С начала года ипотечные ставки не поднимались выше 11,9% — последний раз нечто подобное было только в 2011 году. Если ставка по текущей ипотеке хотя бы на 1-2 процентных пункта выше, сейчас самое время рефинансировать такую ссуду, тем более что банки активно предлагают эту услугу. Взяв новый кредит, можно будет сэкономить на ежемесячных платежах или, наоборот, снизить их, увеличив срок кредитования. Однако стоит учитывать дополнительные платежи, которые могут съесть значительную часть экономии.
Колебания в пределах процента
Ипотечное предложение вернулось на докризисный уровень конца 2011 — начала 2012 годов, когда на протяжении почти года ставки не превышали 11,9% годовых. По данным Банка России на 1 апреля, средневзвешенная ставка по вновь выдаваемым в стране ипотечным кредитам составляет 11,68% годовых. Это на 0,14 процентного пункта выше, чем было на начало года, однако после январского и февральского хоть и незначительного роста ставки начали снижаться. За март ставка снизилась на 0,26 процентного пункта.
В любом случае даже эти колебания в первом квартале текущего года не подняли ставку выше 11,93% — таким образом, на протяжении четырех месяцев ставка держится на уровне конца 2011 — начала 2012 годов. "Ставки предложения ипотечных кредитов в первом квартале текущего года снизились до рекордно низкого уровня: базовая ставка АИЖК по ипотеке для новостроек — 10,5%, ставки основных банков начинаются: Сбербанк — от 10,4%, ВТБ — от 10,6%",— отмечено в аналитическом докладе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по итогам первого квартала нынешнего года.
Снижение ипотечных ставок обусловлено в том числе политикой ЦБ, уже дважды с начала года уменьшавшего ключевую ставку, которая со 2 мая установлена на уровне 9,25%. В то же время действовавшая до начала 2017 года программа субсидирования ипотеки, кажется, съела значительную часть платежеспособного спроса, и теперь банкам приходится активно конкурировать за заемщика. "В условиях сдержанного сокращения спроса на ипотеку банки жестко конкурируют за заемщика,— отмечено в докладе ЦБ "Финансовое обозрение: условия проведения денежно-кредитной политики".— Это проявляется в умеренном снижении ипотечных кредитных ставок, смягчении неценовых условий кредитования, распространении программ рефинансирования ипотеки".
С начала текущего года программы рефинансирования ипотеки, по данным Банки.ру, запустили восемь банков, в том числе Сбербанк РФ. Другие игроки, например Газпромбанк, объявили об улучшении условий по продукту рефинансирования в рамках акции. В такой ситуации эксперты советуют оценить возможность рефинансирования ипотечной ссуды, если условия по ней менее выгодные, чем текущее рыночное предложение. "Если ипотечный кредит получен по довольно высоким ставкам уровня конца 2012 — начала 2015 годов, то сейчас благоприятное время для рефинансирования ипотечного кредита,— считает заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" банка "Возрождение" Олег Коркин.
Кому это выгодно
В самом общем виде рефинансирование ипотеки, или перекредитование, можно определить как погашение текущего ипотечного кредита за счет привлечения нового кредита, ставка по которому ниже, чем по действующему. Залог при этом, как правило, переходит от одного кредитора к другому. В качестве стандартного предложения банки предлагают рефинансирование кредитов сторонних банков. Перекредитоваться по этой схеме у своего банка-кредитора не получится: изменение уровня процентной ставки по кредиту будет означать для него ухудшение качества ссуды и увеличение резервов по ней.
В то же время схема рефинансирования несколько сложнее получения первичной ипотеки. На первом этапе заемщику потребуется договориться с банком-кредитором о выдаче ссуды. Сначала заемщик обращается к новому кредитору с заявкой, представляет пакет документов и обращается в оценочную компанию. Банк принимает решение о предоставлении кредита и приемлемости объекта недвижимости. После этого надо обратиться к первичному кредитору с заявлением о досрочном погашении и передать его копию, заверенную печатью, будущему новому кредитору. Заемщик оформляет новую страховку по кредиту, а после заключения договора о новом кредите новый банк-кредитор переводит на счет заемщика в старом банке средства для погашения ссуды. Затем в установленный условиями нового кредитора срок заемщик должен документально подтвердить целевое использование кредита и перерегистрировать залог в его пользу. После предоставления документов о регистрации залога в пользу нового кредитора ставка по новому кредиту снижается. Если часть кредита заемщик дополнительно брал на цели, не связанные с ипотекой, например на ремонт, их целевое использование тоже, как правило, необходимо подтвердить.
Экономия на процентах начинается уже при незначительном изменении ставки. "Рефинансироваться есть смысл тогда, когда ставка по кредиту выше ныне действующих ставок на 2 процентных пункта",— считает руководитель ипотечного информационного портала Ipotekahouse.ru Марина Малайчик.
При этом заемщик может преследовать одну из двух целей: сэкономить на выплате процентов или снизить текущую нагрузку за счет уменьшения ежемесячного платежа по кредиту. "Если цель рефинансирования — сэкономить на процентах,— поясняет директор по развитию программ кредитования Связь-банка Андрей Точеный,— разница в ставке должна быть не менее 1-2% годовых, иначе она будет съедена расходами на сделку, при этом вы должны сохранить (не уменьшить) размер ежемесячных платежей. Если же цель — уменьшить текущие платежи и снизить нагрузку, то рефинансирование может оказаться выгодным при пересмотре срока кредита в большую сторону одновременно со снижением ставки".
