Охота на дома-невидимки

Двукратные налоги на землю, требование с нового года делать техплан для постановки на учет дач и садовых домов, черные списки участков с незарегистрированными строениями — все это либо меры, уже действующие в Московской области, либо дело ближайшего будущего.

59-летний москвич Валерий Аверченко всю жизнь проработал адвокатом и, как он говорит, на протяжении многих лет заметную часть заработков вкладывал в строительство подмосковной дачи. Земельный участок в Истринском районе достался Валерию 18 лет назад, и стоил он тогда пару тысяч долларов. Теперь его стоимость достигает 6 млн руб., а недостроенный трехэтажный дом — без коммуникаций, отопления и электричества — внешне не сильно проигрывает добротным соседским особнякам благодаря сайдингу. Земельный участок Валерия оформлен в собственность, а строения — нет. "А что вы считаете объектом капстроительства? У меня недостроенный дом, и, реши я завтра его снести,— снесу. Вы за это предлагаете мне платить налог?"

Именно такие граждане в последнее время и привлекли внимание подмосковных властей, которые 1 декабря провели Всероссийский форум, посвященный теме выявления и вовлечения в налоговый оборот незарегистрированных объектов недвижимости. По словам зампреда правительства МО Александра Чупракова, на территории области было обнаружено свыше 500 тыс. неучтенных строений. Потери бюджетов от этого составили порядка 2 млрд руб. за год. В целом по стране, по сведениям Росреестра, отсутствуют данные о владельцах 38% объектов капстроительства, учтенных в ГКН, а это почти 59,3 млн строений. Значит, бюджеты недобирают порядка 237 млрд руб. (при расчете налога от кадастровой стоимости).

Пожелания чиновников в части регистрации права собственности на землю и дома, как ни странно, совпадают с желанием большинства владельцев этой недвижимости. "Я готов платить налоги, но не могу поставить свой дачный участок на кадастровый учет. Пришли регистрироваться и выяснили, что на нашей земле находятся границы даже не соседнего участка, а через участок. Для того чтобы это исправить, собственнику необходимо обращаться к кадастровым инженерам, которые это все делали в 2005 году. Собственник, пожилая женщина, считает, что у нее все правильно, делать ничего не хочет. В результате ни я, ни соседи со всех сторон, которые попали в эту историю, всего шесть участков, не можем поставить свои земли в ГКН. А если нет границ участка, мы не можем поставить на учет строения — дома, сараи, бани, что угодно!" — рассказывает 38-летний москвич Сергей, юрист крупной девелоперской компании.

Никаких санкций для таких собственников пока нет, но это вопрос времени. Как утверждают в Московском областном БТИ, с 1 января 2018 года собственники наделов без определенных границ не смогут продать, оформить дарственную или заложить участок, пока не проведут межевания и документально не зафиксируют точное его расположение. "Для этого им сначала потребуется обратиться к кадастровому инженеру, а затем подать бумаги в Росреестр — можно через МФЦ",— говорят в МО БТИ.

Если верить статистике, представленной властями МО, количество приостановок и отказов в постановке на государственный кадастровый учет в сентябре 2016-го составило 11% от общего числа обращений. До конца года власти хотят сократить количество отказов вдвое. Но проблему таких собственников, как Сергей, государство, похоже, решать не намерено. А с 1 января 2017 года для дачников и садоводов еще меняется и система постановки на кадастровый учет объектов капстроительства — сейчас они могут зарегистрировать свои строения по декларации. С нового же года для регистрации садовых и дачных домов, а также бань, гаражей, хозблоков и т. п. перед подачей документов на оформление придется вызвать кадастрового инженера для подготовки технического плана на каждое строение. "Это новшество. До 1 января 2017 года достаточно оплатить госпошлину, написать заявление в Росреестр или МФЦ и представить декларацию, заполненную самим владельцем",— пояснили "Деньгам" в МО БТИ. Понятно, что процедура регистрации строений в СНТ и ДНТ не только усложнится, но и станет гораздо дороже. Подготовка техплана обойдется садоводам и дачникам примерно в 25 тыс. руб. Для ИЖС уже сейчас называют цену в 40 тыс. руб., а если дом более 200 кв. м, речь может идти о 60-80 тыс. руб.

