сбережения
Вложения в московскую недвижимость в 2003 году оказались втрое доходнее банковских депозитов. Цена столичных квартир выросла в среднем на 32-35%, а доход от вложений в квадратный метр оказался на 15% выше, чем доход от вложений в евро. Корреспондент "Дома" РИНАТ ГИЗАТУЛИН изучил возможные схемы инвестирования в недвижимость и пришел к выводу, что максимальную прибыль этот рынок принесет тем, кто готов вкладывать в покупку нескольких однокомнатных квартир не менее $150-200 тыс.
Квартирные спекулянты
Специалисты называют три основных инструмента инвестирования частных накоплений граждан в недвижимость. Первый — это покупка жилья (как квартир, так и загородных особняков) на начальном этапе строительства с последующей перепродажей, когда цена достигнет наивысшего уровня. Такие инвестиции риэлтеры называют "прямым единовременным инвестированием с целью получения спекулятивной выгоды". Суть второго инструмента сводится к тому, что жилье не реализуется, а сдается в аренду. Владелец недвижимости получает гарантированный доход и оставляет за собой собственность. Третий, наименее распространенный в России инструмент,— вложение денег в инвестиционные фонды, которые аккумулируют средства и вкладывают их в строительство или занимаются спекулятивными сделками на рынке недвижимости. Есть еще один метод инвестирования в недвижимость, который никак нельзя назвать массовым. Крупные риэлтерские компании занимаются вложением средств состоятельных граждан в коммерческую недвижимость на индивидуальных условиях. Так, компания Colliers International, по словам ее аналитика Азамата Кумыкова, постоянно работает с состоятельными частными лицами, которые располагают средствами от $5 млн.
Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев уверен, что 98% средств, которые вкладываются в недвижимость в инвестиционных целях (то есть не для проживания в квартире, а для сохранения капитала или последующей перепродажи.— Ъ),— это деньги физических лиц.
Профессиональные участники рынка считают, что в 2004 году рост цен на недвижимость в Москве продолжится. Наиболее вероятная оценка роста — 25%. Эта величина сравнима с ростом московского рынка за 2002 год, но ниже прироста 2003 года. Аналитики полагают, что к концу 2004 года средняя стоимость жилья в городе превысит отметку в $1700 за квадратный метр. Рост цен продолжится благодаря развитию ипотечных программ, увеличению объемов постройки так называемого социального жилья (для очередников.— Ъ) и увеличению в структуре строительства монолитно-кирпичных домов с квартирами большой площади. Таким образом, в 2004 году объем предложения коммерческого жилья нижнего ценового диапазона (около $1250 за метр) снизится, что приведет к росту рынка в целом.
Вложения в недвижимость, в отличие от банковского депозита или же игры на бирже, принесут максимальный доход как минимум через год. И до этого момента "выйти из проекта" можно лишь с потерей части вложенных денег.
Прорабы недостроя
Самый распространенный способ инвестирования — это покупка квартиры на этапе начального строительства. Оценки специалистов относительно уровня доходности подобных сделок разнятся. Коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов считает, что в 2003 году доход инвесторов, которые вложили деньги в квартиры, составил 20-40% в зависимости "от удачности сделки". Директор по маркетингу компании "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев приводит в пример резкое изменение стоимости панельных новостроек. "Мы покупали однокомнатные квартиры в Марьине весной 2003 года по $19-23 тыс. Сейчас они продаются по $45-50 тыс.,— говорит господин Елисеев.— Таким образом, даже с учетом текущих расходов доход составляет более 100%". Впрочем, господин Елисеев подчеркивает, что такая доходность "была не совсем привычной и вызвана скачкообразным ростом цен, который наиболее явственно был виден в сегменте недорого жилья".
Несмотря на различные оценки относительно доходности вложений в покупку квартир, практически все риэлтеры и строительные компании, которые работают в Москве, сходятся в одном — число инвестиционных сделок в столице растет ежемесячно. Сейчас количество частных инвесторов в Москве составляет в среднем 15% от общего числа покупателей жилья.