По мнению экспертов, рассмотреть возможность рефинансирования сейчас могут заемщики, которые брали кредит до запуска программы рефинансирования ипотеки, то есть в 2014-2015 годах. По данным ЦБ, с конца 2012 года до конца 2016 года ставки предложения находились в пределах 12,2-14,7% годовых.
"При базовых ставках около 14% годовых, которые действовали до государственного субсидирования ипотеки, рефинансирование кредита целесообразно и позволит существенно сэкономить на ежемесячных платежах,— считает директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталия Немчанинова.— Например, при сумме кредита 3 млн рублей по ставке 14% сроком на 20 лет ежемесячный платеж превышает 37 тыс. руб. В случае рефинансирования данного кредита под ставку 10,9% на 15 лет ежемесячный платеж при пересчете снижается до 31 тыс. руб., что позволит сэкономить 15% на ежемесячных платежах или примерно 70 тыс. руб. в год".
Ипотека плюс
Базовые предложения банков по программам рефинансирования составляют в среднем 10,9-12% годовых. Сбербанк, который в текущем году запустил программу рефинансирования ипотеки сторонних банков, предлагает ставку от 10,9% годовых. Минимальная ставка по таким кредитам у ВТБ 24 — 11,3% годовых. При отсутствии комплексного страхования ставка увеличивается на 1 процентный пункт. Газпромбанк в рамках акции предлагает рефинансирование под 10,75% годовых, еще +1 процентный пункт при отсутствии договора комплексного страхования. Юникредит-банк рефинансирует ипотеку на квартиру под 11,9% годовых.
При этом часто ставка по новому кредиту будет зависеть от соотношения стоимости закладываемой недвижимости и суммы кредита. Банк "Россия" рефинансирует кредит заемщиков--не сотрудников организаций-партнеров и не работников бюджетной сферы под 11,2% годовых при соотношении кредит/залог до 50% и под 11,6%, если это соотношение от 50%. Ряд банков рассчитывает ставку по новому кредиту исходя из условий по текущему кредиту. Например, "Уралсиб" рефинансирует ипотеку при значении коэффициента кредит/залог 0,2-0,5 под 11,9% годовых, если коэффициент 0,5-0,8 — ставка будет 12,25%.
Сумма кредита на погашение ипотеки у Сбербанка — от 500 тыс. до 5 млн руб., у ВТБ 24 — до 30 млн руб. Газпромбанк предоставит до 45 млн руб., но не более 85% стоимости передаваемой в залог недвижимости, на которую был оформлен рефинансируемый кредит. Юникредит-банк выдаст до 80% от стоимости квартиры или апартаментов при условии, что первый кредит оформлен именно на покупку этой недвижимости.
При рефинансировании банки часто предлагают не просто закрыть собственно ипотечную ссуду, но и консолидировать в один кредит другие имеющиеся у заемщика или получить дополнительные средства под залог имеющейся недвижимости. Например, Сбербанк предлагает вариант рефинансирования одновременно ипотеки и потребительских кредитов, а также дополнительного предоставления ссуды на любые цели. Ставка в этом случае будет выше: рефинансирование ипотеки и потребительских кредитов обойдется в 11,15% годовых, а если к этому набору добавить еще предоставление ссуды на любые цели, ставка будет уже 11,65% годовых.
За что придется платить
В то же время ставка — только одно из существенного набора условий при рефинансировании, от которых зависит стоимость кредита и объем выгоды заемщика. "Рефинансирование ипотечного кредита сопряжено с дополнительными расходами, которые предусмотрены кредитным договором,— отмечает главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.— Это, например, расходы на сопровождение сделки. При принятии решения о рефинансировании ипотеки необходимо сравнить, как изменятся ежемесячные платежи, общая сумма выплат по кредиту и сколько составят сопутствующие расходы".
Рефинансирование ипотечного кредита можно сравнить с получением новой ипотечной ссуды, то есть заемщику придется снова пройти весь процесс оформления. Потребуются заключение договора со страховой компанией, проведение оценки закладываемой недвижимости, регистрация залога. Комплексное страхование включает обязательный полис по рискам утраты/повреждения объекта залога, а также добровольное страхование жизни и трудоспособности заемщика и риска утраты права собственности. В целом комплексная страховка стоит 1% от суммы кредита. Оценка недвижимости производится обычно аккредитованной банком компанией и стоит в среднем 5-6 тыс. руб.
Банк "Уралсиб", например, возьмет дополнительно по 10 тыс. руб. за каждое из утвержденных отклонений от стандартных условий кредитования. Например, если компания--работодатель заемщика существует меньше года или если в расчетном лимите кредитования не будут учитываться сведения о поручительстве заемщика по другим ссудам. В иных случаях отклонения от базовых условий комиссия составит уже 5% от суммы кредита.
Расходы заемщика в начале обслуживания кредита могут быть выше — в частности, с момента предоставления ссуды, когда новый банк уже начисляет проценты, до момента регистрации залога в пользу нового кредитора может пройти до месяца. Такое может произойти, например, если закладная по исходному кредиту вошла в состав бумаг, обеспечивающих межбанковский кредит. В этом случае на период перерегистрации закладной ставка по новой ссуде будет выше.
Сбербанк и Газпромбанк увеличат ставку на 1% годовых до регистрации ипотеки в пользу нового кредитора. Юникредитбанк и банк "Россия" — на 2% с даты выдачи кредита до момента регистрации залога объекта недвижимости в пользу банка и выдачу закладной.