Доступность жилья в России снизилась до уровня десятилетней давности, а ипотека на новостройки за год подорожала в два раза. Приблизить большинство семей к собственной квартире мог бы лизинг жилья — аренда с правом выкупа. Но в текущих условиях этот механизм обойдется в полтора раза дороже традиционной аренды.
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images
В 2023 году жилье в Москве продается хорошо. По данным местного Росреестра, в мае этого года зарегистрировано 12,3 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это на 67,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Росреестре называют это рекордом — никогда ранее в период с января по май не было таких показателей по регистрации ДДУ. Частные риэлторы отмечают, что спрос сохраняется и на вторичном рынке, несмотря на лето,— «продается все, что ранее подвисало».
На жилье спрос есть, но он ограничен. По оценкам фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), платежеспособный спрос обеспечивают 40% семей с самыми высокими доходами. То есть доступность жилья для граждан России упала до уровня 2013 года. В банке ДОМ.РФ подсчитали, что в России арендуют жилье около 10% домохозяйств и примерно столько же купили недвижимость в ипотеку.
Перспективы обеспеченности жильем, с одной стороны, растут. Так, фонд ИЭГ делится данными о росте показателя обеспеченности жильем в расчете на одно домохозяйство с 1,12 в 2021 году до 1,24 в 2030 году. Но с учетом роста средней вводимой площади, доли индивидуального жилищного строительства и доли выбытия жилого фонда темп может оказаться ниже и составит 1,17 к 2030 году.
Повышает ли льготная ипотека доступность жилья
По расчетам фонда «Институт экономики города», ни льготная, ни рыночная ипотеки неэффективны как инструмент повышения доступности жилья. В основе этого вывода — растущие задолженность по ипотеке и расходы на выплату аннуитетных платежей с учетом роста цен на жилье.
Так, объем задолженности граждан по ипотечным жилищным кредитам в 2025 году рассчитывается как 15% от прогнозного значения ВВП, и предполагается, что до 2030 года эта доля будет сохраняться. Результат расчетов (на основе объема задолженности с учетом средневзвешенной ставки по ипотеке и средневзвешенного срока кредита) показал, что рост задолженности по ипотечным жилищным кредитам по отношению к ВВП до 15% приведет к росту доли расходов граждан на обслуживание ипотечного долга по отношению к фонду заработной платы практически вдвое — с 11,4% в 2021 году до 20% к 2030 году.
Если доля расходов на ипотеку относительно заработной платы вырастет, гражданам придется сокращать другие статьи расходов — такие как образование, медицина, отдых и сбережения. Этот тренд усугубляет невозможность накопить на первоначальный взнос, потому что жилье дорожает, а деньги обесцениваются.
На рынок также влияют экономические шоки 2020–2022 годов, делая ипотеку менее доступной для большинства граждан. По данным Frankrg, средняя ставка по ипотеке на первичном рынке с 1 января этого года выросла с 3,5% до 6,12% (последнее значение на май 2023 года), а на вторичном с 9,2% до 9,73% (она может быть и выше, в соответствии с индивидуальными характеристиками заемщика).
Растущие риски снижения качества заемщиков указывают на необходимость создания новых инструментов поддержки рынка жилищного строительства. Одна из идей — развитие рынка лизинга жилья. Лизинг, или аренда с правом дальнейшего выкупа, обсуждается как альтернатива ипотеке, которую не может позволить себе большинство домохозяйств в России.
По схеме, разработанной фондом ИЭГ, плата за квартиру в лизинг может состоять из платежа в счет оплаты выкупной цены, платы за пользование помещением (аренда), за содержание общедомового имущества и коммунальные услуги.
Сейчас лизинг жилья практически полностью используется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Для физических лиц этот механизм не актуален из-за более высокой привлекательности ипотеки.