Также у риэлтеров не вызывает противоречий и оценка суммы, с которой можно начинать инвестировать в недвижимость. Сергей Елисеев из компании "Инком" считает, что "критическая сумма — это $50 тыс., меньше уже просто нельзя". Илья Шершнев считает, что "бизнес станет действительно рентабельным, если инвестор располагает минимум $150 тыс.", в противном случае трудозатраты могут просто не окупиться. Но это, пожалуй, то экспертное мнение, которое выбивается из общего мнения специалистов.
Сергей Елисеев делает свой расчет самой простой инвестиционной сделки: "Сейчас на начальном этапе строительства можно приобрести 40-метровую однокомнатную квартиру по цене $1250 за квадратный метр, к концу года в зависимости от района такая квартира будет стоить $68 тыс., то есть $1700 за метр". То есть за десять месяцев квартира вырастет в цене на $18 тыс. Правда, с этой разницы надо уплатить налог.
По сути дела, доходность при инвестировании в новое жилье зависит от двух факторов: цены на первичном и на вторичном рынках. По мере сдачи дома в эксплуатацию квартира попадает в категорию вторичного жилья. Сейчас на столичном рынке эксперты фиксируют завышенную цену на первичное жилье даже на этапе фундамента, что приводит к некоторому падению рентабельности спекулятивных сделок. Так, цена одного метра жилья в Марьине на этапе первичного строительства за четыре месяца 2003 года выросла с $860 до $1200, стоимость же метра на вторичке увеличилась лишь на 15%.
Сопряжена с определенными трудностями и попытка заработать на перепродаже права на приобретение квартиры на этапе ее строительства. В среднем рост стоимости квартиры за период от укладки фундамента до заведения крыши (примерно за четыре-шесть месяцев) составляет до 10%, но, как правило, крупные риэлтерские компании предпочитают не работать с физическими лицами по договорам уступки прав требования. "Это не традиционная покупка-продажа, и сделка сопряжена с риском, поэтому мы не рекомендуем своим клиентам заниматься такими приобретениями",— заявили в компании "Инком-Недвижимость".
Отметим, что с точки зрения налоговой оптимизации выгоднее работать именно с инвестиционными контрактами — они не требуют госрегистрации, и доходы от их продажи могут быть занижены.
Впрочем, часть консультантов уверена в том, что частным лицам, которые располагают суммой до $100 тыс., стоит отказаться от вложения в недвижимость и попытаться заработать на других рынках. Однако, учитывая тенденции на московском рынке, большая часть экспертов сходятся в том, что вложения в типовое жилье по крайней мере хорошо защищены и не подвергаются инфляции. Как во всем мире, так и в России строительные риски отличаются минимальным характером, а постоянно возрастающая емкость рынка и возможность длительное время получать стабильный доход сводит их практически на нет.
Особый инструмент частного инвестора — это вложения в недвижимость бизнес-класса и квартиры класса "люкс". Оксана Каарма, заместитель руководителя департамента новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", считает, что вложения в жилье бизнес-класса дают доходность порядка 75-100% годовых. Госпожа Каарма приводит в пример один из объектов ее компании, где клиент приобрел шесть квартир и перепродал их через четыре месяца, получив прибыль в размере $200 с каждого квадратного метра. Общий спекулятивный доход после уплаты комиссионных агентству составил почти $300 тыс.
В компании "Дон-Строй" говорят, что инвестиции в их жилье, "может быть, не самые высокодоходные, но наиболее надежные". Представитель компании Екатерина Куканова подчеркивает, что продажи квартир в домах ее компании начинаются на начальном этапе строительства. За период строительства цена квартиры вырастает в среднем на 15-20% в год.
Впрочем, Сергей Елисеев считает, что если клиент имеет $200 тыс., то правильнее и доходнее купить четыре однокомнатные квартиры, а не вкладывать всю сумму в стометровую квартиру класса "премиум". Риэлтеры согласны с тем, что в 2003 году цены на элитную недвижимость росли так же быстро, как и на дешевое жилье, однако "этот рынок быстрее насыщается, а прослойка людей, которые способны заплатить за жилье от $300 тыс., увеличивается медленно".
