В чем особенности комплексной застройки Подмосковья? Как повлиял кризис на эти проекты? Почему и на сколько переносятся сроки их реализации? На эти и другие вопросы в интервью обозревателю «Коммерсантъ FM» Андрею Воскресенскому в рамках программы «Цели и средства» ответил генеральный директор УК «Лидер групп» Роман Лябихов.
Фото: leadergroup.ru
— Давайте для начала составим короткий портрет компании «Лидер групп», которая является одним из крупнейших подмосковных застройщиков: что именно сейчас строит компания и какие проекты реализует, в чем особенность ваших проектов? В какой нише вы работаете?
— Компания на сегодняшний день реализует в Московском регионе шесть проектов – это проекты комплексного освоения территорий. На сегодняшний день утвержденная документация по планировке территорий у нас на 3 млн кв. м. Строим в настоящее время мы порядка 400 тыс. кв. м – это квартиры, социальная инфраструктура, улично-дорожная сеть – все, что нужно и необходимо нашим жителям.
— Проекты рассчитаны примерно на 6-7 тыс. семей, так я понимаю? 50-60 кв. м — средняя площадь квартиры, если посчитать…
— Я бы сказал конкретно – от 8 до 12-15 тысяч человек. Все же в девелопменте принято считать количеством жителей, а не количеством семей.
— Да, можно посчитать и количество квартир – в любом случае, получится такой небольшой районный центр, скажем так?
— Да, это сродни неким городам, которые присутствуют на сегодняшний день в России. Достаточно большая застройка.
— В чем особенность именно комплексного освоения территорий? Это значит, что вы создаете некую социальную инфраструктуру, какую-то среду, строите фактически небольшой квартал, микрорайон, может быть, даже маленький городок?
— Да, вы правы. Я бы даже сказал, что мы строим микрорайон, в котором представлена вся палитра, необходимая для наших жителей. В первую очередь, это социальная инфраструктура, необходимые коммерческие помещения, соответствующие поликлиники. Если это необходимо и не хватает в данном муниципалитете, то и больницы. Улично-дорожная сеть, транспорт. Безусловно, все, что необходимо для жизни сегодня.
— И все это вы строите на территории, в общем, сложившихся районов?
— У нас есть стройки в Мытищах, в Домодедово, в Лобне…
— Там уже живут люди, там уже есть своя социальная среда. Как вы вписываетесь в эту среду? Как жители соседнего города, соседних районов относятся к тому, что появляются новые проекты рядом с ними?
— На сегодняшний день проекты, которые мы реализуем, — это достаточно большие земельные участки, они находятся автономно от остальной городской среды. И, соответственно, у нас каких-то больших проблем с жителями не возникало. Но, безусловно, на этапах публичных слушаний, какие-то моменты, возможно, были, но это было некритично, потому что все понимают, что пустые земли – это огромные пустыри. Несколько десятков гектаров должны развиваться, там должна появляться какая-то жизнь.
— Насколько я понимаю, ваши проекты начались три-четыре года назад.
— Если быть точным — в 2012 году. Это уже практически четыре с половиной года назад.
— В 2012 году, как говорится, еще ничто не предвещало, что нас ждет еще один виток кризиса. Как вы с этим справляетесь? Какие сложности появляются из-за того, что экономическая ситуация в стране непростая достаточно?
— Безусловно, мы, как и все остальные застройщики, почувствовали на себе влияние кризиса. В первую очередь, это сказалось на том, что упал спрос. В текущих проектах для себя мы проблем не видим – они реализуются дальше. Но, безусловно, начало каких-то других крупных проектов мы на сегодняшний день рассматриваем более скрупулезно, чем раньше. Поэтому в первую очередь, это конечно отсутствие динамики развития. Если планы в 2013-2014 годах, как вы сказали, были достаточно большие, то сегодня эти планы, безусловно, претерпевают свои изменения.
