Схемы обеспечат резервами
ЦБ предупреждает банки о рисках при выдаче ипотеки
ЦБ и «Дом.РФ» предупредили банки, что при выдаче ипотеки в долевом строительстве с использованием схем с аккредитивами или обходом эскроу-счетов часть кредитов может быть отнесена к категории необеспеченных и по ним придется досоздать резервы. По оценке экспертов, около 15% выдачи ипотечных кредитов сопровождается подобными схемами, дополнительное резервирование может обойтись банкам в десятки миллиардов рублей.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
В опубликованном в понедельник, 1 апреля, информационном письме Банк России предупредил банки, что к обеспечению II категории качества может быть отнесен залог прав требования участника долевого строительства только при условии размещения денежных средств в счет уплаты цены договоров долевого участия (ДДУ) на счетах эскроу. Если предоставленные по ипотеке денежные средства даже частично «не зачислены на счет эскроу», залог прав требования «не может относиться к обеспечению, учитываемому при формировании резерва». Такая ссуда не может признаваться обеспеченной и может включаться только в портфель прочих ссуд.
При этом, как отмечают источники “Ъ”, на прошлой неделе «Дом.РФ» направил в банки письма, в которых сообщалось о выявленных совместно с Банком России механизмах приобретения жилья по ДДУ с использованием при расчетах сторон аккредитивов (особый счет, на котором средства замораживаются до момента, пока условия сделки не будут соблюдены). «Дом.РФ» напоминает, что законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» не предусмотрено иных способов расчета по ДДУ, кроме использования счетов эскроу. «В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должен кредитору по ипотечному кредиту, без приобретения прав на жилое помещение, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен»,— обращает внимание «Дом.РФ».
Кроме того, в письме «Дом.РФ» отмечается, что Банк России в марте 2024 года выявил случаи, когда застройщики на этапе строительства продают жилье аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу.
«При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры»,— отмечает в письме. В «Дом.РФ» предупреждают, что в случае невыполнения застройщиком обязательств это приведет к потере разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой на счете эскроу.
Как пояснили в ЦБ, сам по себе аккредитивный характер не влияет на категорию качества кредита, но ухудшает регуляторную оценку залога. «Так, например, если для обычной ипотечной ссуды в портфеле однородных ссуд без просроченных платежей резерв может быть менее 1%, то для необеспеченной ссуды — не менее 3%»,— пояснили в ЦБ.
Участники рынка отмечают, что обе эти схемы попадают под действие письма ЦБ и от банков, их использующих, регулятор может начать требовать досоздания резервов. Как пояснил источник “Ъ” на банковском рынке, схема с аккредитивами, на которые банк перечисляет средства ипотечного кредита заемщика, существует уже около двух лет. «Для банка она выгодна, потому что средства на аккредитиве бесплатные, он не должен делать отчисления в фонд АСВ»,— поясняет собеседник “Ъ”. При этом, по его словам, поток клиентов в этом случае увеличивается, что, в свою очередь, выгодно застройщику. «Однако в этой схеме средства клиента не застрахованы государством, и в случае банкротства банка они попадут в конкурсную массу»,— говорит он.
По данным Банка России в январе и феврале 2024 года выдачи кредитов по программам льготной ипотеки составляли около 200 млрд руб. в месяц. В пиковые периоды, в сентябре и декабре 2023 года, выдачи превышали 600 млрд руб.
Эксперты считают, что изменение в резервировании может заставить банки пересмотреть работу с аккредитивами. Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что банки будут уходить от аккредитивной схемы, несмотря на бесплатный пассив. Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов указывает, что объем таких выдач не превышает 15% от общей суммы. «Если по ипотечным кредитам, выданным с использованием аккредитивов, запретят учитывать стоимость обеспечения в счет уменьшения фактически формируемых резервов относительно их первоначальной расчетной величины, дорезервирование, вероятно, составит несколько десятков миллиардов рублей»,— оценивает он.