Виктор Козлов полагает, что элитное жилье в отдельных случаях выгоднее продать не после сдачи дома в эксплуатацию, а полностью подготовленную для проживания — в этом случае ее стоимость возрастает больше чем на 10-15%. В Москве есть покупатели, готовые купить элитную квартиру с ремонтом или сделанную "под ключ" — с дизайнерскими решениями и мебелью.
Резюмируя мнение специалистов об инвестициях в недвижимость, можно сделать следующие выводы. Тем, кто располагает суммой, не превышающей $30 тыс., лучше купить новостройку в Подмосковье; тем, кто готов потратить больше $50 тыс.,— одно-двухкомнатную квартиру в окраинных районах Москвы. А те, у кого "простаивают" $100 тыс., должны выбирать: либо купить несколько однокомнатных квартир, либо, например, трехкомнатную площадью 100-120 кв. м. Но прежде чем вкладывать деньги, необходимо проанализировать ситуацию с продажами в выбранном районе. Сделать это без консультаций риэлтеров довольно сложно, а в большинстве московских компаний пока нет отделов, которые бы работали с инвесторами, преследующими спекулятивные цели.
Арендные предприниматели
Еще один способ заработать на вложениях в недвижимость — это сдача жилья внаем. Однако хорошие финансовые перспективы есть только у квартир бизнес-класса площадью от 120 кв. м, которые сдаются в аренду за $5-10 тыс. в месяц. Первоначальные вложения в покупку такой квартиры (приобретать ее лучше на вторичном рынке) составляют как минимум $300 тыс.; еще около $100 тыс. уйдет на ремонт. По оценке Сергея Елисеева, "инвестиции отобьются примерно за шесть лет". При этом квартира остается в собственности приобретателя. Хотя все риэлтеры согласны с тем, что единовременно вывести из оборота и вложить в недвижимость $500 тыс. могут "только очень состоятельные люди, которые озабочены в первую очередь поиском инструментов для сохранения собственного капитала".
Илья Шершнев из Swiss Realty Group говорит, что в компаниях известны достаточно публичные люди, которым принадлежат десятки квартир стоимостью больше $1 млн каждая. И все они сдаются в аренду. "В большинстве случаев это не самый рентабельный бизнес, но у россиян он ассоциируется с абсолютной надежностью, и речь не идет о доходности, выражаемой в процентах на вложенный капитал. Инвесторы оперируют другими данными — потенциальная арендная стоимость, которую они рассматривают как некий эквивалент заработной платы",— объясняет господин Шершнев.
"Покупка новой квартиры в элитном жилом комплексе с целью последующей сдачи в аренду не приносит быстрого дохода",— рассказывает Екатерина Куканова из "Дон-Строя". Во-первых, приходится ждать около двух лет до окончания строительства, кроме того, нужно вкладывать средства и время в отделку и обстановку, так что затраты окупаются только через пять-семь лет, и то без учета упущенной выгоды от периода строительства здания, когда деньги были заморожены.
Коттеджные инвесторы
В отличие от сдачи квартиры в аренду вложения свободных средств в загородную недвижимость в Московской области практически все риэлтеры и строители считают "весьма выгодным делом". Правда, входной билет в этот инвестиционный сектор стоит гораздо дороже, чем в случае с квартирой.
Савелий Орбант, заместитель председателя совета директоров "МИЭЛЬ-Недвижимости", утверждает, что в 2003 году на рынке загородной недвижимости произошел серьезный перелом — появились инвесторы, для которых покупка домов является не конечной целью, а бизнесом: "Это был просто рывок — появились десятки частных инвесторов, которые вложили деньги в земельные участки либо в строительство коттеджей, и эта тенденция только набирает обороты". За 2003 год земля в Московском регионе подорожала на 35%, недвижимость — в среднем на 20%. А на некоторых направлениях в Московской области вложения принесли еще больший доход. Стоимость земли по Дмитровскому шоссе за год выросла на 65%, по Новорижскому шоссе — на 82%, по Рублево-Успенскому — на 92%. Стоимость готовых домов по Сколковскому шоссе выросла на 46%, больше чем на 35% подорожали особняки по Осташковскому шоссе.
