FortGroup, купившая в конце 2017 года у Immofinanz пять торговых центров в Москве, приступила к их реконцепции. Первым под нее попал «Золотой Вавилон Ростокино», который новый собственник уже переименовал в «Европолис Ростокино». Обновление пространства и состава арендаторов — единственный шанс вернуть посетителей и выручку объектам, чей возраст почти перевалил за десять лет.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
О смене названия «Золотой Вавилон Ростокино» на «Европолис Ростокино» сообщается на сайте FortGroup. Компания уже завершает подготовку реконцепции объекта и переходит к выбору проектировщика. «Золотой Вавилон Ростокино» — флагманский объект из портфеля торговой недвижимости, купленного FortGroup у австрийской Immofinanz в конце 2017 года. Всего в сделку вошли пять ТЦ в Москве общей площадью 465 тыс. кв. м: GoodZonе на Каширском шоссе, «Пятая авеню» на улице Маршала Бирюзова и три «Золотых Вавилона» (другие два расположены в Отрадном и Ясенево). Покупателю они обошлись в €901 млн, из них только €226 млн были оплачены деньгами, остальная сумма пошла на уплату долгов. FortGroup также принадлежат 11 ТЦ в Санкт-Петербурге общей площадью 500 тыс. кв. м, под брендом «Европолис» работает один из них.
В FortGroup не стали подробно обсуждать реконцепцию «Европолис Ростокино» и других объектов Immofinanz, объяснив это тем, что компания пока выбирает из предложенных вариантов. Immofinanz в ходе предпродажной подготовки объектов тоже разрабатывала концепцию их развития и даже успела утвердить бренд для всего портфеля — «Новамолл». Новый собственник решил переделать объекты по-своему, говорит представитель FortGroup.
Максим Левченко, основатель Fort Group, в августе 2016 года, в интервью изданию «Фонтанка.ру»
К сожалению, в коммерческой недвижимости все нестерпимо длинно и долго
«Европолис Ростокино» — один из крупнейших ТЦ Москвы, его общая площадь достигает 240 тыс. кв. м. Он открылся в 2009 году и, как говорит старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Андрей Шувалов, первое время был очень успешным. «Сейчас объект требует в первую очередь обновления состава арендаторов, интерьера, увеличения развлекательной зоны и зоны общепита»,— перечисляет господин Шувалов. Также, по его мнению, нужно изменить функциональное зонирование объекта, возможно, дублировать фуд-корты для удобства посетителей.
Десять лет — нормальный срок эксплуатации, по прошествии которого торгцентру требуется реконцепция, считает руководитель отдела ритейл-консалтинга компании JLL Полина Жилкина. «За это время объект значительно устаревает морально и физически, что видно по ТЦ, которые начали работать в 2007–2008 годах»,— объясняет она. Если конкурентное окружение объекта торгового центра меняется, то обновление может потребоваться и раньше — через пять лет после открытия, добавляет госпожа Жилкина.
По итогам 2014 года, спустя пять лет после запуска «Золотого Вавилона», Immofinanz из-за переоценки российских активов показала убыток €361 млн против прибыли €72 млн годом ранее. Количество посетителей всех «Золотых Вавилонов» к концу третьего квартала 2014 года упало на 10%, а выручка от аренды — на 14%, до €38,2 млн. Оптимистичный прогноз по росту выручки после реконцепции торгцентров составляет 15–20%, говорит Андрей Шувалов.
По оценке руководителя отдела разработки концепций торговых центров CBRE Ивана Артемова, масштабная реконцепция по стоимости сравнима с расходами на строительство — от 100 тыс. руб. за кв. м: «Обычно расходы рассчитываются, исходя из окупаемости сроком до пяти лет». В Москве пока нет ТЦ, переживших масштабную реконструкцию: большинство собственников ограничивается обновлением фуд-кортов и ротацией арендаторов. Так было в случае с ТЦ «Европейский» и «Охотный Ряд». «Пока этого достаточно, но, когда рынок станет насыщенным, собственникам придется задуматься о более существенных переменах»,— полагает господин Артемов. Сигналом для этого, отмечает он, может стать обеспеченность торговыми площадями из расчета около 700 кв. м на 1 тыс. жителей. Пока этот показатель на 30% ниже.