Санкт-Петербург нередко называют Северной Венецией. Разнообразных водных артерий в городе много, и это на руку девелоперам: жилье с видом на воду может стоить на десятки процентов дороже, чем аналогичное жилье без видовых характеристик. Правда, сегодня резерв пригодных под жилую застройку территорий у воды в центре почти исчерпан. Хотя эксперты говорят, что потенциал реализации новых проектов с видом на воду в городе все равно сохраняется на довольно высоком уровне благодаря реализации жилых комплексов на намыве или при редевелопменте бывших индустриальных объектов и территорий, выходящих к воде.
Предложения, когда дом строится практически непосредственно у воды, очень редкие. Обычно в таких проектах застройщики стараются задействовать береговую зону, облагородив ее, чтобы добавить жилью привлекательности для клиентов
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Ранее считалось, что около водных объектов строится жилье бизнес- и элит-класса, но сейчас берега Невы стали активно застраиваться, и покупатели квартир в сегменте масс-маркета тоже могут приобрести квартиры с видом на воду. В первую очередь, считает Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", это квартиры в активно развивающемся сейчас Невском районе.
Число по-настоящему видовых квартир с уникальными характеристиками в городе ограничено, особенно если речь идет о квартирах в центре Петербурга. Самые шикарные, а потому и дорогие виды открываются из квартир, расположенных на набережных Центрального и Петроградского районов, а также рядом со стрелкой Васильевского острова. Из окон таких объектов, как правило, видно не только воду, но и исторические памятники. В продаже подобных апартаментов всегда мало, что еще больше увеличивает их ценность. На берегах акватории Невы (а также Большой и Малой Невки) Центрального, Петроградского, Василеостровского, а также отчасти Приморского и Красногвардейского районов, как правило, предлагается жилье не ниже бизнес-класса. А масс-маркет с видами на воду сосредоточен в Невском районе и даже вдоль по Неве в Кировском районе Ленинградской области.
"Предложения, когда дом строится практически непосредственно у воды, очень редкие. Обычно в таких проектах застройщики стараются задействовать береговую зону, облагородив ее, чтобы добавить привлекательности жилью для клиентов. Как правило это объекты премиум-класса, такие как "Премьер Палас" (Л1), "Леонтьевский мыс" ("Леонтьевский мыс"), "Привилегия" ("Еврострой"), "Крестовский Deluxe" ("Премиум Девелопмент"), есть еще объекты в Невском районе у "ЛенспецСМУ" — ЖК "Речной" и ЖК "Молодежный", уникальная локация которых на самом берегу Невы, добавляет объектам классности", — говорит госпожа Беляева.
Есть еще категория объектов, которые расположены на берегу Невы, но от набережной жилой комплекс отделяет проезжая часть: "Платинум" ("Платинум"), "Дом у излучины Невы" (RBI), "Алые паруса" (Setl City), "О! Юность" (Seven Suns Development), "Гранвиль" (Solo), Stockholm (Setl City), "Крутой берег" в Кировске (КВС), Riverside (Setl City), "Дом на Грота" (York Development Group).
"Мест около воды в Петербурге еще достаточно, в первую очередь это принабережные промышленные зоны. Вид из окон на реки, каналы или Финский залив всегда является серьезным преимуществом объекта недвижимости в Петербурге и пользуется неизменным спросом у покупателей. Стоимость квартиры с видом на воду на треть выше, чем у соседнего помещения аналогичной площади, но без соответствующих видовых характеристик", — считает Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.
Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, полагает, что потенциал города по возведению жилья у воды кроется в первую очередь в освоении намывных территорий.
Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики ГК E3 Group, с ним согласен: "Территория намыва на Васильевском острове, с учетом ввода ЗСД, который решает транспортные проблемы района и позволяет за 10-15 минут с острова добраться до центра, северной и южной части города, а также аэропорта и важнейших выездных магистралей, выглядит самой перспективной для дальнейшего освоения девелоперами".
