Собственности у вас нет
Лизинг как стандартизированный инструмент приобретения жилой недвижимости появился на российском рынке относительно недавно. Он стал одним из вариантов решения главных проблем при получении ипотечного кредита — высоких процентов по ссуде, отсутствия средств на крупный первоначальный взнос, белой зарплаты. «Смысл лизинга в том, что конечный приобретатель недвижимости — лизингополучатель — не оплачивает собственнику недвижимости полную стоимость объекта недвижимости, но может им пользоваться,— говорит руководитель юридического департамента международного агентства недвижимости W1 Evans Екатерина Нашатырева.— При этом сам собственник получает полную стоимость объекта недвижимости от третьего лица».
Ключевое отличие лизинга от приобретения недвижимости в кредит и других схем финансирования: объект остается в собственности у продавца до тех пор, пока не будет выплачена вся его стоимость. «Право собственности на недвижимость, купленную в лизинг, арендатор получает, как правило, после выплаты полной стоимости объекта недвижимости,— продолжает госпожа Нашатырева.— Договором лизинга может быть предусмотрено, что объект переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон». «Схемы покупки жилья в лизинг схожи: лизингодатель заключает договор купли-продажи с собственником недвижимости, а также заключает кредитный договор с кредитной организацией, как правило, с банком, дочерней структурой которого и является лизингодатель,— поясняет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.— Затем лизингодатель заключает договор лизинга с лизингополучателем и передает ему недвижимость во владение. Право собственности переходит лизингополучателю после оплаты последнего транша».
Условия и процедура
По сравнению с ипотекой лизинг отличается более простой процедурой оформления. Чтобы заключить договор, нужен несравнимо меньший набор документов: необходимо предоставить паспорт, ИНН, свидетельство пенсионного страхования и заполнить соответствующую анкету. Кроме того, нет необходимости подтверждать источник доходов и занятость. Не играет роли также и кредитная история клиента. Стандартизованное предложение лизинга недвижимости для физических лиц есть не у многих компаний, основным игроком в этом сегменте остается “ВТБ 24 Лизинг”, первым запустивший эту услугу несколько лет назад. Стандартное предложение компании предполагает сумму финансирования от 1 млн до 50 млн руб. на срок до десяти лет с возможностью пролонгации. При этом авансовый платеж составит от 10% для городской или от 20% для загородной недвижимости.
Ипотека или лизинг
Лизинговая схема не предполагает выплаты процентов за пользование кредитом, как в случае с ипотекой. «В большинстве случаев заемные средства для покупки элитных квартир привлекаются в размере, не превышающем 50% от суммы покупки, а средний срок займа составляет три-пять лет,— рассказывает Екатерина Румянцева.— По этим параметрам краткосрочный лизинг как финансовый инструмент очень удобен. Долгосрочный лизинг — от десяти и более лет — в конечном итоге обходится клиенту на 2-6% дороже, чем традиционный ипотечный кредит.
Ежемесячный платеж при покупке недвижимости в лизинг будет существенно превышать взнос по ипотечному кредиту. Например, при покупке объекта стоимостью 14,66 млн руб. в лизинг при 40-процентном авансовом платеже в размере 5,86 млн руб. на срок 11 месяцев ежемесячный платеж составит 800,165 тыс. руб., подсчитали в компании Insigma. По ипотечному кредиту за этот же объект при первоначальном взносе 45% на срок до 30 лет ежемесячный платеж составит 82,3 тыс. рублей.
Однако если рассматривать долгосрочную перспективу, ипотечный кредит обойдется дороже. «Если посмотреть на базовые условия основных российских банков, то получится, что ипотека за квартиру стоимостью 8 млн руб. на десять лет и ставкой 14% составит ежемесячный платеж 99,37 тыс. руб., а сумма переплаты — 5,5 млн руб.»,— продолжает госпожа Нашатырева.
Риски с обеих сторон
В ряде случаев лизинговая схема покупки недвижимости выгоднее ипотечного кредита, однако у нее есть и свои недостатки. Основной минус состоит как раз в том, что право собственности на недвижимость переходит владельцу квадратных метров только после оплаты последнего транша, что несет за собой дополнительные риски лизингополучателя. «До того момента, пока он полностью не погасит все платежи, он является лишь арендатором квартиры,— напоминает Екатерина Румянцева.— Поэтому мы рекомендуем приобретать по схеме финансовой аренды только такие объекты, где лизингодателем выступают дочерние структуры известных и стабильных банков. Принцип выбора прост: риски несостоятельности крупных банков менее вероятны».
