Как платить меньше налогов при продаже недвижимости
Советы “Ъ”
В нынешнем году изменились правила предоставления имущественного налогового вычета при продаже недвижимости. Что надо знать об этом?
Сколько лет надо владеть недвижимостью
До сих пор для того, чтобы при продаже недвижимости доход не облагался НДФЛ, надо было владеть домом, квартирой, дачей или участком земли не меньше трех лет с момента покупки. Теперь ситуация меняется.
Для доходов от продажи недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, согласно статье 217.1 Налогового кодекса, действуют новые правила освобождения от налогообложения. Трехлетний срок сохраняется лишь для недвижимости, полученной по наследству или договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, а также переданной по договору пожизненного содержания с иждивением.
В остальных случаях для того, чтобы получить освобождение от налога, придется владеть недвижимостью не менее пяти лет. К недвижимости, купленной до Нового года, это, понятно, не относится. Не говоря уже о том, что Налоговый кодекс в принципе дает право снижать законом субъекта РФ этот срок с пяти лет вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков.
Как получить имущественный вычет
Если срок владения недвижимостью до ее продажи недостаточен для освобождения от налога, то последний можно снизить, получив имущественный налоговый вычет. В случае с недвижимым имуществом его максимальный размер составляет 1 млн руб.
При этом надо не позднее 30 апреля следующего года подать налоговую декларацию. В случае если сумма, полученная от продажи, не превышает 1 млн руб., то обязанность по уплате налога не возникает, а вот по представлению декларации — сохраняется. Потребуются также копии документов, подтверждающих факт продажи имущества и право на вычет, в частности договора купли-продажи.
Однако если сумма сделки больше, то становится важным тот факт, что вычет уменьшает на соответствующую сумму не сам налог, а налоговую базу. Так что вычет на 1 млн руб. экономит лишь 130 тыс. руб. Порой продавцы недвижимости решали эту проблему, просто указывая в договоре купли-продажи сумму 999 тыс. руб.
Однако статья 217.1 Налогового кодекса усложнила и эту практику для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года. Ставить любую сумму сделки в принципе можно по-прежнему, но если она окажется меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то налог придется платить именно с последней. Коэффициент 0,7, впрочем, как и минимальный срок владения недвижимостью, Налоговый кодекс тоже в принципе дает право снижать законом субъекта РФ до ноля.
Как еще можно снизить налоги
Альтернативой имущественному вычету для продавца недвижимости выступает вычет в сумме документально подтвержденных расходов. Такими документами могут быть платежные поручения, приходные кассовые ордера, чеки, расписки и т. д. Их копии надо будет предоставить вместе с налоговой декларацией.
Если у продавца сохранились документы, свидетельствующие о том, что он заплатил за недвижимость больше 1 млн руб., то применять этот вычет может оказаться более рациональным, чем имущественный. Наличие документов с крупными суммами, конечно, зависит от того, экономил ли предыдущий продавец на налогах. Тем не менее цена, по которой после 1 января 2016 года будет куплена недвижимость, вполне способна оказаться не выше цены ее продажи впоследствии. И эта цифра будет иметь не такие уж низкие шансы оказаться не ниже 0,7 кадастровой стоимости.