Земля догоняет военные цеха

Оборонному холдингу «Спецремонт» (обслуживает автобронетехнику), основному кредитору инженерной базы Минобороны в Тамбове вместе с конкурсным управляющим пришлось менять планы по продаже имущества обанкротившейся площадки с активами стоимостью около 150 млн руб. Проблема возникла после того, как некоторые бывшие военные объекты продали предпринимателям без земли, а через несколько месяцев выставили на торги единый участок под базой, что вызвало возмущение бизнесменов и ФНС. Суд признал такой подход незаконным, и теперь специально под владельцев пришлось регистрировать земельные наделы и выставлять их продажу отдельно с преимущественным правом покупки для собственников. Эксперты отмечают, что если владельцы не согласятся с предложенными условиями, то у них есть вероятность остаться со строениями без земли.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Собрание кредиторов АО «2048 центральная инженерная база» (ЦИБ; признано банкротом в 2021 году) в лице АО «Спецремонт» (более 90% требований кредиторов, или почти 317 млн руб.) утвердило положение о порядке, сроках и условиях продажи трех земельных участков под пятью зданиями. Отдельно утвержден порядок продажи остального имущества ЦИБ.

Необходимость особого выделения трех участков связана с тем, что здания на них успели продать. Александр Муругов в начале 2022 года приобрел за 3,7 млн руб. магазин с гаражом, Александр Головачев — ремонтный цех и два ремонтных участка (совокупно 10,8 млн руб.), Сергей Толмачев — столовую с пристройкой (4,29 млн руб.). Через несколько месяцев, в июле 2022 года, на собрании кредиторов «Спецремонт» утвердил положение о продаже оставшегося имущества, которое сам же и подготовил. Недвижимость разделили на 54 лота — 53 здания и сооружения и земельный участок площадью 16,7 га (наиболее дорогой лот; рыночная стоимость — 121 млн руб.) на улице Карбышева (на юге Тамбова). Также шестью лотами решили продать движимое имущество. Торги назначили на 31 августа 2022 года, но они были приостановлены.

На порядок продажи в арбитражный суд пожаловались господа Муругов и Головачев. Господин Муругов и поддержавшая его ФНС отмечали, что выставление на торги единого земельного лота, в том числе под выкупленными зданиями, противоречит принципу единства участка и связанных с ним объектов. Но конкурсный управляющий Елена Удовиченко отмечала, что к моменту продажи зданий единый участок еще не был зарегистрирован за ЦИБ, предложила из-за дефицита средств направлять на межевание средства от продажи строений и заявила о предстоящем предоставлении владельцам зданий преимущественного права покупки на конкретную часть земли. В апреле 2023-го суд признал решение собрания кредиторов об утверждении порядка продажи имущества с единым участком недействительным: он отметил, что нарушение принципа единства приводит «к правовой неопределенности в вопросе пользования» и «предпосылкам для злоупотребления правом».

На последнем собрании кредиторов госпожа Удовиченко рассказала (протокол опубликован в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, но положения о продаже в доступе нет), что из единого участка были выделены три отдельных. Отдельное положение об их продаже было подготовлено «с целью скорейшей реализации». «Преимущественное право покупки» будет предоставлено собственникам зданий, причем под господина Головачева сформировали единый участок под тремя зданиями. «Спецремонт» такой порядок поддержал.

Госпожа Удовиченко предпочла не комментировать перспективы торгов и возможность участия в них претендентов не из числа владельцев зданий, отметив, что при неверном толковании происходящих в процедуре процессов намерена «пополнить конкурсную массу» за счет „Ъ“.

Арбитражный суд еще не рассмотрел жалобу ФНС на действия конкурсного управляющего, поданную в апреле 2022-го. Ведомство потребовало ее отстранения и взыскания убытков почти в 1,9 млн руб. Его аргументы в документах суда пока не раскрываются, заседание отложено на 31 октября.

Партнер и руководитель практики «Банкротство и суды» юридической компании «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Павел Новиков отмечает, что теперь единый участок придется делить и продавать вместе с находящимися на нем строениями: «Если землю под чужим зданием купит не собственник строения, а другое лицо, то владелец здания сможет потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя участка, победившего на торгах. Также собственник может в преимущественном порядке заключить договор аренды».

Когда часть зданий уже продана без земли, придется сначала предложить участки под ними собственникам строений, отмечает управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский: «Им должно быть направлено соответствующее уведомление и оферта. Стоимость должна соответствовать оценке, произведенной по факту выделения участков. Если по какой-то причине — например, если цена кажется завышенной — в установленный срок (обычно это 30 дней с момента уведомления) собственники не согласятся эти участки приобрести, земля будет выставлена на торги и дальнейшая их судьба будет определяться на тех же основаниях, что и иного имущества». Если земля окажется в чужой собственности, владельцам зданий «придется смириться», считает эксперт: «Это не редкость — право собственности на участок не является единственным основанием для распоряжения им на законных основаниях. Чаще всего такие ситуации заканчиваются заключением договора аренды или выкупом участков у нового собственника — опять-таки в приоритетном порядке».

Олег Мухин