Сергей Елисеев также считает, что на рынке загородной недвижимости наблюдается заметное инвестиционное оживление. По его оценке, заслуга в этом принадлежит руководителям крупных компаний, которые "просто занялись частным бизнесом и поняли, насколько он доходный". "Несмотря на длительный срок экспозиции, если место выбрано удачно, дом может быть продан менее чем за два-три месяца, и вложения в $350 тыс. принесут $150 тыс. дохода",— считает господин Елисеев. Такие деньги можно заработать, купив на Новорижском шоссе не меньше 25 соток земли с коммуникациями за $250 тыс. и построив дом без отделки общей площадью 400 кв. м (на это придется потратить около $120 тыс.). Такой дом риэлтеры обещают продать за $500-550 тыс. Впрочем, инвестиции в загородную недвижимость больше, чем вложения в квартиры, связаны с риском неправильного выбора места. "Ошиблись с расположением — и сразу же попали на многолетнюю продажу, которая съест всю прибыль, кроме того, специфика загородной недвижимости заключается в том, что рынок пока труднопрогнозируем, а объект в процессе продажи никогда не растет в цене",— говорит представитель крупной строительной компании.
Профессиональные вкладчики
Последний из доступных физическим лицам инструментов для инвестирования в недвижимость — это вложения денег в профильные фонды. Практически во всех развитых странах мира довольно давно существуют институты коллективных инвестиций в недвижимость, такие, как Real Estate Investment Trust (REIT) в США или Property Trust в Австралии. Эти структуры позволяют, располагая небольшим капиталом, участвовать в финансировании крупных проектов в сфере недвижимости.
По мнению Сергея Мирского из компании Styles & Ryabokobylko, "основными недостатками многих из действующих фондов вложения в недвижимость являются сравнительно высокая цена входа, а также небольшой опыт профессиональных инвестиций в управлении коммерческой недвижимостью".
Первым созданным в России фондом, специализирующимся на недвижимости, стал Первый инвестиционный фонд недвижимости, который находится под управлением ЗАО "Конкордия --Эссет Менеджмент". По словам представителя компании Павла Зюзина, "механизм дохода у пайщиков очень простой: инвесторы участвуют в марже застройщика, поэтому, например, замедление темпов роста жилья, а возможно, даже их снижение не лишает клиентов ПИФа дохода, а только незначительно его сократит". Для начала работы с ПИФом нужно не менее $10 тыс. Что касается доходности работы с ПИФами, то, по словам господина Зюзина, российский рынок недвижимости предоставляет огромный выбор инструментов с доходностью от 10-12% при эксплуатации офисных помещений класса A до 100% годовых при разработке перспективных девелоперских проектов. Так, проект массовой застройки в Южном Чертанове, где Первый инвестиционный фонд недвижимости будет инвестором на начальном этапе строительства, имеет прогнозируемую доходность около 60%, тогда как проекты, в которые ПИФ инвестировал средства пайщиков на более поздних этапах, имеют доходность до 35%.
По оценке экспертов, система ПИФов, работающих с недвижимостью, будет развиваться особенно активно в ближайшие два-три года. Илья Шершнев из Swiss Realty Group сообщил, что его компания "планирует открыть в 2005-2006 годах паевой инвестиционный фонд для вложения частных средств в недвижимость". Он затруднился сказать, какова будет минимальная стоимость пая, но предположил, что на первом этапе она вряд ли будет менее $100 тыс. Господин Шершнев считает, что рано или поздно "россияне, и в первую очередь москвичи, оценят удобство работы с фондами, которые должны частично вытеснить прямые инвестиции частных граждан в недвижимость".