Как может работать лизинг жилья
Механизм найма жилья с правом выкупа в основном позиционируют как альтернативу приобретения жилья с ипотекой для граждан, которым по формальным причинам (плохая кредитная история, отсутствие легальных доходов и так далее) не могут быть предоставлены ипотечные кредиты. «В таком понимании он является скорее маркетинговой стратегией отдельных застройщиков и вряд ли будет иметь дальнейшее развитие, поскольку рыночных инвесторов в жилье на долгосрочной основе, которое будет предоставляться в наем, мало, а условия такого найма с правом выкупа для граждан будут хуже, чем при ипотеке,— выше размер первоначального взноса и проценты»,— считает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
В то же время наем жилья с правом выкупа при государственной поддержке мог бы стать хорошим механизмом решения жилищной проблемы для семей, у которых нет средств для оплаты первоначального взноса и чьи доходы ниже средних (но не низкие). В таких целях этот механизм в последние годы используется во многих странах (в отдельных штатах США, в Италии и Испании). «Исходя из такой цели, модель найма с правом выкупа жилого помещения не рассматривается как инвестиционная, имеет некоммерческий, социальный характер, но должна обеспечивать приемлемую возвратность инвестиций на создание жилья»,— уточняет госпожа Косарева.
По ее словам, в международной практике такой механизм часто регулируется законодательно и имеет много вариаций, но в чаще основан на установлении ограничений на доходы нанимателей (с целью исключения семей как с самыми высокими, так и с низкими доходами), фиксации цены выкупа жилья в момент заключения договора найма или формулы индексации такой цены в период найма, периодической выплате в период найма как самой ставки найма жилья, так и части выкупной цены.
Больше комнат
Базовый сценарий построения экономического баланса, по данным фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) на основании текущих трендов на рынке недвижимости и национального проекта «Жилье и городская среда», предполагает строительство 120 млн кв. м к 2030 году. Документ предполагает рост обеспеченности жильем с 1,12 (коэффициент) на одно домохозяйство в 2021 году до 1,24 в 2030 году. Ключевые факторы, подкрепляющие этот прогноз: значительный целевой рост объема ввода жилья, маленькая средняя площадь вводимых в эксплуатацию квартир, низкие темпы выбытия жилья и снижение численности населения.
В фонде ИЭГ разработали альтернативный сценарий, учитывающий динамику ряда важных для рынка недвижимости показателей. Согласно этому сценарию, обеспеченность жильем составит 31 кв. м на человека к 2030 году против 33 кв. м в базовом сценарии. В основном из-за выбытия большого объема жилого фонда.
Из положительного — несмотря на то что показатель обеспеченности жильем будет более низким, вырастет доля строительства многокомнатных квартир (две и более комнат), то есть жилье станет в среднем просторнее. Для сравнения: тренд последних лет совершенно противоположный — в объеме вводимого жилья преобладают однокомнатные квартиры.
Может ли лизинг работать в России
Одно из ограничений развития лизинга жилья в России — отсутствие институциональных игроков — «жилищных лизинговых компаний, которые могут сразу выкупить большой объем жилья, чтобы предоставлять его в лизинг, либо застройщиков, готовых на реализацию своих квартир по такому механизму», поясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов.
Для формирования рынка лизинга жилья нужны длинные деньги. Текущий механизм финансирования коммерческого строительства жилья строится на четких сроках реализации проекта — застройщики привлекают кредиты, и стоимость их обслуживания зависит от темпов продаж жилья. «Чтобы привлечь участников рынка, необходимы меры государственной поддержки, которые сделают лизинг жилья более привлекательным, чем ипотека и традиционная аренда на рыночных условиях»,— рассуждает господин Выломов.
По словам вице-президента банка ДОМ.РФ Игоря Кузавова, для развития аренды нужны специальные программы субсидирования от государства и урегулирование вопросов с уплатой НДС и высокого налога на имущество. «При средней стоимости аренды в России 6% от стоимости жилья НДС в размере 20% и налог на имущество в размере 2,2% увеличивают расходы арендатора в полтора раза»,— подсчитал он.
По словам Федора Выломова, сегмент может развиваться в двух направлениях: для выкупа жилья премиум-класса и социального жилья. «Соответствующая социальная госпрограмма может быть актуальна для поддержки тех категорий граждан, которые не могут по разным причинам оформить ипотеку»,— полагает эксперт.
Сравнение сопоставимого платежа при найме* с правом выкупа и платежа по льготной ипотеке** в условиях 2022 года (руб./мес.)
|
Источник: фонд «Институт экономики города«.
*Сопоставимый платеж при найме (в первый год договора) включает выкупной платеж, а также проценты по ипотечному кредиту (если есть), взнос на капитальный ремонт дома, страхование наемной квартиры, налог на имущество организаций (при наличии такого налога).
**Сопоставимый платеж по льготной ипотеке включает платеж по ипотеке, а также аналогичные расходы собственника квартиры: взнос на капитальный ремонт дома, страхование квартиры, налог на имущество физических лиц.