Следующие на очереди — Екатеринбург и Пермский край. Это первый портфель по индустриальной недвижимости нашего девелоперского направления.

Вы заявляете себя как девелопер, но в первую очередь во главу ставите не жилье. Это ведь не типично для девелопера?

У меня был внутренний вопрос: ты 10 лет проектировал, собрался в девелоперы, а зачем ты рынку нужен? Зачем рынку еще один девелопер, что он даст? У нас строится много жилья, сейчас стали делать упор на школы и садики, чтобы это жилье было сбалансировано по социальной инфраструктуре. Про это много говорят, а сколько новостей мы помним про то, что открылся бизнес-парк или IT-кампус? Таких новостей значительно меньше.

Мы рынку нужны для того, чтобы в дополнение к уже имеющемуся объему жилья создавать среду, в которой можно работать, развиваться и зарабатывать. В некоторых регионах, где строятся большие спальные районы, есть острая конкуренция среди девелоперов, там избыток строящегося жилья. Да, его покупают, но там большой пул нераспроданных квартир и дефицита нет. А вокруг крупных индустриальных парков, таких как «Алабуга», «Мастер» в Набережных Челнах и другие, эти индустриальные парки, наоборот, не до конца обеспечены жильем. Можно создать все в балансе, и с этим мы пришли на рынок.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В чем ваше преимущество в девелопменте как компании с опытом проектного бюро, а в чем вы видите для себя сложности на рынке?

Наше преимущество — умение оценивать рынки и работать с аналитическими данными, в этом нам помогают годы опыта и накопленные знания. Например, сейчас мы занимаемся логистикой и сделали свою аналитику по всей стране.

Что касается сложностей, то девелопмент — это во многом рынок капитала, и нам надо конкурировать с более крупными федеральными компаниями. Например, региональные власти создают территории ускоренного развития, и, чтобы заняться ими, нам необходимо проработать концепцию будущих производств, просчитать, сколько будет создаваться рабочих мест, понять, кто эти резиденты, и привлечь их. Это вызов: мы входим на рынок, где конкурируем на интеллекте.

Мы не можем выиграть тендер у крупной девелоперской компании или аукцион на КРТ, но мы выходим в те области, которыми крупные девелоперские компании заниматься не будут. Еще одно преимущество — мы для себя решили, что девелоперский бизнес не должен быть конвейером. Многие компании в России разогнались, у них огромный штат людей, свое производство, они не могут остановиться в строительстве. Нам же не надо застраивать все земельные участки сразу, мы имеем возможность выбирать, в какие регионы выходить и в каких сегментах строить.

Расскажите подробнее, над чем вы сейчас работаете.

В апреле у нас открылся индустриальный парк в Зеленодольске под Казанью — это более 170 кв. м логистики и производственных терминалов У нас очень достойный первый резидент — «Яндекс.Маркет». В этом проекте мы как раз применили свою философию — сделали индустриальный парк не для погрузчиков и фур, а с упором на людей, получился человекоцентричный парк. Исследовав рынок, мы увидели, что даже в этом простом сегменте рабочих рук у операторов — «Яндекс.Маркет», Wildberries, Ozon — идет борьба за кадры.

И мы стали делать индустриальный парк для людей, где есть пешеходная аллея, площадки для спорта и отдыха, учебный центр, который позволит обучать сотрудников, общежитие с инфраструктурой, чтобы вахтовый персонал жил в достойных условиях и снималась социальная напряженность, которая иногда бывает, когда в таких парках работает большое количество трудовых мигрантов. У нас получился индустриальный парк с фудтраками, велодорожками, воркаут-площадками, думаем даже экспериментальный детский центр там разместить.

Уже занимаясь этой концепцией, мы поняли, что это называется ESG (Environmental, Social, Governance) — устойчивое развитие территорий. Изначально мы просто думали, как создавать актуальные, не устаревающие объекты, нужные людям, и какое влияние они потом оказывают. И поняли, что это как раз укладывается в философию ESG, когда ты и про экологичность думаешь, и про вклад в объект.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Есть ли планы по развитию проектов в родном Екатеринбурге?

Да, следующим нашим шагом будут два проекта в Екатеринбурге. Мы их запустим этим летом. Так, в конце мая мы начинаем строительство бизнес-центра на ул. Машинной. Это будет небольшой бизнес-центр для продвинутых IT-компаний. Будучи сами IT-компанией, мы понимаем, что сейчас нужна совсем другая среда для талантливых сотрудников, которые нарасхват, и другая среда для обеспечения цифровой инфраструктуры. Нашим предыдущим проектом в области бизнес-центров был Clever Park. Мы его сделали более 10 лет назад и рады, что он до сих пор актуален. Но сейчас мы понимаем, что можем сделать нечто еще более современное и технологичное.

Второй проект в Екатеринбурге — жилой дом-бутик в центре Уралмаша. Это уже жилье, но здесь мы опирались на принципы ESG и на историю. Это девятиэтажный дом с открытой, доступной для всех горожан детской площадкой. На первом этаже разместятся рестораны. Дом опирается на историю района, и мы даже назвали проект «Банников дом», в честь первого директора Уралмашзавода Александра Банникова.

От проекта на бумаге до его реализации проходит несколько лет. Чему, по вашему мнению, важно следовать, чтобы проекты не устаревали?

Мне кажется, что устаревание управляется через две вещи: то, как проект живет и чем он наполнен. Главное не в том, как устаревают стройматериалы, главное — спрогнозировать, какие человеческие ценности и потребности останутся устойчивыми, а какие изменятся. Несмотря на тренды, ключевые ценности и потребности человека остаются постоянными: это, например, потребность в общении, безопасности, возможность совмещать удобные сценарии жизни. Стиль интерьера, безусловно, изменится, но ощущение внимания, заботы и настроения останется. И стремление наполнить любой создаваемый объект, будь то бизнес-центр или жилой дом подобными функциями и сценариями — это первый шаг к его актуальности, второй — проанализировать, как стареют те материалы, из которых ты этот объект строишь, как он будет выглядеть спустя 20–30 лет, будет ли это благородное старение или потребуется реновация. Вот подход, который мы для себя выбрали.

Беседовала Мария Игнатова