Александр Свинолобов, директор по развитию Bonava в России, также полагает, что потенциал реализации новых проектов с видом на воду сохраняется за счет реализации жилых комплексов на намыве или при редевелопменте бывших индустриальных объектов и территорий, выходящих к воде. "Например, у Bonava есть перспективный жилой комплекс на 140-150 тыс. кв. м в Красногвардейском районе, который будет возводиться на территории бывшей фабрики им. Лепсе на Магнитогорской улице и который будет выходить к реке Охте", — рассказал эксперт.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, уверен, что потенциал возможного строительства жилья вблизи воды в Петербурге может составлять несколько миллионов "квадратов". "В данный момент уже в стадии реализации и в планах по освоению площадки с выходом площадей более 2 млн кв. м. Наиболее активное развитие наблюдается на Октябрьской набережной (это проекты компаний ЛСР, "БФА Девелопмент", "ЛенспецСМУ", Seven Suns, также планируемые к освоению территории предприятий "Пигмент" и "Реактив"), на Петровской косе, на Морском фасаде", — сказал он.
Цена квартир с видом на воду в каждом комплексе застройщиком устанавливается индивидуально. В сегменте масс-маркета стоимость квартир с видом на воду повышается примерно на 10-15%, а в элитном сегменте разница становится ощутимее — до 30%.
Само собой, стоимость метра зависит в том числе и от этажа, на котором находится жилье. Чаще всего самые высокие цены устанавливают на квартиры с видом на воду на верхних этажах строящихся домов. В информации о доме обычно указывают, что новоселы смогут наслаждаться видом на воду, однако застройщики объектов эконом- и комфорт-класса не всегда используют это как свой козырь. Зачастую даже дома, расположенные в пределах одного микрорайона со схожими видовыми характеристиками квартир на последних этажах, разными застройщиками преподносятся по-разному.
Некоторые девелоперы сразу дают понять, что вода рядом, называя свои объекты соответственно: ЖК "Огни залива" ("БФА-Девелопмент"), "Дом-Мегалит на Неве" ("Мегалит"), "Дом у Речного вокзала" ("Северный город"), "Дом у излучины Невы" (RBI), Riverside (Setl City), "Речной" ("ЛенспецСМУ"), "Алые паруса" (Setl City), "Форт Рыбацкий" ("Аквамарин"). Тем самым застройщики сразу задают планку, что большая часть квартир в жилом комплексе будет видовыми, а значит, они могут стоить дороже.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", при этом отмечает: чтобы отнести жилье к премиальному, одной воды рядом с домом недостаточно. Комплекс должен обладать несколькими критериями "элитности" одновременно, а вода и вид на нее — лишь дополнительный фактор, влияющий на выбор покупателя. "И большую роль в этом случае играет район в целом. К примеру, у Железнодорожного моста возводятся новые дома, но сказать, что они элитные, нельзя. Сам район не подходит под это понятие, даже несмотря на близость Невы. Однако стоимость таких проектов на 15-20% выше. Что же касается объектов недвижимости премиум-класса, то этот показатель еще выше", — отмечает он.
В зарубежных странах некоторые девелоперы решаются на создание искусственных водоемов, чтобы поднять цену своих проектов. Так, например, господин Свинолобов рассказал: "В портфолио Bonava есть один такой проект в Копенгагене, в рамках которого была создана искусственная система каналов, но данный проект относится уже к элитному сегменту жилья".
В Петербурге пока инвесторов, готовых построить водоем за свой счет, нет. Господин Коновалов отмечает, что создание искусственного водоема может быть проблематичным и затратным для девелопера. "Для устройства даже небольшого пруда необходимо задействовать множество специалистов, исследовать почву, получить необходимые разрешения. Кроме того, его надо будет содержать. Не стоит забывать, что застройщик и так несет дополнительную нагрузку в части создания инфраструктуры будущего объекта недвижимости. К тому же фактор наличия водоема не является существенным при принятии решения о покупке жилья. Если брать два схожих по параметрам жилых комплекса, то выбор, скорее всего, будет сделан в пользу более привлекательного по цене проекта, а не того, где есть искусственный водоем", — считает эксперт.
Эксперты учебного центра Academy of Real Estate полагают, что искусственный водоем вряд ли способен создать такую же прибавку к цене, как вид на Неву. Даже и не искусственные водоемы не могут сравниться с этой главной водной магистралью города. "Вид на Обводный канал и вид на изгиб Невы оцениваются по-разному. При этом вид на искусственный водоем не дает существенной прибавки к стоимости жилья, в отличие от естественного", — говорят в академии.