Чиновники уверяют, что это поможет бороться с занижением площади домов при подаче декларации. По их словам, некоторые СНТ дадут фору любому организованному поселку на землях ИЖС по количеству особняков. Но как быть с владельцами земельных участков, которых останавливал ценник в 10-15 тыс. руб. на межевание шести соток? Еще и за техплан они платить точно не станут.

Что касается владельцев незадекларированных домов на участках под ИЖС, то уже в новом году они будут платить двукратный налог на землю. Замглавы ФНС Светлана Бондарчук сообщила на форуме, что в Налоговом кодексе эта норма давно есть. Но до 2017 года она не применялась, поскольку с момента ее появления в НК не прошел десятилетний срок, необходимый для вступления в силу. То есть у ФНС в 2017 году появится возможность применить к владельцам земельных участков, выделенных под ИЖС, земельный налог с коэффициентом 2.

На сайте Миноблимущества МО вывешены списки 35 тыс. земельных участков с незарегистрированными строениями. Кроме того, областные власти рассылали письма-уведомления о необходимости постановки объектов на учет с приложенной к ним аэрофотосъемкой и с пояснениями, как это можно сделать. В некоторых районах прошли комиссии с представителями местной администрации, налоговиками и БТИ. В итоге число задекларированных в МО объектов в октябре этого года по сравнению с тем же периодом прошлого года выросло пятикратно — 27,2 тыс. против 5,5 тыс.

Тем не менее, согласно недавнему опросу "Рамблер/новости", в котором приняли участие более 11 тыс. человек, 41% граждан не знают кадастровую стоимость своей недвижимости. Еще 16% даже не в курсе, что это такое — кадастровая стоимость. То есть вообще ничего не знают о происходящем. При этом люди нередко получают недостоверные данные от профильных ведомств.

На форуме правительства МО, кстати, выяснилось, что представители министерств и различных экспертных групп сами (или их знакомые) столкнулись с проблемами. Так, замдиректора департамента налоговой и таможенной политики Минфина Виталий Прокаев рассказал, что ежедневно ему приходит пять десятков писем, в которых люди жалуются на непомерные налоги и высокую кадастровую стоимость. Выступавшая на форуме замруководителя рабочей группы АСИ по регистрации собственности Лариса Усович поведала свою историю: кадастровая оценка ее гаража в Москве оказалась завышена в 25 раз. "Один гараж оценили в 1 млн руб., а рядом такой же — в 400 тыс. руб. И посчитали не по ставке 0,1%, а с коэффициентом 2. Получилось, что налог на квартиру в Москве у меня составил около 5 тыс. руб., а на гараж площадью 6 кв. м — 25 тыс. руб. Хорошо, я знаю, куда обращаться, вы — как это исправлять. А многие же не знают! У меня много знакомых, которые получили уведомления и были потрясены",— говорит Усович.

И главное, по словам гендиректора Berkshire Advisory Group Ирины Вишневской, что, запустив эти законы, государство должно было обеспечить механизм, который позволит миллионам граждан поставить свое имущество на учет и заплатить налоги. "По факту получается, что делается все, чтобы добросовестный собственник не заплатил: это и ошибки в кадастровом учете, и возникновение мифических двух лишних домов на земельном участке, о которых владелец не знал, а кто их нарисовал в данных ГКН, непонятно",— рассказывает Вишневская. Также, по ее словам, были сбои в базах данных налоговой инспекции: многим гражданам квитанции отправлялись либо по предыдущему адресу прописки, либо вообще непонятно куда. "Когда происходит такое нагнетание обстановки, людей пугают и говорят: бегите и регистрируйтесь. Народ начинает массово бежать. И власти, которые добивались того, чтобы создать достоверную базу данных, получат обратный эффект",— считает гендиректор Центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев.

"Новый закон об уплате налога от кадастровой стоимости превращается в административный ужас, бесконечные расходы владельцев и доказывание собственной непричастности к тем ошибкам, которые кто-то допустил, но за которые ни Росреестр, никто другой ответственности не несет. А нам говорят: вы заплатите, а потом разберетесь",— добавляет Вишневская. Впрочем, столичные власти уже заявили, что не будут взимать пени при уплате гражданами имущественного налога до 1 мая 2017 года (этой нормой 401-ФЗ может воспользоваться любой субъект, перешедший на расчет имущественного налога от кадастровой стоимости). А на прошлой неделе такое решение приняли и власти Московской области.