Московские власти хотят обязать девелоперов отчитываться перед чиновниками по динамике финансирования каждого проекта по строительству жилья с привлечением дольщиков. У контролирующих органов уже есть несколько механизмов воздействия на компании, включая постоянные проверки целевого использования средств, привлеченных от покупателей. Поэтому, убеждены участники рынка, дополнительный контроль будет излишним: тем более, как они утверждают, темпы строительства и объем финансирования не связаны напрямую.
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ / купить фото
Москомстройинвест сообщил, что предложил федеральному Минстрою дополнить перечень, по которому оценивается финансовая устойчивость застройщиков, еще одним нормативом (Н4), который должен показывать динамику финансирования строительства проекта. Норматив предполагается рассчитывать как отношение денежных средств, вложенных в незавершенное строительство, к стоимости проекта, которая зафиксирована в проектной декларации. На начальном этапе стройки, когда вложений в строительство немного, Н4 может быть чуть больше нуля, чем ближе к сроку сдачи объекта, тем ближе норматив к единице. Предлагаемое Москомстройинвестом нововведение, по словам главы ведомства Константина Тимофеева, позволит отследить динамику реализации девелоперского проекта. По его словам, действующие нормативы, которые не корректировались с 2005 года, не всегда позволяют объективно оценить положение застройщика. "В итоге сложилась парадоксальная ситуация, когда компании, находящиеся в предбанкротном состоянии, формально соответствуют нормативам, а застройщики с большим объемом активов — нет, так как большая часть их имущества может не иметь отношения к стройке, хотя они исполняют обязательства перед дольщиками",— пояснил чиновник. В Минстрое подтвердили получение предложения столичных чиновников.
Сейчас Москомстройинвест анализирует отчетность застройщиков по трем нормативам: Н1 показывает обеспеченность застройщика активами для исполнения обязательств перед дольщиками; Н2 подтверждает целевое использование привлеченных у дольщиков денег; по Н3 определяют прибыльность бизнеса девелопера по проекту. Эти нормативы введены отдельным постановлением РФ в рамках исполнения федерального закона N214 о долевом строительстве.
По оценкам Москомстройинвеста, московские застройщики могли привлечь у населения 760-780 млрд руб. В 2016 году ведомство провело 181 проверку застройщиков. Чиновникам приходилось обращаться в правоохранительные органы по поводу нецелевого использования средств дольщиков некоторыми застройщиками — для их владельцев это завершилось уголовными преследованиями. Самые известные примеры: жилые комплексы "Царицыно" на 6-й Радиальной улице и "Терлецкий парк" на Новогиреевской улице. "Известны схемы, по которым застройщики могут выводить из проекта до 30% привлеченных средств уже на начальном этапе строительства",— рассказывал "Ъ" один из банкиров. По словам директора департамента продаж региональной сети Абсолют-банка Ивана Любименко, прежде чем аккредитовать проект для ипотечного кредитования, застройщика оценивают по базовым и дополнительным критериям, включая объем сданного жилья, глубину отставания от графика строительства, объем существующих исковых требований, финансовое положение. По его мнению, предлагаемый чиновниками Москвы новый норматив хотя и полезен для анализа застройщика, но не гарантирует завершение строительства в срок. С этим соглашается руководитель отдела департамента инвестиционно-строительной экспертизы ФБК "Грант Торнтон" Вера Яковенко: "Помимо стоимости проекта в декларации фиксируется срок сдачи жилья, и к этому моменту Н4 по-прежнему может оказаться около нуля".
Сами застройщики считают введение еще одного норматива избыточным. "Финансирование строительства связано с графиком работ, и оценить, хватает ли объема ежеквартальных вложений в строительство только исходя из предоставленных застройщиком сумм, невозможно",— считает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов. Между динамикой строительства и объемом финансирования нет прямой зависимости, подтверждает руководитель управления девелоперских проектов ГК А101 Александр Меркулов. Важно, резюмирует он, чтобы дополнительные способы контроля не привели к лишним бюрократическим барьерам.