— Насколько я понимаю, вам приходилось переносить сроки сдачи ваших объектов.
— На нескольких наших проектах сроки сдачи мы переносили. В первую очередь, это связано с тем, что колоссальная проблема в Московском регионе с получением согласования на технологическое присоединение. И, соответственно, в связи с этим сроки регулировать достаточно сложно с монополистами. Если местная власть — власть субъекта — поддерживает, но их ресурса недостаточно для того, чтобы решить вопросы с монополистами – это электроэнергия, тепло и прочее.
— А вы проводите встречи со своими дольщиками, с инвесторами?
— Да, сейчас проводим на регулярной основе в связи с тем, что, как вы уже сказали, есть задержки по ряду объектов. Встречаемся, общаемся, обсуждаем, показываем им, как мы можем сейчас выполнить свои обязательства. Соответственно, сейчас мы более открыты для покупателей, чем это было несколько лет назад – это веяние времени, это требует время сегодня.
— Что является для вас источником средств? Это собственное финансирование? Это заемное финансирование? Или средства дольщиков?
— Сегодня это собственные средства – около 25%, остальное – это средства дольщиков. Банковского финансирования у нас на сегодняшний день очень мало.
— Реализация ваших проектов зависит от роста продаж, правильно я понимаю?
— Реализация наших проектов зависит от продаж. Но, безусловно, те проекты, которые мы начали, мы реализуем до конца, все наши дольщики получат квартиры – для этого у нас достаточно собственных средств, мы здесь рассчитываем не на продажи, а, в первую очередь, рассчитываем на собственные средства. Те проекты, которые начаты, если в них люди купили квартиры, конечно, они, безусловно, их получат – это гарантия.
— Вы можете эти проекты назвать по именам?
— Безусловно, могу – «Город счастья» в Домодедово, «Лидер-парк» в Мытищах, «Лобня сити» в Лобне, «Зеленая Москва» в Новой Москве, «Большие Мытищи» в Мытищах.
— Мы говорим о девелоперском рынке Подмосковья, о сегменте так называемого доступного жилья. Кстати говоря, к какому сегменту вы относите свои проекты?
— Мы относим свои дома к комфорт-классу.
— А чем он отличается от эконом-класса?
— Непопулярное название «эконом» — это все самое дешевое — практически не применяется на рынке на сегодняшний день. Больше применяется, наверное, экспертным сообществом.
— Но, насколько я понимаю, вы строите монолитные дома, а не серийные панельные?
— Вы правы. Это одно из отличий. Монолитные дома, конечно, дороже в исполнении, дольше срок строительства, но они более качественные для проживания жителей.
— Вы упомянули, что у вас одновременно строятся шесть проектов в Московском регионе. И, насколько я понимаю, есть какие-то уже завершенные?
— Да, безусловно, у нас есть проект – ЖК «Менделеев» в Химках, мы его сдали на год раньше срока. Это достаточно большой проект, сейчас там живут люди.
— В чем смысл ведения одновременно нескольких крупных проектов с точки зрения бизнеса? Логичнее, может быть, правильнее один закончить, второй начать? Или в этом есть какая-то особая логика?
— Бизнес рождает спрос. Если есть спрос, конечно, мы ему соответствуем. Эти проекты достаточно разобщены в Московском регионе, это не одна локация. И есть такой термин — «сколько эта локация продает». Наши расчеты показывают, что эти проекты могут развиваться независимо друг от друга, они могут продаваться в том объеме, в каком нам это будет нужно. Безусловно, сейчас о развитии таких проектов мы будем задумываться вдвойне тщательно.
— Вы имеете в виду новые проекты?
— Новые проекты, безусловно, потому что у нас достаточно большой земельный банк, но мы понимаем, что выводить сейчас на рынок новые проекты надо с осторожностью.
— Что происходит со спросом на подмосковном рынке? Кто покупает, насколько активно покупают в сравнении с прошлым годом?
