Raven Russia закрыла первую в этом году для складского и офисного рынков инвестиционную сделку. Компания, созданная в Великобритании, выкупила активы финской EPI Russia I Ky в Санкт-Петербурге — два бизнес-центра и логистический парк общей площадью 120 тыс. кв. м. Сделка прошла с дисконтом почти в 40%, активы обошлись Raven Russia в 4,9 млрд руб.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Raven Russia закрыла сделку по покупке двух бизнес-центров и логопарка в Санкт-Петербурге, сообщили "Ъ" два консультанта на рынке недвижимости. В Colliers International, которая ее сопровождала, это подтвердили. В Raven Russia не смогли оперативно ответить. Один из собеседников "Ъ" говорит, что подготовка сделки началась еще в прошлом году. Raven Russia официально сообщала о намерении приобрести пул объектов у финского инвестиционного фонда EPI Russia I Ky в январе этого года. В сделку вошли два бизнес-центра — "Премиум" (11 тыс. кв. м, на северо-западе Санкт-Петербурга) и "Келлерман Центр" (22 тыс. кв. м в Адмиралтейском районе) и логистический парк "Гориго" (87 тыс. кв. м; в 16 км от аэропорта Пулково). Сумма покупки — 4,9 млрд руб. По оценка Raven Russia, при чистом операционном доходе в течение 12 месяцев на уровне $13 млн цена покупки соответствует начальной долларовой доходности 16%.
Руководитель офиса JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов говорит, что средняя по рынку доходность составляет 10,5%. По его словам, сделка прошла по цене ниже рыночной, так как продавец торопился распродать свою недвижимость в России (Raven Russia купила все российские объекты EPI Russia I Ky). "Это очень выгодная покупка для Raven Russia, в портфеле EPI Russia были качественные объекты",— подчеркивает он.
Ранее петербургские эксперты оценивали рыночную стоимость активов финского фонда в 8 млрд руб. Этим частично можно объяснить решение Raven Russia, которая традиционно инвестирует в складскую недвижимость. До этой сделки в собственности британского девелопера был только один бизнес-центр — "Константа" (15,8 тыс. кв. м арендной площади), в котором находится штаб-квартира "Ленэнерго".
Raven Russia купила диверсифицированный портфель активов, подчеркивает партнер Colliers International Станислав Бибик. Объекты сданы 68 арендаторам, арендные соглашения (87% в рублях) истекают в период 2017-2021 годов, их заполняемость составляет 98%. "Благодаря тому, что договоры аренды истекают в разное время, можно более эффективно управлять арендными потоками",— считает господин Бибик. Среди арендаторов двух бизнес-центров числятся Otis, Oracle, YIT, Schenker and Maersk.
Покупка Raven Russia стала первой инвестиционной сделкой в этом году. "Сейчас сделки по приобретению объекта заключаются, если он необходим для нужд компании и соответствует стратегии ее развития",— говорит руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов, добавляя, что, помимо приобретений под собственные нужды, сделки идут в рамках реструктуризации долгов. "Чистых инвестиционных сделок очень мало, так как сохраняется существенный разрыв между ценовыми ожиданиями покупателя и продавца",— отмечает эксперт.
По данным CBRE, в первом квартале этого года в складском сегменте в Москве, например, не было заключено ни одной сделки. На офисном рынке состоялось пять сделок. Самый большой объем продажи — 21,5 тыс. кв. м, средняя сумма сделок варьируется в пределах $15-25 млн.