— В 2016-2017 году динамика продаж примерно одинакова. Есть, конечно, снижение к 2014 году достаточно значительное — порядка 30%. Покупают, безусловно, регионы, и те, кто хочет улучшить свои жилищные условия. В наших проектах на сегодняшний день более 70% — это ипотека.
— И еще назовите нижний и средний ценовой уровень ваших проектов комфорт-класса.
— От 65 тыс. до 100 тыс. руб. на сегодняшний день.
— Видимо, у вас есть квартиры небольшой площади?
— Есть квартиры небольшой площади в бюджете чуть выше 1,5 млн руб. Но это студии, в основном, и маленькие однокомнатные квартиры. Мы, конечно, весь сегмент сегодня представляем на рынке.
— Не заметили ли вы в последние, скажем, полгода тенденцию, что люди меньше покупают студии, а все больше людей хотят полноценные, хотя бы однокомнатные, квартиры?
— Да, есть такая ситуация на сегодняшний день, что однокомнатная квартира, но все равно очень маленькой площади, 30-35 кв. м максимально, пользуется спросом. Более того, на более поздних стадиях развития проекта мы отмечаем, что появляется спрос и на двухкомнатные квартиры, а студии продаются только на начальном этапе. Поэтому сейчас, с точки зрения сегментации, мы смещаем наше предложение в сторону одно- и двухкомнатных квартир.
— В новых очередях, в новых корпусах вы делаете нарезку в пользу более просторных квартир?
— Более комфортных квартир. Я бы не сказал, что они просторные. Вы понимаете, что однокомнатная может быть и 30 метров, а может быть и 70. Но более полноценных, скажем так, потому что студия – это все же не совсем полноценная квартира.
— Это такой переходный вариант для совсем молодого человека?
— Может быть, наоборот, и пенсионера. Достаточно много у нас покупает семей для своих родителей.
— А замечаете ли вы наличие инвестиционного спроса? Есть ли люди, которые покупают квартиры в расчете на то, что они подорожают?
— Сейчас инвестиционный спрос практически отсутствует. Есть проекты, в которых у нас не получено — при том, что дома сданы достаточно давно — более 20% квартир. Это говорит о том, что они, скорее всего, были инвестиционными, то есть люди в жилье не нуждаются. Но опять же, я должен признать, что эти сделки были заключены в 2013-2014 годах.
— Теперь они, видимо, ждут, когда снова наступит такой период, когда можно будет продать с выгодой для себя?
— Хотелось бы в это верить.
— Вы упомянули, что 70% сделок проходят с использованием ипотеки. Прекращение программы субсидирования ипотечной ставки как повлияло на количество сделок?
— Был период, буквально несколько месяцев, когда количество ипотечных сделок снизилось. Но на сегодняшний день ведущие банки предлагают процентные ставки даже ниже, чем те, когда ипотека субсидировалась — от 10,4% годовых. Поэтому на сегодняшний день никаких проблем с отсутствием субсидирования процентной ставки мы не видим.
— Насколько я знаю, у вас есть проекты в Новой Москве. Можете ли вы оценить уровень комфорта для бизнеса в Новой Москве и в Подмосковье?
— С точки зрения власти, комфорт примерно одинаков. С точки зрения того, как муниципалитеты занимаются собственно инфраструктурой, конечно, Москва с бюджетом значительно выигрывает в этой части. Поэтому, когда мы видим, что в наших проектах в Новой Москве не только мы тратим средства на инфраструктуру и территорию, но и Москва в том числе большими темпами, это, конечно, достаточно выигрышно для наших проектов и наших покупателей.
— Последний вопрос: есть ли у вас планы двигаться в сторону «старой Москвы», внутрь МКАД?
— Сейчас рассматриваем несколько проектов, на этапе переговоров. Я думаю, что до конца года мы уже о каких-то из них объявим. Пока сейчас говорить очень рано.